2021年物业管理行业主管部门及主要法律法规、产业政策「图」

陈微 2021-12-12 11:40

一、物业管理行业主管部门及监管体制

物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主，根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。除此之外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。

物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）及各地区物业管理协会等。作为行业内最重要的自律性组织，中国物业管理协会成立于2000年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业管理企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。其职能包括：协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策，协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议，代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议等。

二、物业管理行业主要法律、法规及政策

随着物业管理行业的发展与成熟，我国加快了物业管理行业法律法规的建设进程，以《民法典》之“物权”编和《物业管理条例》为基础的物业管理行业法律法规体系日臻完善，进一步推动了物业管理行业的健康发展。其中，《民法典》之“物权”编是调整财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系。《物业管理条例》是规范物业管理活动的行政法规，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。《物业服务收费管理办法》《业主大会和业主委员会指导规则》等是规范物业管理行业正常运行的部门规章。此外，地方机关及职能部门也针对行业的情况颁布了相应的地方性法规、地方政府规章及其他规范性文件。

物业管理行业主要法律、法规及政策

主要法规政策	颁发部门	实施时间	主要内容
《物业管理条例》中华人民共和国国务院第379号令	国务院	2003年	规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》	最高人民法院	2003年	对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及适用法律进行了说明
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》	建设部	2003年	规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益；规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益
《物业服务收费管理办法》	国家发改委、建设部	2004年	规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）	中国物业管理协会	2004年	对物业管理服务的各个等级设定了项目内容与标准
《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》	国家税务总局	2004年	鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税
《物业服务收费明码标价规定》	国家发改委、建设部	2004年	物业管理企业向业主提供服务，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况
《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》	国务院	2007年	规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境
《物业服务定价成本监审办法（试行）》	国家发改委、建设部	2007年	政府价格主管部门制定或者调整实施政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审
《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》	建设部	2007年	对原管理办法进行了修改
《住宅专项维修资金管理办法》	建设部、财政部	2008年	加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共享部位、共享设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	最高人民法院	2009年	对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及适用法律进行了说明
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	最高人民法院	2009年	对于人民法院予以支持和不予支持的相关情况及适用法律进行了说明
《业主大会和业主委员会指导规则》	住房和城乡建设部	2010年	规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益
《物业承接查验办法》	住房和城乡建设部	2011年	规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督
《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》	国家发改委	2014年	加强对有关服务市场价格行为的监管，坚决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为，维护正常市场价格秩序，保持价格水平基本稳定，保障市场主体合法权益
《国务院关于修改部分行政法规的决定》中华人民共和国国务院第666号令	国务院	2016年	删去《物业管理条例》中关于物业管理职业资质的第三十三条、第六十一条
《城乡社区服务体系建设规划（2016-2020年）》	民政部	2016年	为增强城乡社区服务功能，提高城乡居民生活水平，促进城乡发展一体化，维护城乡基层和谐稳定，制定本规划
国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定（国发〔2017〕7号）	国务院	2017年	取消物业服务企业二级及以下资质认定，取消审批后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管
国务院关于取消一批行政许可事项的决定（国发〔2017〕46号）	国务院	2017年	取消物业服务企业一级资质核定，取消审批后，住房城乡建设部通过以下措施加强事中事后监管：1．加快完善物业服务标准和规范。2．充分发挥物业服务行业组织自律作用。3．指导地方加强对物业服务企业的监管,畅通投诉举报渠道，推行“双随机、一公开”抽查，及时查处违法违规行为。4．建立物业服务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。5．推动与相关政府部门的信息共享，加强企业信息备案管理
《住房城乡建设科技创新“十三五”专项规划》	《住房城乡建设科技创新“十三五”专项规划》	2017年	为践行绿色发展理念，深入实施创新驱动发展战略，推进新型城镇化建设，落实住房城乡建设部“十三五”发展规划工作部署，明确“十三五”时期住房城乡建设科技创新发展思路、目标和重点任务，特制订本规划
《中华人民共和国招标投标法》（2017修正）	全国人大常委会	2017年	招标分为公开招标和邀请招标。公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标
《关于推进城市安全发展的意见》	中共中央办公厅、国务院办公厅	2018年	强化城市运行安全保障，有效防范事故发生，对推进城市安全发展提出相关意见
国务院关于修改和废止部分行政法规的决定（国务院令第698号）	国务院	2018年	删去《物业管理条例》中关于资质的规定，增加行业诚信管理条款
《关于推进养老服务发展的意见》	国务院办公厅	2019年	养老服务市场活力尚未充分激发，发展不平衡不充分、有效供给不足、服务质量不高等问题依然存在，人民群众养老服务需求尚未有效满足。需要持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系
关于印发《医疗和疾控机构消防安全生产工作管理指南（试行）》《医疗和疾控机构后勤安全生产工作管理指南（试行）》的通知	卫健委办公厅	2019年	进一步加强安全生产的业务指导和培训，加强安全生产的日常监督管理，强调了后勤安全生产工作的重要性，确保卫生健康系统安全发展
《2019年深入落实进一步改善医疗服务行动计划重点工作方案》	卫健委办公厅	2019年	提升医院满意度。各医院要加强面向患者的信息化服务，为患者提供高质量的餐饮、网络、阅读等就医环境，改善卫生间状况，提升患者就医满意度。要不断改善医务人员工作环境和就餐、安保等后勤保障条件，完善值班室、淋浴室等基本生活设施，提升医院员工满意度
《关于印发医疗机构消防安全管理九项规定（2020年版）的通知》	卫健委、应急管理部、国家中医药管理局	2020年	进一步明确医疗机构消防安全管理工作的重点和措施。监督第三方服务公司履行消防安全管理职责，做好消防安全宣传教育培训演练等工作，受训率必须达到100%
《关于印发新冠肺炎流行期间办公场所和公共场所空调通风系统运行管理指南的通知》	国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制综合组	2020年	为保证新冠肺炎流行期间，办公场所和公共场所空调通风系统的安全合理使用，防止因空调通风系统开启而导致新冠肺炎疫情的传播和蔓延，最大限度地保护使用者
《关于印发医疗机构废弃物综合治理工作方案的通知》	卫健委等十部委	2020年	医疗机构法定代表人是医疗机构废弃物分类和管理的第一责任人，产生废弃物的具体科室和操作人员是直接责任人。鼓励由牵头医疗机构负责指导实行一体化管理的医联体内医疗机构废弃物分类和管理。实行后勤服务社会化的医疗机构要落实主体责任，加强对提供后勤服务组织的培训、指导和管理。适时将废弃物处置情况纳入公立医疗机构绩效考核
《关于发布<新冠肺炎疫情期间医学观察和救治临时特殊场所卫生防护技术要求>等6项卫生行业标准的通告》	卫健委	2020年	共发布了6项行业标准，其中强制性卫生行业标准3项；推荐性卫生行业标准3项。包括《新冠肺炎疫情期间医学观察和救治临时特殊场所卫生防护技术要求》《新冠肺炎疫情期间公共交通工具消毒与个人防护技术要求》《新冠肺炎疫情期间办公场所和公共场所空调通风系统运行管理卫生规范》《新冠肺炎疫情期间特定人群个人防护指南》《新冠肺炎疫情期间重点场所和单位卫生防护指南》和《人群聚集场所手卫生规范》
《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》	住房和城乡建设部等部门	2021年	主要做了六方面的规定：融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理