2013-2018年中国养老公寓市场深度分析与投资前景预测报告

第一章中国养老公寓行业发展综述 13

1.1 养老公寓行业的定义 13

1.1.1 养老公寓的定义 13

1.1.2 养老公寓的性质 13

1.1.3 养老公寓的作用 13

1.2 中国养老公寓行业进入壁垒分析 14

1.2.1 资金实力壁垒 14

1.2.2 从业经验壁垒 14

1.2.3 人力资源壁垒 14

1.2.4 业务资质壁垒 14

（1）养老公寓行业发展环境分析 15

1.3 养老公寓行业政策环境分析 15

1.3.1 养老公寓行业相关法律、政策解析 15

1.3.2 养老公寓行业优惠政策解析 16

1.4 养老公寓行业经济环境分析 17

1.4.1 行业与经济发展的相关性分析 17

1.4.2 中国宏观经济发展现状分析 18

（1）中国GDP分析 18

（2）工业增长情况分析 19

（3）全国居民消费价格分析 20

（4）城乡居民收入分析 21

（5）社会消费品零售分析 23

（6）社会固定资产投资分析 24

1.4.3 行业中观环境分析 25

1.5 养老公寓行业社会环境分析 27

1.5.1 中国人口结构与养老观念分析 27

（1）中国人口规模及结构分析 27

（2）中国人口老龄化趋势分析 29

（3）中国养老观念变化分析 31

（4）中国人口老龄化对经济的影响 32

1.5.2 中国城镇化分析 32

（1）中国城镇化进程分析 33

（2）中国城镇化现状与规划 34

（3）城镇化对养老事业的影响分析 35

第二章国内外养老公寓的发展现状分析 36

1.6 国内外养老模式发展现状分析 36

1.6.1 国外养老模式发展现状分析 36

（1）国外养老模式发展历程 36

（2）日本典型养老服务模式研究 36

（3）美国典型养老服务模式研究 40

（4）丹麦典型养老服务模式研究 41

（5）国外养老模式借鉴 42

1.6.2 中国养老模式比较分析 42

（1）中国家庭养老模式 42

（2）中国福利机构养老模式 42

（3）中国养老公寓模式 43

第三章中国养老市场调研分析 43

1.7.1 老年养老需求分析——个人基本情况方面 43

1.7.2 老年养老需求分析——个人意愿方面 48

1.7.3 老年养老需求分析——设施服务方面 52

1.7.4 老年养老需求分析——经济承受能力方面 55

1.7.5 老年养老需求分析——社会行为方面 59

1.8 中国发展养老公寓可行性分析 62

1.8.1 市场人口因素分析 62

1.8.2 市场购买力因素分析 64

1.8.3 市场需求产生的购买意向分析 64

1.9 中国养老公寓发展现状分析 65

1.9.1 中国养老公寓发展的基本现状 65

1.9.2 中国养老公寓发展中存在的问题 65

1.9.3 中国养老公寓发展中的对策分析 68

第四章中国养老公寓的市场定位与营销策略 71

1.10 中国养老公寓市场定位分析 71

1.10.1 养老公寓项目市场调查及市场定位分析 71

（1）养老公寓项目市场调查研究 71

（2）养老公寓消费者心理特征分析 75

（3）养老公寓消费者行为模式及购买决策过程分析 78

1.10.2 养老公寓项目消费者细分市场分析 82

1.10.3 养老公寓项目目标消费者市场选择 83

1.10.4 养老公寓项目市场定位分析 84

1.11 中国养老公寓项目营销渠道策略研究 87

1.11.1 养老公寓项目销售渠道类型 87

（1）第一渠道模式 87

（2）第二渠道模式 90

1.11.2 养老公寓项目销售渠道选择 91

（1）销售渠道考虑要素分析 91

（2）养老公寓项目的销售渠道选择 92

1.12 中国养老公寓项目促销策略 92

1.12.1 养老公寓促销目标分析 92

1.12.2 养老公寓促销方式分析 93

1.12.3 养老公寓项目促销策略分析 94

（1）养老公寓项目广告促销策略 94

（2）养老公寓项目人员推销策略 97

（3）养老公寓项目营业推广策略 97

（4）养老公寓项目公共关系策略 98

1.12.4 养老公寓项目滞销应对策略 99

