一、REITs行业概况
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是指投资者通过专业的投资机构进行资金投放，以此获取预期的年化收益凭证的基金类型。这些投资机构会运用募集到的资金，专门用于管理其持有的不动产项目。不动产投资信托基金（REITs）可根据不同维度进行分类，主要包括收入来源、基金期限、发行方式等。
二、REITs行业政策
近年来中国在不动产投资信托基金（REITs）领域的政策支持力度持续增强，推动REITs从试点阶段逐步迈向常态化、多元化发展。2024年至2026年间，多个政府部门和监管机构相继出台相关政策文件，系统性地推进基础设施及商业地产资产的证券化进程。2025年12月31日中国证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着市场期盼已久的商业不动产公募REITs试点规则完成意见征集并最终落地，自公布之日起施行。
三、REITs行业产业链
1、产业链结构图
REITs行业产业链上游是资产来源与价值基础，核心是提供现金流稳定、产权清晰、合规成熟的不动产/基础设施资产，参与方包括房地产开发商、产业园区运营商、地方政府平台、商业物业持有方等，核心资产类型包括基础设施与商业不动产。产业链中游为REITs的发行与服务环节。产业链下游主要包括机构参与者、个人参与者、经纪商等。
2、REITs市场资产类型结构
据统计，2025年我国存续规模超300亿元的资产类型主要集中在收费公路、消费基础设施和产业园等上面，规模合计占比为60%，然后清洁能源、仓储物流和保障房等规模在200亿元左右。
相关报告：华经产业研究院发布的《2026-2032年中国REITs行业发展潜力预测及投资风险评估报告》
四、REITs行业发展现状
1、全球REITs行业市值
REITs的实践始于1960年的美国。1960年美国国会修改《国内税收法典》，给予了REITs和共同基金同等的税收优惠。使其拥有税收中性特征，为REITs的诞生奠定了制度基础。过去三十多年来，全球REITs数量与规模实现了跨越式增长。截至2025年末全球75个国家REITs总市值达19837.1亿美元，其中发达市场18328.2亿美元，新兴市场1508.9亿美元。
2、全球REITs资产类型
全球REITs投资标的涵盖多种不动产资产类型，包括商业零售、住宅公寓、工业园、医疗设施、数据中心以及电信基础设施等。REITs不仅为投资者提供了对抗通胀、获取稳定现金流的配置工具，更为实体经济提供了盘活存量资产、降低负债率的有效路径。特别是在2025年，随着全球货币政策的正常化以及人工智能（AI）、老龄化等宏观趋势的深化，REITs行业正经历着从传统的办公、零售向数据中心、医疗健康、基础设施等新经济领域的深刻转型。
3、中国REITs发行现状
2025年REITs发行市场仍延续较快发展势头，全年共发行20只，仅次于2024年的29只，明显超过2021年到2023年。2025全年发行规模为402亿元，虽然较2024年有较大下滑，但仍处在相对高位。相比特许经营权REITs，2025年产权REITs发行无论从数量上还是规模上都取得了明显优势，产权REITs发行数量和规模占比在86%左右。分时间段来看，2025年上半年和下半年各发行了10只，上、下半年的发行规模占比分别为38%：62%，下半年REITs平均发行规模明显增大。
4、中国REITs行业成交现状
从我国REITs成交来看，据统计，我国REITs行业成交金额从2021年的234.15亿元增长至2025年的1655.10亿元；REITs行业成交份额从2021年的48.61亿份增长至2025年的376.25亿份。
5、中国REITs行业市值
从我国REITs市值来看，据统计，我国REITs行业总市值从2021年的424.99亿元增长至2025年的2167.20亿元；REITs行业流通市值从2021年的127.05亿元增长至2025年的1165.75亿元。
五、REITs行业竞争格局
我国REITs行业核心参与者包括基金管理人、原始权益人及承销机构等，各方围绕项目资源获取、资金渠道拓展及专业管理能力展开多维竞争。目前我国REITs市场呈现出较高的集中度，华夏基金和中金基金两家基金公司的合计数量和规模占比分别为38%和40%，而数量前四的基金管理人合计数量占比为48%，而规模前五的管理人合计规模占比为58%。有10家管理人只发行了1只产品，合计数量和规模不及华夏基金或者中金基金一家。
六、REITs行业前景展望
未来REITs的发展在数量继续合理提升的同时，以扩募与首发双轮驱动带来的规模发展将更为明显，REITs生态体系与多层次REITs市场建设将成为关注与发展的重点。由Pre-REITs、私募REITs、公募REITs组成的多层次REITs市场建设能将前面提到的REITs价值与功效惠及更广泛领域和经营主体，增强其包容性和覆盖面。地方政府可结合区域协调发展战略，基于属地资源禀赋，有规划、分步骤引导发展，有望取得更好的引导投资效果。企业集团通过参与多层次REITs市场，可以在更早阶段即享受REITs盘活存量、拉动投资的功能边界，投资阶段考虑“以终为始”投资经营思路，按照REITs所需标准投资建设、收购资产，将管理提升与资产盘活的循环思路，实现业务发展提速，形成“投融管退”良性循环。
华经产业研究院对中国REITs行业发展现状、市场供需情况等进行了详细分析，对行业上下游产业链、企业竞争格局等进行了深入剖析，最大限度地降低企业投资风险与经营成本，提高企业竞争力；并运用多种数据分析技术，对行业发展趋势进行预测，以便企业能及时抢占市场先机；更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2026-2032年中国REITs行业发展潜力预测及投资风险评估报告》。
