一、中国长租公寓行业发展历程与产业链分析
随着“租赁并举”和“住房不炒”的政策落实，中国住房租赁市场吸引了各路资本、企业的投入和关注。2017年7月，住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，加快了长租公寓市场的发展。2017年是“租售并举”的元年。
长租公寓发展历程
资料来源：公开资料整理
长租公寓的产业链可以分为上游物业资产、中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本环节，大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓的发展需要相应的金融支持。
长租公寓行业产业链示意图
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二、中国长租公寓行业发展现状分析
近些年，中国传统住房租赁行业痛点频出，租客端面临租期长短及稳定性、户型偏好、服务体验的错配，虚假租赁信息、信息不对称等问题；房东端面临住宅被损坏的风险，且管理耗时耗力；政府端公租房承建压力大、流动人口管理困难。而长租公寓的介入可以改善租客的居住体验、节省房东管理成本、有效协助政府管理，是租赁市场原始状态与各方诉求存在矛盾之后的必然产物。但并不代表长租公寓市场的诞生，即能解决所有问题。目前，长租公寓市场虽价格透明，但价格普遍较高。
传统租房与长租公寓对比分析
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据统计，中国涉足长租公寓的企业数量已逾千家，拥有的房屋数量约200万间。从长租公寓市场的全国布局来看，主要集中于一线城市。具体来看，上海、北京、广东的占比分别为28.57%、27.14%、12.14%。
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截止到2017年，中国租房市场规模为1.56万亿元，在国家政策红利和庞大的需求量下，预计到2020年，中国租房市场规模将达到2.71万亿元左右。
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截止到2018年，中国与长租公寓有关的投资融资事件共有61起，投资融资金额达到72.97亿元，投资融资案例相比2017年下降3起，但投资融资金额却同比增长200.9%。
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2018年A轮融资案例数为24起，占比为39.34%，其次是种子轮和B轮，均为11起，占比为18.03%。2018年11月E+青年公寓宣布完成A轮融资，本次融资额近1亿元人民币，领投方为鹏万投资。
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中国一线城市的长租公寓供给量较大，其中北京的供给量最大，达到13.4%。其次为上海。近几年，受发达的旅游业影响，三亚、青岛和成都等热门旅游城市的长租公寓市场正处于快速发展阶段。
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国长租公寓市场供需格局及未来发展趋势报告》
三、中国长租公寓行业竞争格局分析
在国家政策的大力推动下，地产巨头纷纷布局长租公寓市场。龙湖地产推出“冠寓”长租公寓品牌，并将其列入战略主航道业务，成为中国首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司；万科于2016年5月推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓，截至2017年底，泊寓在全国覆盖28个一、二线城市，累计获取房源数超16万间，累计开业超4万间，计划在2018年拓展45万间，远期规划为100万间。同时还有金地、旭辉、招商蛇口等地产公司也已布局或正在调研长租公寓市场。
部分房地产企业的长租公寓布局与发展规划
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据统计，万科泊寓已在全国28个省市地区布局，二线城市布局范围较宽，包括长春、沈阳、乌鲁木齐、贵阳、长沙等21个城市。同时在佛山、东莞、徐州布局。而旭辉领寓和龙湖冠寓的布局范围相比要窄一点。
泊寓、领寓、冠寓的城市布局情况
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四、中国长租公寓发展面临的挑战与趋势分析
长租公寓赢利主要来自于租金、生活服务以及租客社区衍生服务3个方面。目前，中国房屋租赁的制度与市场环境仍有待完善，长租公寓行业还存在融资方式单一、政策环境不确定性大、经营牌照/税收不明确等问题。首先，融资困难。随着长租公寓业务的发展和市场的开拓，企业必须获得融资才能生存发展。
目前，国内的
REITs、ABS产品仍是过渡性产品，与国外的资产证券化有一定差别，需要通过更完善的金融产品来帮助行业不断前进。其次，政策不确定性大。长租公寓行业目前仍缺乏比较清晰的长期政策环境，各地政策差异较大。例如，各地长租公寓经营管理牌照和经营资质管理不统一，分散式N+1合租模式的合法性也不明确，北京明确禁止这一模式，二线城市则鼓励发展。最后，税费优惠不明确。机构出租房屋需要缴纳房产税、增值税、企业所得税，高税率一定程度上会导致成本增加。
机构化、专业化、金融化是未来长租公寓运营商发展的必然趋势。专业的公寓运营机构改变了以往住房租赁市场服务意识差、保障不足的问题，提升了租房服务品质。机构化运营将是长租公寓发展的重要趋势，有助于通过整合不同市场参与者的资源，形成利益共同体，构建长期稳健的发展业务模式。专业化则是长租公寓运营商的能力要求。长租公寓运营商需要在提供专业服务的同时，通过专业化选址与建设投资为企业提供利润来源。这不仅仅要求长租公寓运营商提供专业的租房服务，还要求企业有相应的融资能力、选址能力、建设运营能力。金融化则需要运营商与金融机构协作，通过资产证券化、REITs等多渠道帮助运营商获得低成本资金，降低运营成本，提高回报率。强化长租公寓运营商的机构化、专业化、金融化特征，形成成熟的经营模式与盈利模式，是长租公寓行业健康发展的必然要求与发展趋势。
