一、房地产的基本概念
房地产（Real estate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。前者是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产的位置是固定的和不可移动的。
房地产的概念
资料来源：公开资料，华经产业研究院整理
房地产收入是指房地产企业从营业活动中所得的收入统称。房地产收入包括经营收入和其他业务收入两大类。
房地产收入的概念
资料来源：公开资料，华经产业研究院整理
二、房地产行业发展阶段
我国房地产行业的发展分为三个阶段，行业发展模式从早期资源驱动阶段、过渡到的杠杆驱动阶段、近几年开始进入到运营驱动阶段，并且房企的开发模式也相应的从早期的囤地型开发模式、过渡到中期的快周转开发模式、最近开始进入到高质量发展模式。相对应地，房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个时代。
房地产行业的发展阶段
资料来源：公开资料，华经产业研究院整理
三、影响房地产行业发展的主要因素
1、房地产行业影响因素分析-建材价格
自2003年以来，全国建筑材料市场出现明显的涨势，建筑原材料价格的上涨主要归功于房地产市场需求的拉动作用。而建筑原材料价格的上涨使得房企利润率持续下降。主要的建筑材料如钢筋、商品混凝土、水泥、砂石料上涨幅度大，涨幅分别为81%、33%、33%、42%。
2021年主要建材涨价情况
资料来源：公开资料，华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2022-2027年中国房地产行业市场发展现状及投资前景展望报告》
2、房地产行业影响因素分析-银行房贷利率
对于房地产开发企业来说，银行信贷资金贯穿土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国（除西藏自治区以外的）30个省市的调查数据显示，我国房地产开发中有大约55%的资金直接来源于银行系统，加上一些间接会经过银行系统的资金，累计约70%来自银行，所以银行贷款很大程度上在支撑着房地产开发商经营周转的资金链，故银行信贷利率会对房企的发展有不小的影响。当然对购买者也会有影响，银行利率的高低也是购房者在考虑是否购买房屋时的一个重要因素。
2020-2021年五年期以上LPR统计
数据来源：公开资料，华经产业研究院整理
2019年12月至2021年5月四个城市银行房贷利率变化
数据来源：公开资料，华经产业研究院整理
2021年5月银行房贷利率
数据来源：公开资料，华经产业研究院整理
3、房地产行业影响因素分析-宏观经济
1） 房地产与GDP
近年来，房地产业占GDP的比重一直呈上升趋势，2020年达到近6年的峰值，为7.2%，2021年仅6.8%，相比2021年下降了0.4个百分点，将是房地产业的一个重要转折点。
2015-2021年全国房地产业产值与GDP总值统计图
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2015-2021年全国房地产业产值占GDP总值比重变化
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2） 人均消费支出与人均居住支出
随着经济的不断发展，人们的消费支出也在逐步攀升，2021年全国人均居住支出为5641元，同比增长8.2%。占人均消费支出的比重为23.4%，仅次于食品烟酒。
2015-2021年全国居民人均居住支出及增速统计图
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2015-2021年全国居民人均居住支出占人均消费支出比重变化
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
四、消费者群体画像
1、消费者主力军
目前依据我国的购房形势来看，对房子有刚需的年轻人是主力军。2020年底贝壳研究院发布的《数字化居住：2021年新居住展望》报告显示，2020年全国30个重点城市购房客群中30岁以下客户占比达到26.35%，较2017年提高了12.09%。虽然90后青年群体在住房消费中的比例不断提高，但80后们实力不减，仍是绝对的购房主力。
刚需客群置业年龄方面，分城市群看，在纳入统计的12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄最高，达到33.9岁，其后是海峡西岸，约为33.4岁，而粤港澳紧随其后，约为33.2岁。
分城市级别看，一线城市刚需客群购房平均年龄约为33.5岁，高出新一线城市1.1岁，高出二线城市0.7岁。受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。
12个城市群刚需置业平均年龄
资料来源：贝壳研究院，华经产业研究院整理
2、当代购房者的考虑
1）购房之初想法
2021年4月末，58同城联合安居客发布了《2021青年置业报告》，对常住一线城市和新一线城市的18-44岁新青年进行调查。报告指出了青年人的一些想法和现状：
a.12.9%的受访者计划年内购房，意愿更为迫切。
b.对于青年们来说，收入基本决定可接受房屋总价以及可承受的房贷压力，毕竟经济基础决定上层建筑。
c.青年们每月房租/月供占收入比重大多在四成以下，主要集中于20-30%左右。用一部分的消费保证生活品质，是当下年轻人的生活现状。
资料来源：贝壳研究院，华经产业研究院整理
2）购房之居住地的选择趋势
《2021青年置业报告》指出，不论是已购房青年还是有购房计划的青年，多数倾向于在工作城市置业。
习惯城市里更便利的生活，优异的子女教育资源和医疗条件，更好的职业发展前景等，都是年轻人想留在大城市安家的原因。
而房价则是回乡置业者的首要关注因素。基本结束“漂泊”状态的40-44岁青年更愿意在工作城市安家，占比高达87.1%。82.8%的35-39岁青年在工作城市买房主为子女教育。
全国35个大中城市商品住宅平均销售价格
数据来源：国家信息中心国信房地产信息网，华经产业研究院整理
3）购房资金来源-收入与房价的较量
观察近年来全国城镇单位平均工资来可以发现，工资是在逐年上涨的，但涨幅波动较小，甚至涨幅有逐步缩小的趋势，但房价的涨幅却无法进行比较准确的估量。
2011-2021年全国城镇非私营单位就业人员平均工资统计图
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2011-2021年全国城镇私营单位就业人员平均工资统计图
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
在很多城市，如果对比当地房价以及社平工资就可以发现两者有着很明显的不平衡。所以，对于广大的年轻人来说，在30岁之前买房子或者是独自扛起百万的房贷都有着不小的压力。
2020年与2021年12月房价对比
数据来源：国家信息中心国信房地产信息网，华经产业研究院整理
