2022年中国房地产行业发展监测及投资规划建议

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房地产激进扩张时代真的终结了!这个时点是2021年。

在“房住不炒”的调控定力下,蒙眼狂奔的旧时光已消逝,行业正在从杠杆驱动的“指数牛市”,变为管理红利驱动的“结构市场”,“稳”是不变的主旋律。

新债难借+回款不畅,两难难自解。部分房企宣布债务规约之后,行业基本面陷入了信用危机的“至暗时刻”,仿若“一日入冬”,实则“冰冻三尺,非一日之寒”。

年均万亿元增速的市场空间,是黄金时代房企规模竞赛的动力,“配速”是火力全开,加速跑动能之一是高杠杆。在过去的很长时间以来,地产圈默认的游戏规则是,融资能力可以决定一家地产商在规模榜单上的座次。

但依赖借债催生的“虚胖”不能练就健康的肌肉,激进扩张时代滋生了一些问题。从老百姓角度看,年轻人买房还款压力大、没房人难以在城市立足、按揭比例越来越大是否会增加居民债务风险;对地产商而言,动辄90%以上的资产负债率,越来越快的周转速度,一个项目停滞就可能引发生死大考,为防范系统性金融风险,行业亟待产业结构调整和产能出清。

2021年,是“房企普遍加速缩表进程,行业转入风险出清周期”的开端。上市房企半年报数据显示,截至2021年6月底,百强上市房企有息负债规模合计4.2万亿元,同比增速转正为负,达到-0.9%,终结了2018年至2020年杠杆激进扩张的时代。

“三道红线”也好,债务危机也罢,凛冬已至,调整“阵痛”无可避免,但中国城镇化空间尚在,行业需慢下来。土地红利、金融红利接连褪去,城市分化、价格分化、产品分化、房企分化,行业竞争分化,于稳健中匀速跑将成为常态。

在笔者看来,多轮政策的核心依旧是稳,稳房价、稳地价、稳投资,避免房地产开发企业出现群体风险,避免产业链出现需求大幅下降。

值得思考的是,房企接下来的路该如何走?金融供给侧改革改变的是行业规则和发展模式,暴利时代不再,以规模论英雄时代渐行渐远。

当下,地产商需清醒地意识到,房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态,规模与ROE(净资产收益率)正相关的时代已经到来。利润与规模,效益与责任,创新与产品品质,短期经营目标与长期目标,如何排序和平衡?在行业风险出清之际,能生存下来的房企也该考虑长期主义下的战略选择了,告别激进粗放模式之后,实现有质量的发展才是硬道理,如若不然,后房地产时代,头部阵营中将不会有你。

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