一、商业地产经营模式
商业地产即是指用作商业用途的地产，是居民进行餐饮，娱乐，休闲购物等活动的主要场所，主要包括商场、写字楼、步行街等具备商业属性的不动产，一般来说商业地产具备地产、商业与投资三重特性，购物中心和写字楼是商业地产领域两大主要类型。与住宅不同的是商业地产往往主打运营而非销售为主要盈利模式，商户从消费者处直接赚取销售额，而购物中心则从商户处收取租管费，帮助商户招揽客流以实现物业增值。因此对于地产商的准入门槛高，投资回报周期长。现阶段国内的商业地产运营包括“只租不售”“只售不租”和“租售结合”三种，目前国内规模较大的商业地产开发商一般采取多种经营方式相结合，既有较大规模的自持运营物业，同时通过轻资产模式运营管理了数百家商业地产。
国内商业地产管理模式一览
资料来源：公开信息整理
商业地产的收入来源依赖租金收入，而影响租金收入的关键因素是租金单价和空置率，与住宅需求的锚定不同的是，以租为主的商业地产更容易受到经济宏观周期带来的影响，营收不稳定的压力要大得多。分城市层级来看，一线城市租金较高且空置率较低，但是空地供给目前已经相当有限，而在一些二线城市由于早年的扩张速度过快且当地居民消费水平有限导致一些商业地产的吸纳能力较弱，空置率较高且呈上升趋势，租金水平有所下滑，供给过剩情况较重。2009-2013年是商业地产增长最快的时期，年均增速保持在10%以上，而受宏观经济增速放缓、房地产政策收紧、融资环境变化等影响，2015年以后，商业地产投资增速放缓并逐步呈现负增长。2020年前11个月，国内商业营业用房新开工房屋面积为16219万平方米，相比2019年同期下降5.3%，连续七年增速为负。
2010-2020年我国商业营业用房新开工房屋面积
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
二、写字楼经营情况
2020年上半年，全国15个重点城市主要商圈写字楼租金整体水平累计下跌2.38%，其中二季度平均租金为4.8元/平方米·天。目前在写字楼租金方面北京远超其他城市，上海深圳为第二梯队，广州、杭州、南京、天津为第三梯队，其他城市的写字楼租金基本相当。未来一段时间内写字楼租赁价格的上涨动力不足，市场下行压力较强。
2020上半年样本城市甲级写字楼平均月租
资料来源：华经产业研究院整理
一线城市的写字楼空置率在2016年之前维持在较低水平（15%以下），2018年以来深圳、上海等地的写字楼供应量不断增长，导致2019年以来主要一线城市空置率呈上升态势。但是一线城市内部实际上分化同样明显，广州写字楼空置率仅为6.5%，北京为13.6%，而深圳空置率则达到25.4%。北上广深是我国甲级写字楼存量最大的四个城市，其中上海和北京的甲级写字楼存量面积均超过1000万平方米，而深圳、广州大约只有京沪的1/2，均在500万平方米左右，但深圳的存量比广州略多。而在二线及以下城市目前商务写字楼由于服务业发展水平相对落后，写字楼建设过量因此空置率较高，如长沙（42.7%）、天津（36.1%）、重庆（33.2%）等城市的写字楼空置率都处在较高水平。主要还是当前经济环境和商业环境变差，现金流不足、融资难、转型难、人才缺失、竞品增多等大量经营难题摆在眼前，国内中小微企业生存难以为继，写字楼空置率自然居高不下。
2019年北京写字楼租赁产业分布情况
资料来源：公开信息整理
而写字楼的租赁状况除了和供需关系有关之外还与城市的产业结构相关。一般而言写字楼面向的产业以第三产业为主，包括商业服务、教育、金融、互联网、传媒等行业，根据对北京市2019年写字楼租赁产业分布的调查显示，专业服务业、TMT、金融三大产业分别占写字楼租赁的27%、37%和22%。总体来看北京、上海、广州三大一线城市的写字楼市场依然有较好的产业基础支撑市场行情，而在内陆的部分二三线城市由于过去五年来写字楼建设严重过剩，并且当地互联网等新兴业态生存环境较差，因此写字楼空置率过高，实际上严重透支了未来的商业地产租赁市场。
2020年上半年样本城市甲级写字楼空置率
资料来源：华经产业研究院整理
三、零售商超经营情况
