大城市的房地产,还能让多少年轻人来接盘?「图」

一、上海加入“抢人大战”

2020年9月23日,上海市公布了调整的《2020年非上海生源应届普通毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》(以下简称《办法》),在《办法》中上海应届生落户政策在2020年大幅度放宽了外籍生源在上海的落户要求。世界双一流高校(原985+3所原211),世界双一流学科的一流学科建设专业研究生均可以直接落户,上海交大,同济,复旦,华东师大四所高校的应届本科硕士毕业生可以直接落户。长期以来北京与上海作为全国最难落户的两座城市之一,大部分高校毕业生要想在当地落户往往需要等待相对较长的一段时间,特别是外地来沪人员要想落户上海难度更大,而此次放宽上海落户政策无疑将给当地带来更多新增人口。上海市的新增人口由于严格的户籍管理政策长期以来增长十分缓慢,自2011-2019年来的9年间上海总共仅增长了不到40万人,尚不及杭州2019年全年落户的人口数。即便算上常住人口,自2015年开始上海市就出现了常住人口首度下降的现象。

2009-2019年上海市常住人口与户籍人口变化

2009-2019年上海市常住人口与户籍人口变化

资料来源:上海市统计局,华经产业研究院整理

不仅仅是上海,事实上,自2017年抢人大战开始,城市推出人才政策已是“标配”。本意都是面向全国招揽人才,2020年6月27日,太原市向出台人才新政,在全国范围内引进硕士、博士研究生2000人,但是却因为人才引进措施政策不到位引起了网络舆论哗然。一项严格控制落户政策的上海为何选择此时放松户籍管理制度呢?实际上对于土地财政依赖性较高的部分城市而言,年轻人就是托住城市房地产产业的最后底盘,一旦一座城市的新增人口数量为负数就意味着潜在的市场需求开始萎缩。尽管上海作为全国经济发展水平最高的城市对于年轻人有着极大的吸引力,但是随着上半年新冠肺炎疫情给宏观经济带来的负面影响,以及各省会推出的人才政策,使得年轻人留在上海的性价比相对下降。相比于深圳,上海郊区面积大,新增房地产供给更多,2020年上半年,上海上半年土地出让金1350.5亿元位居全国第二,放松落户政策有利于楼市的成交量提高。

2020上半年部分城市土地出让金/成交规划建筑面积

2020上半年部分城市土地出让金/成交规划建筑面积

资料来源:公开信息整理

二、人才往哪里去

现阶段城市的“抢人”,更多还是抢人口,而不是抢人才。因为随着人口红利的式微,人力资源变得越来越重要,抢人代表着各城市人力资源竞争意识的觉醒。综合目前各城市的“抢人政策”来看,目前主要是集中在落户门槛低、按照学历给予购房补贴、廉价租房补贴等一系列措施。如2019年4月,杭州进一步降低落户门槛,全日制大学专科及以上人才,在杭州工作并缴纳社保的,就可直接落户,该政策直接导致杭州2019年人口增量突破50万人。更多的人口就意味着更多的消费以及更多的买房需求,从而给所在城市带来更多的GDP增长。

2019年主要城市人口增量

2019年主要城市人口增量

资料来源:公开信息整理

目前各个城市都在推出自己的人才引进政策,特别是房地产价格对于大学毕业生群体的就业地选择的影响较大,一线城市高昂的房价让部分毕业生望而却步,总体上看大学毕业生群体向沿海流动的趋势发生了新的变化。从2019年部分内地985大学本省生源率与留在本省工作的比例来看,多数学校出现了本省生源率小于留本省工作比率的现象,即意味着部分外地学生选择留在当地工作生活,一些内地省会城市的吸引力相对增强,类似早期向东部沿海发达省份流动的趋势得到了一定程度的缓解。

部分内地985大学本省生源率与留本省工作比例

部分内地985大学本省生源率与留本省工作比例

资料来源:各院校招生办,华经产业研究院整理

三、新冠肺炎对房地产市场的影响

2020年由于新冠肺炎疫情的影响严重影响了上半年全国房地产市场,上半年新房交易量相比2019年明显减少,一线城市下降最为严重。相比之下一些经济实力较强的二线省会城市与大城市房屋交易市场更为活跃,如青岛、南京、无锡、杭州等城市新房交易量都有不同程度的增长。总体来看二线以上城市的房地产市场随着经济活动的恢复降幅逐步收窄,预期基本面持续好转并处于持续恢复周期,但是中西部三线及以下城市市场不确定性较大,在大城市虹吸效应越来越大的情况下,中小城市的市场基本盘可能出现逐步萎缩的情况。

2020年1-7月部分城市新房交易量同比

2020年1-7月部分城市新房交易量同比

资料来源:各地房管局,华经产业研究院整理

四、调控政策可能收紧

总的来说房地产价格短期看政策,中期看土地供给,长期看城市人口的规律依然没有改变。前不久召开的房地产工作座谈会,邀请了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市有关部门官员,提出了严厉而具体的调控措施。房地产的本质关乎地方收入与银行金融稳定,这一轮的“抢人大战”以及上海市放宽落户政策实际上是为了托住市场刚需基本盘,确保房地产价格稳定。以北京为例,二季度由于学生毕业季等一系列利好因素推动房租价格与租房成交量有所上升,对于一线城市而言,巨大的基本盘对于房地产市场给予有力支撑,无论是房价还是租金,只要以价换量,价格稍有松动就能够催生大批次需求。在宏观经济下行压力加大,新增人口数量减少,未来调控政策收紧可能性加大的情况下,房地产市场将进入短期的冷却期,直到下一个经济周期的到来。

2020年1-8月全国商品房销售面积累计增速变化

2020年1-8月全国商品房销售面积累计增速变化

资料来源:国家统计局,华经产业研究院整理

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