一、商业地产行业概述
广义商业地产指作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产，包括百货超市、购物中心、商业广场、商业街区、商用办公楼等物业。狭义商业地产业务主要为包含零售业、餐饮业和其他服务业的商业综合体，为“实施统一管理、分散经营的商业集合体”，租金收入和资产增值构成其主要盈利来源。（本文主要指办公楼和商业营业用房等）
1、区别对比
商业地产具有投资规模大、回收周期长、专业接口多、现金流稳定、配套服务要求高、改善生活品质、提升城市价值等特点。相较于住宅地产，商业地产流动性更高，发展空间更广阔。
商业地产与住宅的主要区别
资料来源：公开资料整理
2、商业模式
商业地产的商业模式主要可分为三种，一是服务于住宅销售的“以售养租”模式。开发商获取商住综合用地，前期通过销售住宅物业，快速回笼现金，从而分担较重的商业资产投入，典型的开发商如早期的万达集团，以及当前的新城控股。二是以长期持有为目标的开发建设。企业从拿地，开发建设，至后期运营全程参与。企业通常可以在市场上获取较低的融资成本，以经营利润覆盖利息成本，花费长周期培养资产，通过运营不断提升资产价值。三是以资产退出为目标的开发建设/收购改造。企业直接拿地开发建设，或者收购现有资产进行改造，提升运营收益后退出，获得资产增值收益。此类商业模式主要为凯德、黑石、博枫等房地产基金所采取
商业地产的三种主流商业模式
资料来源：公开资料整理
二、商业地产产业链整体分析
就商业地产产业链整体情况而言，上游房地产主要可分为商业地产开发商和设备供应商，整体商业地产开发商数量众多，包括保利地产、万科地产和恒大地产等。中游除了开发商外还包括物业运营平台等，还包括线上交易平台和线下机构等。下游应用主要应用除了商业、还包括居住和办公等。
商业地产产业链简图
资料来源：公开资料整理
1、上游端
随着我国房地产整体持续发展，虽然新开工面积相较2020年有所下降，但我国我国房地产施工面积仍保持稳步增长。根据统计局数据显示，2021年我国房地产开发施工面积达到97.54亿平方米，同比2020年增长5.25%。
2011-2021年中国房地产开发施工面积及增长率
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
就放我施工面积结构占比情况而言，相较住宅施工面积我国商业地产施工面积仍占比较小。根据数据，2021年我国商业地产施工面积约占13.17%左右，其中办公楼占比3.87%、商业营业用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商业地产整体施工面积较小，又因为疫情导致，整体占比相较2020年的14.06%有所下降，但是预计随着整体商业地产持续发展，占比有望提升。
2021年中国房屋施工面积结构占比情况
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2、下游端
随着我国人均可支配收入情况持续增长，我国居民商业地产需求持续增长。根据数据显示，我国城镇居民可支配收入自2011年起快速增长，到2021年已达到47412元。整体来看，居民消费能力的持续提升是我国商业地产发展的关键驱动力，因为商业地产需要商业消费的驱动才得以扩张。
2011-2021年中国城镇居民可支配收入走势图
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
三、商业地产市场现状
1、竣工面积
就商业地产市场竣工面积情况而言，2011-2017年我国房地产整体向好，商业地产竣工面积逐年增长，2017年达到近年来最高值16676.8万平方米，2018年起竣工面积开始出现负增长，2020年受疫情影响我国商业地产竣工面积大幅度下降，降幅超过20%，最新数据显示，2021年我国商业地产有所回暖，竣工面积为12094，同比2020年增长3.7%左右。
2011-2021年中国商业地产竣工面积及增长率
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2、销售面积与金额
就消费面积与金额而言，根据数据，我国商业地产2010-2020年销售面积总体呈上升趋势，但增速有所波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年开始受房地产市场改革增速下滑到负增长水平，2021年，全国商业地产销售面积为12421万平方米，同比2020年下降1.6%左右；销售金额为14393亿元，同比2020年14936亿元下降3.64%左右。
2011-2021年中国商业地产销售面积及增长率
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2022-2027年中国商业地产行业市场调研及未来发展趋势预测报告》；
3、空置率
商业地产的收入来源依赖租金收入，而影响租金收入的关键因素是租金单价和空置率，与住宅需求的锚定不同的是，以租为主的商业地产更容易受到经济宏观周期带来的影响，营收不稳定的压力要大得多。分城市层级来看，一线城市租金较高且空置率较低（北京长期受疫情反复波动影响，空置率自2019年底快速上升），但是空地供给目前已经相当有限，而在一些二线城市由于早年的扩张速度过快且当地居民消费水平有限导致一些商业地产的吸纳能力较弱，空置率较高且呈上升趋势，租金水平有所下滑，供给过剩情况较重。
2016-2021年北京和上海优质零售物业空置率走势
注：2020.3上海数据缺失
资料来源：公开资料整理
4、竞争格局
就商业地产整体竞争格局而言，我国商业地产企业众多，整体市场集中度较低。根据数据显示，与2019年比，市场集中度小幅提升，市场仍较分散，但市场头部聚集的趋势正在加快，预计后期行业的集中度会更高，商业地产企业通过收并购和市场拓展均将朝着大型综合商业地产企业进行靠拢。
2019-2020年中国商业地产行业市场集中度情况
资料来源：克尔瑞，华经产业研究院整理
目前，中国商业地产市场的参与者主要有两大派系，分别是内资商业地产企业和外资商业地产企业，而外资商业地产企业主要是港澳台企业。内资企业主要包括保利地产、万科、华润等，外资企业包括中海地产、新世界和新鸿基等。
中国商业地产行业竞争派系概览
资料来源：公开资料整理
四、商业地产发展趋势
1、构建差异化
存量供过于求情况下，多数购物中心长期增长空间受到挤压，最终只有地段核心、投资规模更大、运营能力强，建造和设计标准高、定位高端的核心资产才能够赢得更高的回报率。相比于写字楼、物流仓储等资产的客户，购物中心客户对经营异质化的要求更高，客户对于商场本身的品牌重视度更低，更看重空间的内容是否“好逛”。 “核心空间资源+高端内容组合”能构建差异化竞争壁垒，更容易取得成功。
2、核心城市需求空间扩大
我国城镇化战略发生重大转变，从控制大城市人口规模转向以城市群建设为主，强调发挥核心城市的引领作用。城镇化建设将紧紧围绕19个国家级城市群展开，这19大城市群以1/4的土地聚集了全国74%的人口，创造了90%的GDP。预计到2030年，新增加的2亿城镇人口将有80%以上分布在这19个城市群。根据第一财经城市商业魅力排行榜，北上广深、成都、杭州、重庆、苏州、南京等核心城市的商业门店数量、用户行为、城市资源较为活跃，未来具有较大发展潜力，商业地产租金具备上涨空间。
华经产业研究院对中国商业地产行业发展现状、市场供需情况等进行了详细分析，对行业上下游产业链、企业竞争格局等进行了深入剖析，最大限度地降低企业投资风险与经营成本，提高企业竞争力；并运用多种数据分析技术，对行业发展趋势进行预测，以便企业能及时抢占市场先机；更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2021-2026年中国商业地产行业发展监测及投资战略规划研究报告》。
