本文转载自新浪财经意见领袖/专栏作家李庚南
尽管宏观面数据显示，今年以来房地产市场整体呈现企稳态势，但微观层面，无论是市场信心还是交易数据，都表明房地产形势已非常严峻。总体表现为房地产开发投资、土地购置费、新开工面积、销售面积等主要指标降幅进一步扩大，商品房待售面积、竣工面积快速上升。其中，反映市场冷暖的核心指标商品房销售面积1-6月累计同比-5.3%，6月单月同比-18.2%。进入三季度后，交易萎缩的态势进一步加剧。据中指研究院数据，7月单月，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降22%，同比下降约27%，处在2016年以来同期最低水平。
无论是房地产行业自身风险的积聚，还是对整体经济的拖累的兑现，都使得救市问题无可回避，而优化房地产调控政策日益成为从理论部门、实践部门到决策层的共识。从6月6日中国经济时报的《一线城市房地产限购，应适时优化调整》，到7月24日中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，房地产市场相关政策调整优化的空间正在打开。紧随其后，各种以优化房地产政策名义出台的地方性政策目不暇接。住建部也明确表态要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
究竟该如何优化房地产政策？最直接的思维就是逐步退出、取消一些不合时宜的行政性调控措施和手段，通过财政、金融政策激活市场，或降低交易税费，或取消限购、限贷、限价等限制性措施，或通过降低首付、降低房贷利率减轻购房者成本，满足刚性和改善性购房需求。实际上，在“一城一策”格局下，各地近年来都在不同程度地给“楼市”松绑。据中指研究院统计，今年以来已有百余城出台房地产调控政策累计超300次。何以楼市会越救越冷？
显然，市场已非单一的政策优化所能改变，零打碎敲的救市政策或催化边际效应递减，或者说吹风式的救市举措其实正一点一滴地消耗着市场的耐心与信心。实际上，经过持续的调控，房地产市场供求关系已经发生重大变化。那么，如何适应房地产市场供求关系发生重大变化这一趋势？前提是全面认识和准确把握房地产市场供求关系重大变化的内涵。笔者以为，房地产市场供求关系发生的根本性变化主要体现为以下三大变化。相应地，房地产政策优化的基本方向应该是去行政化手段。要通过研判变化背后的市场逻辑和理念的嬗变，找准政策优化的发力点，因势利导，顺势而为，形成政策组合拳。
一是供求总量与结构的变化：既包括商品房供给总量的过剩，也包括房屋供给结构上的错配。
在总量上，商品房待售面积持续增长，竣工面积仍在高速增长。受疫情防控以及房地产调控政策影响较大延迟竣工及在保交楼政策的稳步推行，竣工数据同比高增。据国家统计局数据，2023年1-6月全国商品房待售面积同比增长17%，而竣工面积累计同比18.4%。房屋竣工的快速增长进一步加剧了商品房市场供给的过剩，各大城市特别是三、四线城市去库存压力明显。需求方面，随着人口老龄化趋势的加速，潜在购房人数将呈下降趋势；投资性需求逐渐退出，使得房地产供给过剩的情况水落石出。在结构上，表现为商品房区域供给的不平衡性和商品房供需品质结构方面的错配，也包括房屋质量问题，特别是烂尾楼频现形成的购房阴影。
政策优化的发力点：
针对总量上的供给过剩问题，除了通过松绑性、激励性措施推动去库存外，还需从供给机制上进行调节。核心是逐步取消商品房预售制，实行现房销售，适当拉长房地产供给周期，也有助于缓解保交楼的压力。同时，也可通过城中村改造，吸纳转化一部分需求。
在结构上，要在加大保障性住房供应，满足新市民、农村转移人口等人群基本住房需求同时，瞄准多孩家庭改善性需求，更好地适应居民高品质生活的需要。同时，要顺应绿色发展的需要，推动发展绿色建筑。在提高房屋质量、防范烂尾楼方面，仍要从源头即开发商抓起，要通过优化“三条红线”推动房企优化资产负债管理，推动房企摒弃高流转模式。同时，应按照市场化原则积极推动房地产行业并购重组，加速风险出清。
二是交易重心的变化：房地产市场由增量时代逐渐向存量房时代过渡。
