一、购物中心行业概况
购物中心是以零售业为主体，集合多种业态和服务设施的商业综合体，涵盖大型综合超市、专业店、餐饮及娱乐健身等场所，具有统一规划、开发及运营特征。国内购物中心发展经历起步、成形、成长、成熟四个阶段，现已形成多元开发理念、更为注重消费者购物体验。按辐射范围可分为都市型、区域型、社区型；按主题主要包括精品时尚、生活配套、家庭娱乐等类型。
二、购物中心行业政策
我国稳定的政治格局、精准的政策导向，为零售企业构建了稳中有进、赋能增效的发展生态，政策支持的精准性、制度保障的完善性、监管体系的科学性成为重要特征，为零售企业筑牢发展根基，也引导其向高质量发展方向迈进。我国零售业政策法规形成了全方位、多层次、宽领域的保障体系，国家始终将扩大内需、激活消费作为经济发展的重要抓手，为零售企业发展提供了明确的方向指引和政策支持，监管框架不断完善，保障了市场公平竞争与消费者合法权益。零售业的发展正迎来多重政策机遇的叠加赋能，一系列针对性强、覆盖面广的政策举措，为零售业高质量发展提供了坚实的制度保障与方向指引。
三、购物中心行业产业链
1、产业链结构图
购物中心行业产业链上游为购物中心建设、运营提供基础物资、设备、土地、服务的所有主体，主要包括土地与规划、工程建设、硬件设备供应商与基础物料供应商等。产业链中游为购物中心运营主体。产业链下游终端消费者包括到店购物、餐饮、娱乐的普通居民、家庭、学生、上班族等以及衍生广告客户与B端合作客户等。
2、社会消费品零售总额与实物商品网上零售总额
据统计，2025年我国全年消费市场增速平稳。社会消费品零售总额50.1万亿元，同比2024年提升3.7%。网上消费增速放缓，实物商品网上零售额同比2024年增长5.2%。实物商品网上零售总额占社会消费品零售总额的比重略有下降。
相关报告：华经产业研究院发布的《2026-2032年中国购物中心行业发展运行现状及投资规划建议报告》
四、购物中心行业发展现状
1、新开购物中心数量
中国购物中心行业在消费回暖、城市更新和多元融合趋势推动下，展现出较强的韧性与活力。据统计，2025年全国新开购物中心约351个，开业节奏放缓，低于2024年水平。行业新增供给总量继续收缩，存量改造与运营效率提升成为企业关注的核心方向。
2、新开购物中心数量区域分布
从区域分布来看，华东地区的消费潜力大，商业开发活跃度遥遥领先。2025年华东地区新开购物中心127座，远超华南的55座、华中的45座、华北的49座以及华西南的41座。西北与东北地区分别新开购物中心22座与12座。
3、人均拥有购物中心数量TOP10城市
总体来看，随着购物中心行业的发展和城市化进程的推进，全国人均购物中心面积持续增长，显示出购物中心在满足居民消费需求、提升城市服务水平方面的重要作用。从人均拥有购物中心数量来看，南京、北京两市人均拥有购物中心数量高于其他城市。
4、全国购物中心月度场均日客流
从月度场均日客流来看，受春节、寒暑假影响，2025年1月、8月同比2024年客流大幅增长。5月劳动节和10月国庆节假期客流表现强劲。
五、购物中心行业竞争格局
1、购物中心行业集中度
据统计，2025年全国新开购物中心约351座，较2024年有所回落，较2021年高点明显收缩；截至2025年末，TOP100企业在营购物中心3190个，TOP10企业合计1529个，占比47.9%。在新增项目回报要求提高、消费场景持续迭代的背景下，竞争重点已由规模扩张转向资产质素、招商能力和运营效率，龙头运营商份额有望继续提升。
2、购物中心销售单店TOP10
从单店销售额来看，南京德基广场以262.4亿元销售额位居榜首。上海共有上海IFC、上海环球港、上海恒隆广场、上海龙之梦城市生活中心四个项目入榜，上榜数量领跑全国；北京国贸商城与武汉武商MALL销售额同为191亿元并列第四，杭州万象城、上海恒隆广场、上海龙之梦城市生活中心均达到135亿元，沈阳万象城、深圳罗湖万象城紧随其后，头部高端及区域标杆购物中心集中在一线与新一线城市，区域消费龙头竞争激烈。
六、购物中心行业发展趋势
1、存量改造与微更新成为主流
行业增量见顶，存量改造成为核心增长主线。传统“大拆大建”被“微更新”替代，通过动线优化、场景焕新、功能重构（如引入文化体验、社区服务）实现老旧项目的价值重生，降低改造成本并缩短回报周期。
2、数字化与AI深度赋能运营
数字化从营销工具升级为运营底层基础设施。通过AI数字孪生、客流智能分析、数据中台等实现精准招商、动态调改和私域会员精细化运营，实现“千人千面”的精准营销，降本增效。
3、客群细分与情绪价值挖掘
客群运营走向精准细分，Z世代（注重情绪价值、社交、国潮）与银发群体（注重健康、适老化）成为核心驱动。商业空间通过潮玩、宠物友好、疗愈经济等业态，提供情绪价值，增强用户粘性。
4、场景主题化与“非标”化
传统“盒子式”商场向“非标”化、主题化、策展型商业转型。通过融入城市文化、IP策展、沉浸式体验，将商业空间转化为“城市微度假”和“社交第三空间”，以场景体验替代单纯的商品交易，提升客流吸引力。
华经产业研究院通过对中国购物中心行业海量数据的搜集、整理、加工，全面剖析行业总体市场容量、竞争格局、市场供需现状及行业典型企业的产销运营分析，并根据行业发展轨迹及影响因素，对行业未来的发展趋势进行预测。帮助企业了解行业当前发展动向，把握市场机会，做出正确投资决策。更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2026-2032年中国购物中心行业发展运行现状及投资规划建议报告》。