（1）养老公寓开卖就滞销的应对策略 99

（2）养老公寓售出两三成后滞销的应对策略 99

（3）养老公寓售出四五成后滞销的应对策略 100

（4）养老公寓售出七八成后滞销的应对策略 100

1.13 中国养老公寓项目价格策略 101

1.13.1 养老公寓项目定价目标 101

1.13.2 养老公寓项目价格影响因素 102

1.13.3 养老公寓项目定价方法研究 104

1.13.4 养老公寓项目调价方法研究 106

1.13.5 养老公寓项目定价程序研究 109

第五章中国养老公寓建设规划设计分析 112

1.14 中国老年人的特征与特殊需求分析 112

1.14.1 老年人的生理特征研究 112

（1）老年人人体工程学研究 112

（2）老年人的生理特征研究 112

（3）老年人的生理需求研究 114

1.14.2 老年人的心理特征研究 115

（1）老年人的心理特征研究 115

（2）老年人的心理需求研究 116

1.14.3 老年人的行为活动特征 117

（1）老年人的活动分布圈 117

（2）老年人的活动特性 118

1.15 养老公寓建设项目的选址分析 119

1.15.1 地块影响因素分析 119

1.15.2 养老公寓项目的选址理论 122

1.15.3 养老公寓项目的选址方法分析 123

1.15.4 土地获取的途径及方式 125

1.16 中国养老公寓的功能元素设计分析 127

1.16.1 养老公寓的居住功能元素设计 127

1.16.2 养老公寓的公共服务功能元素设计 136

1.16.3 养老公寓的交通功能元素设计 140

1.17 中国养老公寓的建筑组合及总平面设计 142

1.17.1 养老公寓的建筑组合设计 142

1.17.2 养老公寓养老公寓的总平面设计 143

1.18 中国混住型养老公寓规划设计分析 145

1.18.1 混住型养老公寓可行性研究 145

1.18.2 混住型养老公寓设计要点分析 148

1.18.3 混住型养老公寓设计案例调研 160

第六章中国养老公寓开发经营分析 170

1.19 中国一线城市老年公寓开发经营分析 170

1.19.1 一线城市养老公寓开发现状分析 170

1.19.2 发达城市养老公寓运营模式分析 171

1.20 中国中小城市养老公寓开发经营分析 173

1.20.1 中小城市养老公寓开发现状分析 173

（1）中小城市养老公寓开发资金融资现状分析 173

（2）中小城市养老公寓功能设计局限性分析 173

（3）中小城市养老公寓经营效益分析 176

（4）中小城市养老公寓投资风险分析 176

1.20.2 中小城市养老公寓开发创新分析 177

（1）中小城市养老公寓产品创新 177

（2）中小城市养老公寓融资模式创新 178

（3）中小城市养老公寓风险管理分析 179

1.20.3 中小城市养老公寓经营创新分析 179

（1）中小城市养老公寓经营现状及趋势分析 179

（2）中小城市养老公寓经营模式创新分析 180

1.20.4 中小城市养老公寓开发经营案例调研 180

第七章中国重点地区养老公寓行业发展现状和趋势分析 182

1.21 北京市养老公寓行业发展现状和趋势分析 182

1.21.1 北京市房地产市场分析 182

（1）北京市房地产开发投资分析 182

（2）北京市房地产资金来源分析 183

（3）北京市房地产市场供给分析 183

（4）北京市房地产市场销售分析 184

1.21.2 北京市房地产市场运行趋势分析 184

1.21.3 北京市养老公寓市场规模分析 185

（1）养老公寓总量统计 185

（2）养老公寓床位数统计 185

（3）养老公寓分布情况 185

1.21.4 北京市养老公寓经营效益分析 185

1.21.5 北京市养老公寓需求潜力分析 185

1.21.6 北京市养老公寓优惠政策分析 187

1.21.7 北京市养老公寓典型案例运营情况调研 187

1.21.8 北京市养老公寓发展趋势分析 188

1.22 上海市养老公寓行业发展现状和趋势分析 188

1.22.1 上海市房地产市场分析 188