相比于写字楼而言，零售商超的空置率要低很多，主要是商户退出成本高且零售商超在部分城市还尚未完全饱和。2020年以来受新冠疫情影响，线下零售市场的形势严峻。2020上半年，全国19大城市购物中心平均空置率为8.88%，环比涨幅46.3%，经营压力较大。其中，广州、杭州、重庆、长沙、苏州、厦门、昆明、福州等8个城市购物中心平均空置率超过10%。一线城市购物中心平均空置率大豆7.83%，二线城市平均空置率达到9.14%。2020年支撑城市商超零售业的主要因素来自奢侈品消费明显回流，区域型、社区型购物中心增长势头较好，而儿童游乐、文化艺术、体育运动等体验型业态，整体消费较为疲软。
2020年上半年部分一二线城市购物中心平均空置率
资料来源：公开信息整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2021-2026年中国商业地产行业发展监测及投资战略规划研究报告》；
三、政府调控政策
2015年之后，商业地产的开发热潮基本宣告结束，无论是开发商还是地方政府都在重新审视商业地产的经营管理模式。特别是过度建设导致部分商业地产运营不当，造成资源浪费的情况越来越多，使得地方政府为保证商业地产合理布局和长效管理，越来越多的商办地块在出让时，要求不可分割出售，或规定房企自持、自营部分比例。未来开发商自持模式将取代销售模式，在自持模式下，商业地产的运营也将从粗放向精细转变。
部分城市对于商业地产运营的管控政策
资料来源：公开信息整理
四、各城市层级市场分析
尽管开发商很早就把目光放在了三线及以下城市的下沉市场，但是疫情影响下这种下沉过程被中断。2020年1-10月，一线城市商业营业用房开发投资额为1157亿元，同比增长4.2%；二线城市为4183亿元，同比下降5.3%；三四线城市为5343亿元，同比下降2.1%。目前二线市场部分城市开发过度，而三线及以下城市的下沉市场由于人口净流出，消费能力不足而导致市场扩展空间有限。特别是三四线城市的部分企业因面临资金压力，竣工速度明显放缓，导致企业在三四线城市的业务拓展受阻。
2018-2020年各线城市商业营业用房开发投资额
资料来源：公开信息整理
尽管下沉市场的开拓由于疫情受阻，但是三线及以下城市的竞争激烈状况远比一二线城市好。2019年开出的521个购物中心中，北上广深四大城市贡献了91个，主要是以存量升级为主，同质化竞争非常严重。为了迎合中小型城市消费者的消费习惯和心理，目前一些开发商也在商业项目当中引入主题展览馆、主题街区、打造夜间灯光景观等元素，打造商业购物中心的差异化优势。
2019年新开业购物中心城市层级分布
资料来源：公开信息整理
五、未来商业地产行业发展前景
随着整个房地产行业从成长期向成熟期转变，商业地产市场也将从增量市场向存量市场转化。传统的通过扩大规模通过地产增值获利的经营模式正在向更加多元化的方向发展。从商业用地情况看，最近三年中小城市商业用地成交热点也集中于城市群及独立的强三四线城市，随着消费下沉以及三四线城市消费力量的崛起，核心城市集群的三四线城市或将形成新的发展机遇。除此之外，REITs作为一种多以底层物业作为基础资产的创新型融资手段，越来越受到商业地产企业的关注，一些知名商业地产运营商利用自身品牌优势，通过委托管理、合作经营和品牌输出快速地提高市场占有率，商业地产运营企业由重资产经营模式逐渐向轻资产模式转变，激发商业地产运营企业的经营活力。这些新型业态改造升级体现了商业地产运营企业由传统的开发销售模式向精细化运营转变。
国内商业地产行业未来展望
资料来源：华经产业研究院整理
华经产业研究院通过对中国商业地产行业海量数据的搜集、整理、加工，全面剖析行业总体市场容量、竞争格局、市场供需现状及行业重点企业的产销运营分析，并根据行业发展轨迹及影响因素，对行业未来的发展趋势进行预测。帮助企业了解行业当前发展动向，把握市场机会，做出正确投资决策。更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2021-2026年中国商业地产行业投资分析及发展战略研究咨询报告》。
