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2018年青岛市房地产行业投资额、销售面积及销售价格走势分析「图」

2018年全年,青岛市房地产开发投资1485.2亿元,同比增长11.6%,较前三季度提高7个百分点,较去年同期提高14.4个百分点。

 一、青岛市房地产投资现状

2018年全年,青岛市房地产开发投资1485.2亿元,同比增长11.6%,较前三季度提高7个百分点,较去年同期提高14.4个百分点。其中:住宅投资1034.8亿元,同比增长11.8%;办公楼投资98.5亿元,同比下降12.5%;商业营业用房投资153.7亿元,同比下降17.3%;其他用房投资198.2亿元,同比增长85.7%。

2011-2018年青岛市房地产开发投资完成额

2011-2018年青岛市房地产开发投资完成额

资料来源:公开资料整理

分区域来看,2018年全年,除市南、市北、李沧三区的房地产投资降幅较大外,其他区市房地产投资均有不同程度增长。

从竣工方面看,2018年商品房竣工面积1624.8万平方米,同比增长9.3%,较上年同期提高5个百分点,其中:住宅竣工1079.3万平方米,同比增长11.4%;办公楼竣工126.3万平方米,同比增长40.3%;商业用房竣工169.5万平方米,同比下降25.4%;其他用房竣工249.7万平方米,同比增长24.3%。从土地储备方面看,2018年房地产开发企业土地购置面积384万平方米,同比增长104.7%;待开发土地面积457万平发米,同比增长28.9%,有效支撑后续开发投资的持续增长和商品房供给。

2011-2018年青岛市商品房施工和竣工面积

2011-2018年青岛市商品房施工和竣工面积

资料来源:公开资料整理

二、青岛市房地产销售面积

2018年全年,青岛市房地产销售下滑趋势有所缓解,2018年青岛市商品房销售面积为1808.01万平方米,同比下降4.9%,降幅较上年同期扩大2.9个百分点。

2011-2018年青岛市商品房销售面积

2011-2018年青岛市商品房销售面积

资料来源:公开资料整理

其中,2018年青岛市商品住宅销售1578.3万平方米,同比下降4.9%,占销售总量的87.3%;办公楼销售76.7万平方米,同比下降21.6%;商业营业用房销售119.9万平方米,同比下降7.9%;其他用房销售33.1万平方米,同比下降14.6%。

2011-2018年青岛市住宅销售面积

2011-2018年青岛市住宅销售面积

资料来源:公开资料整理

2018年,青岛市商品房待售面积连续递减, 截至12月末,待售总量433.3万平方米,较上年末减少36.7万平方米,同比下降7.8%,总量回归到2014年年初水平。其中:住宅待售162.1万平方米,同比下降22.8%;办公楼待售91.3万平方米,同比增长29.1%;商业营业用房待售152万平方米,同比下降2%;其他用房待售27.9万平方米,同比下降18%。

相关报告:华经产业研究院发布的2019-2025年青岛房地产行业市场深度分析及发展前景预测报告

三、青岛市土地交易市场

2018年青岛土地共计出让708宗,较2017年405宗大增74.81%;累计成交金额约为735.59亿元,较2017年438.2966亿元增长67.83%;住宅用地溢价率2.55%,整体平均溢价率2.08%。

2018年出让土地中,住宅用地出让205宗,占比28.95%;商业/办公用地出让109宗,占比15.40%;其他用地出让44宗,占比6.21%;工业用地出让350宗,占比49.44%。

2018年青岛市各类型土地出让结构

2018年青岛市各类型土地出让结构

资料来源:公开资料整理

四、青岛市房地产市场价格走势

房价是近几年大众最关心的话题之一,2018年青岛商品住宅均价上涨两成多,而即墨区由市变区,商品住宅的价格成功迈上“万元线”。从房价数据来看,2018年青岛市新建商品房的平均销售价格为12624.16元/平方米,同比2017年上涨20%。商品住宅平均销售价格为12373.44元/平方米,同比上涨23.1%。

2011-2018年青岛市商品房平均销售价格

2011-2018年青岛市商品房平均销售价格

资料来源:公开资料整理

2011-2018年青岛市住宅平均销售价格

2011-2018年青岛市住宅平均销售价格

资料来源:公开资料整理

分区域来看,房价涨幅达到40%以上的片区还有胶州市和崂山区,胶州市借新机场“东风”,同比上涨40.7%,商品住宅均价达到9879元/平方米;崂山区则是由于高端项目青铁华润城的成交拉高商品住宅均价,涨幅40.5%,从2017年的24540元/平方米涨至34474元/平方米。市南区依旧是青岛房价天花板,商品住宅均价43122元/平方米,但由于成交量较小,没有大的项目拉动,涨幅仅为7.8%。

四、2019年青岛市房地产市场展望

2019年青岛市房地产开发投资在平稳增长区间运行的可能性较大,商品房销售面积仍将小幅下降,但不会出现较大波动。具体分析如下:2018年底的全国住房和城乡建设工作会议提出,要以“稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”,给2019年房地产市场定下大基调。因此,2019年青岛市房地产开发市场虽仍存在下行压力,但预测以平稳为主。

房地产投资方面,2018年商品房新开工面积和企业到位资金情况这两项保障房地产投资后续增长的先行指标表现较好,商品房新开工面积同比增长38%,房地产开发企业本年到位同比增长11.5%,从这两项指标初步预计下一阶段青岛市房地产开发投资仍将在平稳增长区间运行。商品房销售面积方面,预计2019年政策基调变化的可能性不大,在调控政策继续显效的大背景下,青岛市商品房销售面积仍将处在小幅下降区间,但不会出现较大波动。

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