（1）上海市房地产开发投资分析 188

（2）上海市房地产资金来源分析 189

（3）上海市房地产市场供给分析 190

（4）上海市房地产市场销售分析 190

1.22.2 上海市房地产市场运行趋势分析 191

1.22.3 上海市养老公寓市场规模分析 191

（1）养老公寓总量统计 191

（2）养老公寓床位数统计 191

1.22.4 上海市养老公寓需求潜力分析 191

1.22.5 上海市养老公寓优惠政策分析 192

1.22.6 上海市养老公寓典型案例运营情况调研 192

1.22.7 上海市养老公寓发展趋势分析 193

1.23 深圳市养老公寓行业发展现状和趋势分析 194

1.23.1 深圳市房地产市场分析 194

（1）深圳市房地产开发投资分析 194

（2）深圳市房地产市场销售分析 194

（3）深圳市房地产资金来源分析 195

1.23.2 深圳市房地产市场运行趋势分析 195

1.23.3 深圳市养老公寓市场规模分析 195

（1）养老公寓总量统计 195

（2）养老公寓床位数统计 195

（3）养老公寓分布情况 195

1.23.4 深圳市养老公寓需求潜力分析 196

1.23.5 深圳市养老公寓优惠政策分析 196

1.23.6 深圳市养老公寓典型案例运营情况调研 197

1.23.7 深圳市养老公寓发展趋势分析 198

1.24 广州市养老公寓行业发展现状和趋势分析 198

1.24.1 广州市房地产市场分析 198

（1）广州市房地产开发投资分析 198

（2）广州市房地产市场销售分析 198

1.24.2 广州市房地产市场运行趋势分析 199

1.24.3 广州市养老公寓市场规模分析 199

（1）养老公寓总量统计 199

（2）养老公寓床位数统计 199

（3）养老公寓分布情况 199

1.24.4 广州市养老公寓需求潜力分析 199

1.24.5 广州市养老公寓优惠政策分析 200

1.24.6 广州市养老公寓典型案例运营情况调研 200

1.24.7 广州市养老公寓发展趋势分析 201

1.25 济南市养老公寓行业发展现状和趋势分析 201

1.25.1 济南市房地产市场分析 201

（1）济南市房地产开发投资分析 201

（2）济南市房地产市场销售分析 201

1.25.2 济南市房地产市场运行趋势分析 201

1.25.3 济南市养老公寓市场规模分析 202

（1）养老公寓总量统计 203

（2）养老公寓床位数统计 203

（3）养老公寓分布情况 203

1.25.4 济南市养老公寓经营效益分析 203

1.25.5 济南市养老公寓需求潜力分析 203

1.25.6 济南市养老公寓优惠政策分析 203

1.25.7 济南市养老公寓典型案例运营情况调研 203

1.25.8 济南市养老公寓发展趋势分析 204

1.26 成都市养老公寓行业发展现状和趋势分析 204

1.26.1 成都市房地产市场分析 204

（1）成都市房地产开发投资分析 204

（2）成都市房地产市场销售分析 205

1.26.2 成都市房地产市场运行趋势分析 205

1.26.3 成都市养老公寓市场规模分析 206

（1）养老公寓总量统计 206

（2）养老公寓床位数统计 206

（3）养老公寓分布情况 206

1.26.4 成都市养老公寓需求潜力分析 206

1.26.5 成都市养老公寓优惠政策分析 207

1.26.6 成都市养老公寓典型案例运营情况调研 207

1.26.7 成都市养老公寓发展趋势分析 208

1.27 武汉市养老公寓行业发展现状和趋势分析 208

1.27.1 武汉市房地产市场分析 208

（1）武汉市房地产开发投资分析 208

（2）武汉市房地产市场销售分析 209

1.27.2 武汉市房地产市场运行趋势分析 209

1.27.3 武汉市养老公寓市场规模分析 209

（1）养老公寓总量统计 209

（2）养老公寓床位数统计 209

（3）养老公寓分布情况 210

1.27.4 武汉市养老公寓需求潜力分析 210

1.27.5 武汉市养老公寓优惠政策分析 210

