医药仓储前期建设成本高，体量较小，但相对稳定的特性使得其成为仓储领域较为特殊的细分赛道。
随着电商行业的高歌猛进，社会物流需求不断扩大，国内仓储物流缺口逐渐暴露，尤其是主要用于储存疫苗、血液制品、特殊药品的高标冷库。重大公共卫生事件爆发之后，人们对于医疗卫生健康的需求增长，也带动了医药仓储需求市场呈现出“乐观”情绪。
基于此，近年来，许多大型现代物流园不断扩增医药冷库业务，发挥以高端仓库、厂房、冷库相结合的综合性仓储平台的集聚优势，加强医药产业供应链各环节间的联系，力求打破国外医药仓储品牌的垄断，成为入局医药仓储的“新力量”。
已开业11周年的广州富力国际空港物流园就是其中的代表，其于2013年引入华润医药、国药物流等国内头部药企，开始了医药产业集聚化发展之路，目前已成为华南地区最大的医药物流基地。
但另一方面，与普通仓储不同，医药仓储需要严格控制温度和湿度，在前期设计、建设方面要求特殊，因此较之传统大众商品仓库、电商仓库，医药仓储的租金成本高昂，总体体量较小。
此外，由于医药市场受国家管控较严，制药企业对于医药仓储的需求有较高的计划性，仓储企业在发展医药仓储业务时，需要承担的风险也比较高。
中国医药物流市场以每年10%左右的速度增长，预计2020年市场规模将会达到3.8万亿元。近年来中国医药冷链的现状与标准要求之间存在着巨大差距，国内频发的药品安全事件也或多或少地暴露了医药冷链的薄弱。
2016-2020年中国医药物流市场规模分析及预测
仓储业作为物流的重要组成部分也随着物流业的发展而取得了长足的进步。根据中国物流与采购联合会数据显示，2018年10月到2019年10月间，我国仓储行业指数整体处在景气区间，行业发展较好。2019年10月中国仓储指数为50.9%，较2019年9月回落1.1个百分点。各分项指数中，主营业务成本指数、期末库存指数、企业员工指数及业务活动预期指数较2019年9月有所回升。
2018-2019年10月中国仓储指数走势分析
医药仓储：重资产、高要求
从技术角度讲，医药仓储在仓储行业中属于高端板块，对仓库软、硬件的要求都比较高。
专业的医药仓储一般包含三种类型的仓库：阴凉库，库温在10到20摄氏度，主要用于存放普通药品；冷藏库，库温在2到8摄氏度，主要用于存放疫苗、血液制品等需要冷藏保存的特殊药品；冷冻库，库温-10到-20摄氏度，主要用于冷冻冰块或存放低温疫苗等特殊药品。
特殊药品对温度的变化表现敏感，温度每上升10摄氏度，药品内的化学反应速度将加快2到4倍，极易造成药品变质。因此，专业的医药冷库需要配备具有独立温湿度系统的制冷机组和备用发电机组，且需定期接受药监局的抽查。
富力商业运营管理公司副总经理李荣栋也强调了控温对医药冷库的重要性。他表示，为精确控制医药冷库内的温度，富力物流园内的医药冷库在建造的过程中，一般会选择保温性更强的砖混结构。
同时，在药品的储存过程中，湿度、温度监控系统数据必须保证准确性和安全性，这又对仓储的软件提出了更高的信息化要求。软、硬件上的严苛标准注定了物流园在建造医药冷库的工程中，要投入大量的前期资金。
实际上，医药仓储行业的重资产属性，不仅体现在物流园建造医药冷库的花费上，在药企层面，为了规避重资产的投入，他们也会根据自身的需求，租用物流园中的普通医药仓库，自行改建为医药冷库。因此，重资产也造成了医药仓储稳定性强的特点。
广州富力国际空港综合物流园有限公司副董事长张敏表示，以国药集团为例，其在广州富力医药冷库改造项目上的单库投入达百万级别。因此，药企需要花费较长的时间收回改造项目中付出的成本，而不会在短期内频繁更换仓库，这也是医药仓储行业客户需求较为稳定的原因。
医药冷库较高的技术、资金门槛将普通物流园“拦在门外”，广大的生鲜零售商又更偏向选择建造成本、租金都更低的食品冷库，因此医药冷库的总体体量始终相对较小。相关数据显示，医药冷链需求仅占国内冷链物流总需求的9%。
但另一方面，医药冷链物流增速较快。李荣栋预计，随着疫情进入常态化防控，全球性公共卫生领域合作加强，医药流动加快，或将推动医药仓储需求的持续增长。
平台集聚优势初显
在2018年以前，国际顶尖制药企业辉瑞、阿斯利康等一般在中国大陆境内只选用国际知名仓储品牌普洛斯的仓库。造成这一现象的原因众多。
从药企的仓储需求方面来看，与零售市场不同，医药市场受国家调度管控，计划性较强，因此药企的仓储需求受国家进出口政策、审批周期等影响较大，作为仓储服务供应端的物流园承担的风险自然也比较大。
以广州为例，虽然区域内生物医药产业发展迅猛，又坐拥亚洲第一大的白云国际机场，在进出口药品方面具有得天独厚的优势，但依然有部分医药冷库空置。
面对如此之高的市场风险，普通物流园不敢轻易入局，因此国内高端的医药仓储市场长时间由国际品牌垄断。
据张敏介绍，去年广州富力国际空港综合物流园吸引了阿斯利康和辉瑞入驻，也成为新的行业前进标志。
近年来，随着社会资本入驻医药仓储行业，越来越多的大型现代高端物流园依托园区内已经积聚的医药产业及仓储需求，开始着力发掘这片蓝海。
与医药企业在各处自建的医药冷库相比，现代物流园具有更为明显的平台集聚优势。张敏认为，医药仓储物流的平台集聚优势主要表现为降本增效，即通过集聚医药行业内的上下游企业，降低药企的运营成本，提高运营效率。
具体来讲，物流园作为仓储平台可以将医药产业供应链上的药企、第三方物流商、医药电商平台等环节集聚在一起，以整合资源，提高医药物流配送效率。
对于药企而言，依靠自身力量建造医药冷库耗资巨大，而且容易在项目合同期满后造成冷库资源浪费，因此租赁物流园的医药冷库，可有效减少药企成本。同时，国际制药企业也可以直接在园区内对国内合作商的仓储服务进行统一的考核评标。
从物流园规模上看，普洛斯单园区面积约为3万-10万平方米，且园区分布较为分散，单个园区无法满足药企不断增长的仓储需求。而在大型的现代物流园中，干仓和不同温区的冷库均有配备，药企可集中存放药品或制剂类货品，运营成本也随之降低。
此外，在紧急卫生突发事件中，物流园的医药冷库也可以为药企在短时间内调集、储存药品提供场所，提高药企运营的灵活性。新兴集约型的药企入局物流产业之后，如何利用好自身集约优势也成为行业竞争力的关键。
