在疫情影响和经济下行的双重压力下，2020年房地产调控依旧不放松，金融政策持续收紧。去年最后一天，房地产贷款集中度管理的两道红线出炉，与房企融资“三道红线”一脉相承，房企发展逻辑生变。
2020年，楼市深“V”回转；2021年，“十四五”开局之年，今年楼市又将如何定调？房企在面临融资收紧和市场挤压的双重考验下，又将何去何从？龙头房企如何找到更广阔的市场空间？
“十四五”规划纲要紧扣满足人民日益增长的美好生活需要，龙湖亦顺应和捕捉客户们高品质、多样化的需求，目前业务已涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。龙湖2020年累计实现签约金额2706.1亿元，同比增长11.6%，超预期完成此前公布的全年2600亿元的签约目标。在整个地产板块中，龙湖被评为最值得长期投资者信任的蓝筹龙头。
调控依旧保持“定力”
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》透露了“十四五期间”国家对于房地产的基本政策。通读整份文件可以发现，房住不炒的基本原则之下，房地产及相关行业，在新阶段更是被赋予许多新涵义、新要求。
十四五规划首次提及，“促进房地产市场平稳健康发展”，且随后在中央经济会议及住建部会议上再一次重申这一概念。
这意味着，一方面，要回归住房的消费本质；另一方面，要重视居住品质的升级；此外，还要多维度满足人群住房需求。十四五规划和2035年远景目标为房地产行业健康发展明确了方向。
在此背景下，丁祖昱预测，2020年后，房地产将进入到下一个确定性阶段，伴随三道红线落地，房住不炒已成为长效机制，由此地产“无增长时代”或将来临。
在新的发展阶段，房企发展面临哪些机遇和挑战呢？
机遇一：城市群成房企投资布局“主阵地”
随着新型城镇化的加速推进，房地产行业迎来新机遇新挑战，各家房企都在积极探索企业转型升级之路，为新型城镇化贡献企业力量。
《建议》提出“发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈”，这将给房地产行业带来稳定的发展红利。而在诸多城市群中，京津冀、长三角和粤港澳大湾区这三大城市群，所占体量最大。国家发改委副主任丛亮曾在2020年5月举办的国新办新闻发布会上表示，京津冀、长三角和粤港澳大湾区GDP总量分别达到8.5万亿元、23.7万亿元和11.4万亿元，占全国比重44%，这三大动力源成为中国经济发展的发动机。
尤其在2020年，一些重大政策在京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群先行先试，更为区域创新发展注入了新动力。目前，中国经济最发达的这三大城市群正朝着世界级城市群建设的方向加速推进。
作为中国新型城镇化的身体力行者，龙湖紧密围绕核心城市群进行布局，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈周边适度布局，更高度关注具有较强吸附力、拥有较高城市化动力和发展潜力的价值区域。截止目前，目前，龙湖业务遍布环渤海、长三角、华中、华南、西部五大区域的62个城市，90%的货量集中在热点城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。
机遇二：TOD助力，城市更新“谋篇布局”
推进以人为核心的新型城镇化，既是构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进新发展格局的重要支撑。这意味着，“内涵集约式”“高质量发展新路”将成为城市发展关键词。另外，城镇化进入新阶段之后，城市更新将成为一个重要抓手，也成为房企在增量土地稀缺的一线城市里，保持土储规模增长的另一条赛道。
在此背景下，TOD成为一片巨大的蓝海，并吸引龙湖、万科、碧桂园、绿城、越秀等20多家房企加速进入。以龙湖为例，作为国内最早引入TOD开发模式的房企之一，凭借专业的团队、多业态的协同、稳健的财务策略，成为其在TOD领域领跑的支撑力量。