一个不容置疑的事实是，我国已经逐步步入存量房时代。供给方面，受地理因素制约，客观上新建住房用地不可能无限供给，因此造成各大城市主城区新建住宅用地供应越来越少、存量房占比越来越高。有关资料显示，目前一线城市和部分二线城市二手房交易占比已超过50%的城市，其中北京逾七成。
存量房时代面临的最突出矛盾在于，新房市场的增量资金从哪里来？对于大多数购房者而言，需要将持有的二手房卖掉才有能力购买新房。这就意味着，二手房市场活与不活，成为新房市场的“源头活水”。因此，对房地产市场供求关系的调节政策和措施应侧重于存量，对二手房市场政策的优化应该是房产政策优化的重点。
政策优化的发力点：
首先是优化首套房认定政策，逐渐淡化二手房和首付房的差异化政策。如果首套房与二套房差异化信贷政策依然延续，那么对二手房交易是一个硬约束。首套房贷政策的优化可分步走，当前可以推行并落实“认房不认贷”为重点，再逐渐淡化首套、二套的差异化政策。按照满足居民刚性（一般为首套）和改善性（一般为二套）住房需求的政策导向，基于改善性需求的二套住房理应同样享受首付、利率方面的优惠政策；但从“房住不炒”导向出发，仍应对三套房执行差异化政策。
其次，是弱化二手房入市交易的约束，取消不合时宜的行政化调控手段。在严格调控政策下，各地对二手房上市交易均设定了出售期限门槛，一般为5年以上；部分城市从稳房价出发，对二手房还设定了“交易指导价”。这些约束某种程度上是与市场价格决定机制逆行的，容易导致市场供需关系的扭曲和失衡。适应存量房时代的市场要求，适时取消这些行政化化调控措施、缩短二手房上市出售期限，应该是房地产政策优化的应有之意。
再次，是降低二手房交易成本。既包括资金成本也包括时间成本。从激活二手房市场出发，应适当降低二手房所得税率和契税；对于以小换大等改善性需求，可探索实施税收退减措施。从畅通二手房交易流程、降低交易成本角度看，应全面推行“带押过户”，打破二手房交易历来面临的解押、登记不一致出现的困局，大大降低了二手房交易成本和风险，提高了交易效率；特别有利于加速“连环单”交易节奏，促进房屋流转和良性循环。
三是约束条件的变化：由购房资格约束向购房能力约束转变。
实际上，各地在“一城一策”导向下，限购、限贷等政策渐次松绑，目前房地产市场面临的约束其实已由能不能购房的资格约束向有没有能力、有没有意愿购房的能力约束转化。
与历次调控之后楼市出现的低谷比较，现在市场需求萎缩、没人买房子，主要原因已不是因为限购、限贷，而是居民真的没钱买，真的没有底气去负债购房。这种情况下，限购、限贷的束缚其实已可有可无。激活楼市的关键或许从居民的支付能力考量。
政策优化发力点：
如何增强居民购房能力？无非是加法、减法并用。所谓做加法，就是实质性地增加居民收入（这本市共同富裕社会建设的核心要义）；减法的核心，就大多数购房者的诉求而言，显然是降房价。能否真正推动房价下行，最根本地，就是要推动房地产市场回归市场，让供求关系决定。房价是否会下降、能降到什么水平，显然存在较大不确定性；但至少应取消新房限价（既不许涨也不许降）、限跌令，将市场的还归市场。真正具有现实可行的是，降低居民购房的税费和房贷压力。在降低房地利率方面，存量房贷利率能否降下来，或成为试金石。
逻辑上，房地产具有很强的地域约束性，因此，在“一城一策”导向下，各城市自行出台的房地产政策效应应该是可预期的，但实际情况却未必如此。从抑制性政策效果来看，政策的刚性效果应该是比较直接和明显的、可操作的；但从刺激政策效果来看，却未必如此。居民购房意愿的强弱，除了受区域政策影响外，还受整个市场预期的影响。而整个市场预期的影响显然是发散的、跨地域的、相互传染的。这或能解释，尽管各地结合实际陆续出台各种刺激楼市的政策，但效果甚微。根本原因，还在于购房者受整体房地产市场政策预期的影响。因此，需要从整体上形成房地产政策优化集成，才可能推动整个房地产市场政策预期的改变，使单一的优化政策效应得到兑现。
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