一、文化地产行业概况
文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式,是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心,文化和概念仅作为营销手段;而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心,用文化提升固化建筑价值。
不同于传统商业地产,文化地产作为地产行业一个非常特殊的细分领域,其多具备开发企业资质审核严格、文化地产具有项目成本优势、行业处于发展上升期等特点。
中国文化地产行业发展主要特点
资料来源:公开资料整理
中国文化产业化大发展通过多种方式促进了对各类文化地产项目的需求。而中国文化产业现阶段依然处于发展初期,是具有巨大潜力的朝阳产业,是新的经济增长点。由此可推断,目前中国文化地产行业依然处于发展初期,文化产业未来快速的发展将为文化地产带来巨大需求,使得文化地产将进入快速发展期。
中国文化地产项目主要类型
资料来源:公开资料整理
二、中国文化地产行业发展现状分析
根据不同文化地产项目类型,对中国主要具有代表性的文化地产项目归纳如下表所示:
中国具有代表的文化地产项目
资料来源:公开资料整理
据统计,2018年国内旅游人数预计达55.4亿人次,同比分别增长10.76%;实现国内旅游收入约5.13万亿元,同比增长12.3%。城镇化对旅游客流的主导作用更加突出,2018年城镇居民出游人数和旅游花费占总数的份额分别达到74.4%和83.1%,占比持续提升。
2012-2018年国内旅游市场数据统计
资料来源:公开资料整理
近几年来,在国家政策的指引下与巨大的消费市场推动下,文旅地产得到快速发展。“文旅地产”是指将文旅项目开发运营与房地产开发相结合,并从项目的整体运营中获取收益。从整体上来看,中国文旅地产区域发展不均衡性明显,主要分布于海南、环渤海、长三角、西南、两广和闽东南地区,其中海南地区项目数量最多。
中国文旅地产区域分布占比
资料来源:公开资料整理
中国文旅地产对自然资源依赖度高,核心卖点仍主要依托山地、湖滨和滨海等自然资源,三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%,合计达66%。
自然资源文旅地产分布占比(单位:%)
资料来源:公开资料整理
相关报告:华经产业研究院发布的《2019-2025年中国文化地产行业市场深度分析及发展前景预测报告》
三、中国文化地产行业竞争格局分析
在国家政策的指引下与巨大的消费市场推动下,越来越多的房企联手文化企业进军文旅地产,目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产,如碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、绿地集团等纷纷进军文旅地产领域。从投资金额来看,投资金额合计超过万亿元,其中恒大以超过8000亿的投资总额遥遥领先其他企业。
龙头房企在文化旅游地产领域布局情况TOP15
资料来源:公开资料整理
从目前情况来看,文化地产已然成为诸多房企纷纷转战的一个重要方向和选择。各种规模的房企纷纷抢滩文化地产。万科作为中国最大的房地产开发企业,也在紧密地与文化产业相融合。2018年7月3日,万科成为华人文化的新股东,双方将在产城融合、智慧社区等多个领域建立合作渠道,试图共同创造出文旅地产领域新的跨界产品模式。
万科在文化旅游地产领域布局情况
资料来源:公开资料整理
四、中国文化地产行业发展趋势分析
文化地产行业发展趋势可以用以下三点概括:首先,文化地产项目定位表现出鲜明的地域性文化特质。未来当房地产项目被赋予文化的灵魂时,其与地域文化间的互动关系将被充分发掘,并通过对项目的物质实体的创造来表达对地域文化的理解、传承与突破,使其具有鲜明的地域文化特色和艺术气质。
其次,文化地产项目运营表现出以多种文化行动为载体。文化地产项目在运营阶段,通过源源不断的文化活动和文化行为,持续不断地创造文化故事和事件,使其不只是一种单纯的工程项目,更成为城市文化行动和标志的体现。文化依托于开发项目的经济基础和表现空间,有效展示其智慧和思想,显示出文化作为项目价值提升的经营潜能,成为项目更加重要的一种资本。
最后,开发企业表现出深层次文化竞争战略需求。文化地产项目本身的品质和性能价格比已成为一种必然的素质,这已不再是竞争中最重要的比较优势。因此,希望获得真正成功和持续成长的企业要更多地关心项目本身所秉持的价值,关注他们服务的消费者所重视的价值,借助文化的力量创造价值和附加值,并广泛地让顾客、住户和城市共同享用。