1.27.6 武汉市养老公寓典型案例运营情况调研 210

1.27.7 武汉市养老公寓发展趋势分析 211

1.28 天津市养老公寓行业发展现状和趋势分析 211

1.28.1 天津市房地产市场分析 211

（1）天津市房地产开发投资分析 212

（2）天津市房地产市场销售分析 212

1.28.2 天津市房地产市场运行趋势分析 212

1.28.3 天津市养老公寓市场规模分析 213

（1）养老公寓总量统计 213

（2）养老公寓床位数统计 213

（3）养老公寓分布情况 213

1.28.4 天津市养老公寓需求潜力分析 213

1.28.5 天津市养老公寓优惠政策分析 214

1.28.6 天津市养老公寓典型案例运营情况调研 214

1.28.7 天津市养老公寓发展趋势分析 215

1.29 重庆市养老公寓行业发展现状和趋势分析 215

1.29.1 重庆市房地产市场分析 215

（1）重庆市房地产开发投资分析 215

（2）重庆市房地产资金来源分析 216

（3）重庆市房地产市场供给分析 217

（4）重庆市房地产市场销售分析 217

1.29.2 重庆市房地产市场运行趋势分析 218

1.29.3 重庆市养老公寓市场规模分析 219

（1）养老公寓总量统计 219

（2）养老公寓床位数统计 219

（3）养老公寓分布情况 219

1.29.4 重庆市养老公寓需求潜力分析 219

1.29.5 重庆市养老公寓优惠政策分析 219

1.29.6 重庆市养老公寓典型案例运营情况调研 220

1.29.7 重庆市养老公寓发展趋势分析 220

第八章中国养老公寓行业领先个案经营状况 221

1.30 中国房地产企业投资养老公寓经营分析 221

1.30.1 保利房地产(集团)股份有限公司经营情况分析 221

（1）企业发展简况分析 221

（2）企业总体经营情况分析 222

（3）企业主营业务及其经营状况分析 223

（4）企业养老公寓项目开发情况 223

（5）企业盈利能力分析 224

（6）企业运营能力分析 224

（7）企业偿债能力分析 225

（8）企业发展能力分析 225

（9）企业经营状况优劣势分析 226

（10）企业发展目标及展望 227

1.30.2 万科企业股份有限公司经营情况分析 227

（1）企业发展简况分析 227

（2）企业总体经营情况分析 228

（3）企业主营业务及其经营状况分析 229

（4）企业养老公寓项目开发情况 230

（5）企业盈利能力分析 231

（6）企业运营能力分析 231

（7）企业偿债能力分析 232

（8）企业发展能力分析 232

（9）企业经营状况优劣势分析 234

（10）企业发展目标及展望 234

1.30.3 华润置地有限公司经营情况分析 234

（1）企业发展简况分析 235

（2）企业总体经营情况分析 235

（3）企业主营业务及其经营状况分析 236

（4）企业养老公寓项目开发情况 236

（5）企业盈利能力分析 237

（6）企业运营能力分析 237

（7）企业偿债能力分析 238

（8）企业发展能力分析 238

（9）企业经营状况优劣势分析 239

（10）企业发展目标及展望 239

1.30.4 首创置业股份有限公司经营情况分析 240

（1）企业发展简况分析 240

（2）企业总体经营情况分析 241

（3）企业主营业务及其经营状况分析 241

（4）企业养老公寓项目开发情况 241

（5）企业盈利能力分析 242

（6）企业运营能力分析 242

（7）企业偿债能力分析 243

（8）企业发展能力分析 243

（9）企业经营状况优劣势分析 244

（10）企业发展目标及展望 244

第九章中国养老公寓运营管理领先企业分析 251

1.31.1 亲和源股份有限公司经营情况分析 251

（1）企业发展简况分析 251

（2）企业养老公寓项目开发运营情况 251

（3）企业发展目标及展望 252

1.31.2 重庆凯尔(CARING)老年公寓管理有限公司经营情况分析 252

（1）企业发展简况分析 252