龙湖聚焦于重点城市的交通节点，进行网格化布局。为了打通内外部资源体系，龙湖打造了专业的TOD团队，配置了优质的规划设计、商业设计等资源。同时，依托住宅、商业、租赁住房、产城、养老、医疗等多元产业发展经验，将复合业态融入TOD发展模式，围绕交通核心节点，实现城市服务业的聚合及土地资源的集约高效利用，提升城市运营效率。
更为可贵的是，龙湖也将TOD模式运用于城市更新中，让城市更新和TOD建设形成效果叠加，有效带动了城市空间的集约、城市品质的提升、城市价值的延展。而实施城市更新行动，加快建设和谐宜居、健康安全、富有活力、各具特色的现代化城市，也是“十四五”规划的题中要义。
可以发现，随着粤港澳大湾区城市更新的逐步深化推进，各龙头房企亦在以广州、深圳为核心的城市群加大“谋篇布局”。
机遇三：人才之战，长租公寓显“神威”
2020年我国流动人口达到2.82亿人，租赁人口总数近2亿。十四五期间，房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路。元旦前夕，央行、银保监会发布房地产金融政策新规，给银行发展住房租赁金融业务开了“绿灯”。
行业专家预计，各类支持性政策会增加，主要体现在金融、财政、税收等政策。而从源头上增加租赁住房供给，也将成为补齐租赁住房短板的关键举措之一，为房企布局租赁市场提供便利。
但是，长租公寓的接连爆雷让公众对其信任度降到了谷底。据贝壳研究院不完全统计，2020年以来超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。随着国家级《租赁住房建设运营标准》正式颁布和住房租赁条例进入立法阶段，有观点认为，在加速行业淘汰“劣马”的同时，也是一次给长期“克制”的头部企业发展机遇。
一直以来，龙湖集团在住房租赁领域均保持行业领先的竞争力。旗下租赁住房品牌——龙湖冠寓已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，规模行业领先，位居集中式长租公寓品牌指数TOP 3。
此外，人才公寓是当下不少开发商或者长租公寓运营商业务转型的重要方向之一。为了协助政府解决人才安居问题，龙湖冠已与武汉、南京、重庆、深圳、天津、苏州、青岛、合肥等全国十余个重点城市政府及相关事业单位，房管局、公租房管理机构、国家科技园区等合作落地近40个项目，提供超过2万套人才住房，助力提升各城市人才吸附力。
机遇四：存量房时代，细分行业迎黄金期
“十四五”规划建议首次提及“物业”，随后住建部、发展改革委、银保监会等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，要求加强和改进住宅物业管理工作。
事实上，物业板块是多数房企最成功的多元化版图，现金流稳定、集中度低、成长空间大的物业板块已经获得资本市场的广泛认可，2020年已有17家物管企业上市，上市数量再创新高。
市场预期，未来物业的细分赛道可能享有国家政策的支持，并且伴随着科技赋能和服务品质的提升，诞生一批优秀的标杆企业。譬如，龙湖智慧服务等先行者在城市服务业态上的探索，亦能为这个新领域的探索带来一些启示。2578项“魔鬼”细节让人们知道，龙湖的物业从不是说说而已。
2019年，龙湖智慧服务全面完成科技系统“智慧服务引擎”的搭建，将各业务场景充分线上化。截止2020年，龙湖智慧服务用“满意+惊喜”的高品质服务赢得客户的广泛认可，业主满意度连续十一年超过90%。目前，龙湖智慧服务已经基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，进入住宅等13大综合运营服务领域。
展望未来，以住宅开发为主的行业规模基本见顶。克而瑞分析认为，在新周期下，头部房企虽然依托品牌、管理、融资等方面的优势，销售集中度逐年提升，但是现有规模继续增长的动能已然不足，需要找到更广阔的市场空间支撑规模和业绩的增长。
龙湖集团秉承“空间即服务”战略，以客户为视角，以技术为驱动，深度参与城市空间和服务的重构，不断升级空间营造和服务的能力，打造有生命的空间，有温度的服务。继2020年9月获穆迪评级上调升至Baa2、2019年9月获标普评级上调至BBB后，龙湖2020年再次以扎实稳健的财务盘面获得国际评级机构认可，其境内外机构全投资级评级得以持续夯实。
