随着经济恢复向好 房地产市场需求稳步释放

当前,尽管市场需求出现恢复迹象,但房地产投资和开发建设仍在下降,市场整体处于调整期。专家表示,稳定房地产市场,保障和改善民生,仍需继续努力。

需求仍存不确定性

2023年以来,房地产市场需求稳步释放。前4个月,销售面积、销售额均出现积极变化。其中,商品房销售面积同比下降0.4%,降幅较一季度收窄1.4个百分点,住宅销售面积增长2.7%;商品房销售额同比增长8.8%,增速比一季度加快4.7个百分点,住宅销售额增长11.8%。

同时,新房市场回升幅度逐步反超二手房市场。“前4个月,销售额增速继续快于销售面积,表明新房成交同比涨幅更大。”民生银行首席经济学家温彬说。

需求回升主要受两方面因素影响。“政策效应逐步显现,前期积累的需求得到释放。”国家统计局新闻发言人付凌晖说。以住房信贷政策为例,从总量看,2023年一季度个人住房贷款月均发放额约5900亿元,比2022年四季度月均发放额多1900亿元。从价格看,2023年以来,多地首套房贷款利率进一步下降。中国人民银行数据显示,3月份个人住房贷款加权平均利率为4.14%,较2022年同期下降1.35个百分点。

“不过,住房销售的可持续性仍待观察。”温彬说,4月份住户部门中长期贷款减少1156亿元,一定程度上出现缩表现象。

投资信心有待恢复

由于市场销售回升,房地产开发企业到位资金情况有所改善。2023年前4个月,房地产开发企业到位资金同比下降6.4%,降幅比一季度收窄2.6个百分点,其中定金及预收款增长4%,个人按揭贷款增长2.5%。“境外债券市场的信心也逐步恢复。”央行货币政策司司长邹澜说,一季度房地产企业境内债券发行1500多亿元,同比增长超20%。

也要看到,房企预期依然偏弱。前4个月,全国房地产开发投资同比下降6.2%,降幅较一季度扩大0.4个百分点。此外,房屋新开工面积同比下降21.2%,其中住宅新开工面积下降20.6%;房地产开发企业房屋施工面积同比下降5.6%,其中住宅施工面积下降5.9%。

“房屋竣工面积增速有所加快,说明房企的重心是加快竣工、促进销售回款,但对新项目投资意愿不足。”温彬说,前4个月,房屋竣工面积增长18.8%,其中住宅竣工面积增长19.2%。

此外,个别上市房企陆续暴露风险,也在一定程度上影响了预期与投资信心。近期,个别上市房企面临退市风险。与此同时,部分民营房企的资产负债表亟待修复。

“4月份以来,随着前期积压的住房需求释放,部分城市的市场热度有所下降。预期有所下调。”付凌晖说,下阶段,随着经济恢复向好、稳定房地产市场政策显效、市场预期好转,房地产市场有望逐步企稳。

推动长租房市场建设

业内人士表示,接下来,既要做好出险房企的化险、纾困工作,也要增加保障性租赁住房供给,推动长租房市场建设。

目前,房企化险工作正有序推进,并迎来新的结构性货币政策工具支持——房企纾困专项再贷款。

根据人民银行印发的《关于向全国性金融资产管理公司发放再贷款支持房地产纾困的通知》,房企纾困专项再贷款的额度为800亿元,按照正向激励、市场化原则,采取“先支后借”的直达机制,支持金融资产管理公司于2023年底前并购受困房企的存量房地产项目。

化险、纾困工作不仅关乎房企自身,更关系着房产按期交付、农民工工资发放、上游材料供应商账款支付、相关理财产品兑付等一系列问题。“在纾困过程中,要帮助问题房企恢复造血功能,为其量身定制纾困方案,从而推动房地产行业实现风险出清和良性循环。”中国东方资产管理股份有限公司相关负责人说。

保障性租赁住房的供给力度、长租房市场的建设力度也将继续加大。央行已设立额度为1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”,采取“先贷后借”直达机制,按季度发放,支持相关金融机构于2023年底前,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

“工商银行密切跟进8个试点城市实施方案的落地情况,积极给予融资支持,目前已在济南落地首笔‘租赁住房贷款支持计划’的贷款投放工作。”中国工商银行公司金融业务部相关负责人表示,下一步,将积极探索长租房市场金融服务,运用政策性金融工具,按照市场化原则,为试点城市的经营主体收购存量住房提供长期贷款支持。

本文采编:CY348
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