（2）企业主营业务分析 253

（3）企业养老公寓项目开发运营情况 253

（4）企业发展目标及展望 253

1.31.3 长沙市爱之心老年公寓管理有限公司经营情况分析 253

（1）企业发展简况分析 253

（2）企业养老公寓项目开发运营情况 254

（3）企业发展目标及展望 254

1.31.4 中爱爱心老年公寓投资有限公司经营情况分析 254

（1）企业发展简况分析 254

（2）企业主营业务分析 256

（3）企业发展目标及展望 256

1.31.5 千鹤湾老年公寓投资管理有限公司经营情况分析 257

（1）企业发展简况分析 257

（2）企业养老公寓项目开发运营情况 257

（3）企业发展目标及展望 258

1.32 中国养老公寓领先个案经营分析 258

1.32.1 上海亲和源养老公寓经营情况分析 258

（1）公寓发展简况分析 258

（2）公寓规划设计分析 258

（3）公寓运营模式分析 259

（4）公寓入住状况分析 260

（5）公寓收费情况分析 261

（6）公寓经营优劣势分析 262

1.32.2 北京汇晨老年公寓经营情况分析 262

（1）公寓发展简况分析 262

（2）公寓规划设计分析 263

（3）公寓运营模式分析 263

（4）公寓入住状况分析 263

（5）公寓经营优劣势分析 263

1.32.3 上海浦东新区爱心养老公寓经营情况分析 264

（1）公寓发展简况分析 264

（2）公寓规划设计分析 264

（3）公寓运营模式分析 265

（4）公寓入住状况分析 265

（5）公寓收费情况分析 265

（6）公寓经营优劣势分析 267

1.32.4 广州南国颐景老年公寓经营情况分析 267

（1）公寓发展简况分析 267

（2）公寓规划设计分析 267

（3）公寓运营模式分析 268

（4）公寓收费情况分析 268

（5）公寓经营优劣势分析 270

1.32.5 荣成市老年公寓经营情况分析 270

报告图表摘要

图表 2006-2012年中国国内生产总值及其增长速度(单位:亿元，%) 18

图表 2008-2012年工业增加值月度同比增长速度(单位:%) 19

图表 2011-2012年前三季度规模以上工业企业主营业务收入与利润增长情况(单位:%) 19

图表 2003-2012年全国居民消费价格增长情况(单位:%) 20

图表 2012年9月医疗保健和个人用品与其他类别消费价格同比上涨对比(单位:%) 21

图表 2006-2012年农村居民人均纯收入(单位:元) 21

图表 2006-2012年城镇居民人均收入情况(单位:元) 22

图表 2012年城乡居民人均收入平均数与中位数比较情况(单位:元) 23

图表 2008-2012年中国社会消费品零售总额月度同比增长速度(单位:%) 23

图表 2000-2012年我国全社会固定资产投资变化情况(单位:亿元，%) 24

图表 2008-2012年全国房地产开发投资情况(单位:亿元，%) 25

图表 2011-2012年9月房地产累计新开工面积及累计增长情况(单位:万平方米，%) 26

图表 2008-2012年全国商品房销售面积情况(单位:万平方米，%) 27

图表 中国人口数量及增长情况(单位:亿人，%) 28

图表 第三次婴儿潮人口步入婚育引发第四次婴儿潮(单位:万人，%) 29

图表 2001-2012年中国人口年龄结构(单位:%) 29

图表 我国城镇化进程 33

图表 1980-2012年我国城镇、农村人口比例(单位:%) 34

图表 日本三种低收费养老机构类型对比 37

图表 日本三类收费养老机构比较 38

图表 日本三类社会养老机构比较 38

图表 日本先进的社会养老机构——幸朋苑概况 39

图表 美国先进的社会养老机构——奥斯汀养老社区的特点 40

图表 北京市被调查老年人受婚姻状况(单位:%) 44

图表 北京市被调查老年人受教育情况(单位:%) 44

图表 北京市被调查老年同住人员状况(单位:%) 45

图表 北京市被调查老年人家庭总人数情况(单位:%) 45

图表 北京市被调查老年人健康状况(单位:%) 46

