一、长租公寓分类
长租公寓在资本运作上可以分为重资产和轻资产两种，在管理模式上又可分为集中式管理和分散式管理的长租公寓。也就是说，长租公寓可以分为两个维度，四种模式，即：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。然而在实际上，几乎不存在重资产分散式的长租公寓。不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，而其中，蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。
三大主流长租公寓运营异同及优缺点
资料来源：华经产业研究院整理
二、长租公寓现状
租赁市场的需求跟流动人口的数量息息相关。截止至2020年，我国的流动人口数目为2.33亿人。根据国家卫健委在2017年对流动人群的调研数据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比仅有29%，7成以上的流动人口在本地居住都是租房。若以2017年流动人口中租房人口占比计算，2020年我国有租房需求的人口将达到1.66亿人；《2020大学毕业生租住蓝皮书》显示，2020年毕业生平均月租金为1357元，据此粗略估计我国2020年的租赁市场规模达到2.7万亿元，市场有很大的发展空间。
2011-2020年我国流动人口数量变化情况
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与前两年步入“大跃进”式快速发展的阶段有所不同，2020年整个长租公寓行业则是被蒙上了一层阴霾，“爆雷”无疑成为了行业的年度热词，除了多次出现在新闻热搜榜上的蛋壳公寓事件外，年内全国还有多个不同规模的长租公寓品牌也都出现了问题。尽管年初的新冠疫情给整个社会都带来了猝不及防的冲击，长租公寓行业的确也遭遇了短期运营成本上升、房屋空置率走高等问题，整个行业的生存环境面临着挑战。
2020年部分问题长租公寓品牌一览
资料来源：华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2021-2026年中国长租公寓市场供需现状及投资战略研究报告》
三、长租公寓行业相关政策
长租公寓可以快速解决居民住房问题，尤其是单价较高的一二线城市。我国流动人口规模大，特别在人口净流入大的城市，中低收入和年轻群体的居住需求存在很大缺口，租赁市场的发展能够解决居民的住房问题。
此外还能为房产税的实施做好基础。传统的房东直接面向租客的租赁市场模式下，若采取税收政策，房东会提高房租，将税收转嫁到租客身上，不利于租赁市场的稳定。而当长租公寓达到一定规模之后，长租公寓的价格将由运营商主导，而运营商在经营的过程中已经缴税，因此将会对房产税的转嫁产生抑制作用，从而维护租赁市场的稳定。另一方面，还有利于政府更好的管理租赁市场，促进租赁市场和谐稳定发展。
由于以上原因，政府大力支持长租公寓的发展。2015年开始，政府陆续出台政策支持地产开发企业发展长租公寓业务。此外在长租公寓资金端，政策也给予充分支持，包括企业专项债券的发行以及鼓励租赁REITs的发展。
租赁市场相关政策部分信息
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万科和龙湖已发行住房租赁专项债情况
资料来源：华经产业研究院整理
从全国几大重点城市年内出台的租赁住房相关的政策来看，与前两年地方政府多数出台培育市场、详尽的租赁住房供应计划有所不同，2020年出台的地方类租赁住房政策中则出现了更多会影响到市场实际供求的政策。这其中，尤为加大政策倾斜力度的，主要就体现在增加市场供给的方面，多个城市均提出了将存库存压力较大的商业、办公、工业厂房等类型的物业改造为租赁住房的指导政策，对建设租赁住房的企业提供资金补贴及安排专项资金等，这些地方城市出台的此类政策无疑都是为了解决两方面的问题，即去非住宅类物业的库存、提振租赁住房市场的有效供给。
2020年重点一二线城市租赁住房政策
资料来源：华经产业研究院整理
四、长租公寓行业发展趋势
1、实现规模化与资产证券化
国内大多长租公寓运营商采用重资产运营模式，前期投入占比较大，财务风险较高。企业要想缩短投资回报期，公寓需要规模化来降低边际成本，从而达到对成本和费用的管控和分摊。在长租公寓行业负杠杆运作的大环境下，目前长租公寓运营商还在致力于提高居住体验、抢占市场份额和提升品牌调性的阶段。长租公寓行业还是一片红海市场，今后将迎来整合阶段，简单的收租转租模式的企业将会被脱颖而出、实力雄厚的品牌公寓收购或者双方达成合作，品牌公寓的逐步扩张，使得长租公寓行业渐渐朝着规模化发展。
而长租公寓要想尽快实行规模化发展，就不得不增加引流资金，拓宽融资渠道，获得充足的现金流。并且对于采取重资产运营模式的运营商需要建立较为完善有效的退出机制，所以需要出台针对长租公寓企业的金融产品和完善ABS、REITs和商业房地产抵押贷款支持证券衍生产品的管理制度，尽可能实现资产证券化，缓解企业资金压力。
2、公寓智能化、信息化
在如今大数据、人工智能、移动互联网、云计算和物联网的驱动下，长租公寓的运营管理会更加简便化。租户的偏好、市场需求、房源信息等因素都能够通过技术手段获取和分析。同时，完善的征信系统和健全的双向反馈信息平台的搭建，能够促进运营商和租户的交流，让公寓和租户双向选择，加速品牌公寓的整合和改善租户的居住环境。通过引入政府监管入口，更好地使租户的权益得到保障。未来，长租公寓会转向智慧型公寓，即长租公寓与智能家居等结合，针对租户的个性提供差异化服务，通过装修和家具的优化来提高租户的体验感。
3、制度日渐完善，行业标准统一
2021年，《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》下发，文件指出，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。同时，住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。这在很大程度上制止了长租公寓企业不合理预收房租的行为，扼住病态扩张的源头，保护了租户的权益。
随着长租公寓的发展，各种潜在的问题日渐显现，少数住房租赁企业高风险运作，严重影响住房租赁当事人的合法权益。但国家针对性的住房租赁法律法规也在不断出台，关于长租公寓运营商的资质和入门门槛未来会有规范体系进行严格审查，并且着力长租公寓的房屋质量要求、租金定价和租户权益的保护，会逐渐形成统一的行业标准和规范，为长租公寓行业稳定持续向好的发展保驾护航。
华经产业研究院对中国长租公寓行业的发展现状、产业链发展格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。为企业、科研、投资机构等单位了解行业最新发展动态及竞争格局，把握行业未来发展方向提供了专业的指导和建议。更多详细内容，请关注华经产业研究院研究出版的《2021-2026年中国长租公寓行业市场全景调研及投资规划建议报告》。
