国务院办公厅日前发文鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，那么营改增后此类房屋出租如何征税？财政部、国家税务总局21日对外发布通知，明确房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；如果出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。两部委还指出，房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。
多个“补丁”政策出台
两部委在这份名为《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》中，还明确了有关再保险和非学历教育等“补丁”政策，并指出这些政策自2016年5月1日起执行。
再保险服务方面，境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务，免征增值税；试点纳税人提供再保险服务(境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外)，实行与原保险服务一致的增值税政策。
两部门明确，再保险合同对应多个原保险合同的，所有原保险合同均适用免征增值税政策时，该再保险合同适用免征增值税政策。否则，该再保险合同应按规定缴纳增值税。所谓原保险服务，专指保险分出方与投保人之间直接签订保险合同而建立保险关系的业务活动。
非学历教育方面，两部门明确，一般纳税人提供非学历教育服务，可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。此外，纳税人提供安全保护服务，比照劳务派遣服务政策执行。各党派、共青团、工会、妇联、中科协、青联、台联、侨联收取党费、团费、会费，以及政府间国际组织收取会费，属于非经营活动，不征收增值税。
利于拓宽房企租赁渠道
业内人士表示，此次对于租赁市场的营改增的税率或者说征收率等内容的阐述，实际上是符合市场预期的，可以给予后续租赁业务尤其是新房租赁业务的一个税费政策指引，对于后续加快租赁市场的健康发展是有积极作用的。
安居客负责人表示，从5%的征收率来看，基本上和过去的营业税是一样的。但是实际过程中此类征收率会小于5%，在于征税时房租等内容会剔除掉含税的成分，这样就使得增值税征收的税费要低于5%，这样就达到了节税的效应。另外，此类5%的征收率相对来说更具有可操作性，也是促使此类房企将过去既有房屋进行租赁的一个重要手段或渠道，体现了去库存和供给侧改革的思路。
58同城报告分析认为，房地产企业的一般纳税人后续的项目开发，会基于3%的预征率来进行，这样做和过去的土地增值税的征收模式是一样的。即提前先征收一部分，多退少补来进行。这样做也是比较务实的一个手段。而对于小规模的纳税人，则会采取5%的征收率进行，基本上和小规模企业对税负的承受能力等相匹配。
不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，目前多数住宅或类住宅物业的出租年回报率都在3%以内，而这个收入还顶不上同期的银行贷利息，即收回的租金还不够给银行利息，所以房企做租赁业务的积极性会打折扣。