图表 北京市被调查老年人住房面积状况(单位:%) 46

图表 北京市被调查老年人住房类型状况(单位:%) 46

图表 北京市被调查老年人住房面积状况(单位:%) 47

图表 北京市被调查老年人均收入状况(单位:%) 47

图表 北京市被调查老年人家庭收入状况(单位:%) 48

图表 入驻养老公寓的意愿调研 48

图表 养老公寓机构性质选择 49

图表 养老公寓购买意向调研 49

图表 养老公寓住房面积偏好 50

图表 养老公寓类型偏好选择 50

图表 养老公寓房间类型选择 52

图表 养老公寓环境选择调研 52

图表 养老公寓医疗设施配备需求 53

图表 养老公寓必备设施服务 53

图表 养老公寓必备服务项 54

图表 养老公寓厨房需求 54

图表 养老公寓费用支付形式调研 55

图表 养老公寓每月费用承受能力调研 55

图表 养老公寓一次性费用支付能力调研 56

图表 养老公寓费用支付来源调研 56

图表 养老公寓目前拥有的理财方式调研 58

图表 未来六个月的投资计划 58

图表 养老公寓投资者期望的投资回报率调研 59

图表 养老公寓入驻人员要求调研 59

图表 养老公寓合住意愿调研 60

图表 入驻养老公寓老人希望子女看望周期调研 60

图表 养老公寓心理健康服务需求调研 61

图表 参与工作意愿调研 61

图表 养老公寓日常用品使用偏好调研 62

图表 养老公寓促销方式表 93

图表 老年人生活的变化与年龄的关系 112

图表 养老公寓公共服务设施项目配置 136

图表 独居老人住宅行为活动内容 153

图表 老年夫妇居住模式住宅行为活动内容 155

图表 太仓市浮桥镇建红小区二期养老公寓项目经济技术指标(单位:m2，%) 163

图表 2012年北京市房地产开发和销售主要指标(单位:万平方米，亿元，%) 182

图表 2011-2012年9月北京市房地产开发投资额累计同比走势(单位:%) 183

图表 2007-2012年北京市户籍老年人口变化(单位:万人，%) 186

图表 2001-2012年北京市城镇居民收入与全国平均水平的对比(单位:元) 186

图表 2012年前三季度上海市房地产开发投资竣工面积增长情况(单位:%) 190

图表 2001-2012年北京市城镇居民收入与全国平均水平的对比(单位:元，%) 192

图表 2012年深圳市商品房成交量走势(单位:万平方米) 194

图表 2007-2012年深圳市城镇居民人居可支配收入与全国平均水平对比(单位:元) 196

图表 2012年成都市商品住房成交面积及同比增速(单位:万平方米，%) 205

图表 2015年成都市养老事业规划(单位:%) 207

图表 2012年武汉市各区60岁以上老龄人口图(单位:万) 210

图表 2010-2012年天津市商品房成交情况及同比增速(单位:套，亿元，万平方米，%) 212

图表 2009-2030年天津市人口老龄化趋势(单位:万人) 213

图表 2012年1-8月重庆市房地产完成投资额增速(单位:%) 216

图表 保利房地产(集团)股份有限公司基本信息表 221

图表 保利房地产(集团)股份有限公司业务能力简况表 221

图表 2012年底保利房地产(集团)股份有限公司与实际控制人之间的产权及控制关系图

图表 2009-2012年保利房地产(集团)股份有限公司主要经济指标分析(单位:万元) 222

图表 2012年保利房地产(集团)股份有限公司主营业务分产品情况表(单位:万元，%) 223

图表 2012年保利房地产(集团)股份有限公司的产品结构(单位:%) 223

图表 2009-2012年保利房地产(集团)股份有限公司盈利能力分析(单位:%) 224

图表 保利房地产(集团)股份有限公司运营能力分析(单位:次) 225

图表 209-2012年保利房地产(集团)股份有限公司偿债能力分析(单位:%，倍) 225

图表 2009-2012年保利房地产(集团)股份有限公司发展能力分析(单位:%) 226

图表 保利房地产(集团)股份有限公司优劣势分析 226

图表 深圳市万科企业股份有限公司基本信息表 227