2017上半年中国房地产市场运行回顾及2017下半年房地产发展趋势预测

  一、2017上半年房地产市场销售情况
  2017年1-5月,全国房地产开发投资额同比增长8.8%,较1-4月回落0.5个百分点;商品房新开工面积同比上升9.5%,较1-4月回落1.6个百分点;施工面积同比上升3.1%,增速较1-4月回落0.03个百分点;土地购臵面积同比上升5.3%。5月单月投资增速为7.3%,较上月收窄2.3个百分点,累计投资增速拐点已如期出现,主要由于销售回款下降导致房企到位资金加速下滑,降低了房企新开工的动力;5月单月新开工增速为5.2%,较上月收窄4.9个百分点,已连续两个月回落,叠加5月土地购臵面积增速也首次转负同比下滑1.4%,印证投资增速拐点出现。
2006-2017年商品房地产开发投资额及增速 
2006-2017年商品房新开工和施工面积及增速     
  2017年1-5月的商品房销售面积为54,820万平方米,同比上升14.3%;销售额为43,632亿元,同比上升18.6%;较上月回落1.5个百分点;销售均价为7,959元/平米,同比上升3.8%,较上月回落0.1个百分点。单月销售增速小幅反弹至10.2%,较上月扩大2.5个百分点,主要受到同比基数影响:去年同期一线城市的调控效应逐渐显现造成2季度基数回落,直到9月再创新高。随着近期表外融资监管升级引发市场资金成本全线上涨,商业银行有主动收缩风险收益比较低的房贷业务的趋势,进而导致需求购买力下降。
2006-2017年商品房竣工面积及销售面积     
2006-2017年商品房销售额和均价走势    
  从销量结构上来看,一二线城市受到的限购限贷政策持续加码,根据30城统计数据来看,2017年1-5月17个一二线城市销售面积累计同比下降35%,而剔除该10%比例的一线和核心二线城市的销量累计同比增长24%,考虑到部分非核心二线城市的限购因素,三四线城市销量超出市场预期,带动全国库存数量下降,截至2017年5月,全国待售面积为6.6亿平米同比下降8.5%。
  我们认为此轮三四线城市的热销更多源于区域居民部门杠杆率的提升以及热点限购后的溢出效应,从人口流动趋势上来看,并不支持目前三四线城市的持续热度。下半年随着金融去杠杆的深入和资金成本的上升,信贷收缩也同样会影响三四线城市的销售。
2014-2017年全国销售面积和30城数据累计增速     
  二、流动性环境对地产走势影响
  1、年度M2目标增速下调,表外融资监管加强
  2017年初以来,国内的流动性环境发生了显著的变化。年初政府下调全年M2目标增速1个百分点至12%,体现管理层提出的降杠杆、去泡沫的基调;截至2017年5月,M2同比增速仅为9.6%,同比下降2.2个百分点,创出历史新低。
  另一方面,自2017年3月以来银监会接连发布多道监管令,规范商业银行表外理财和委外业务,直指目前日益高企的金融杠杆率,表外融资规模的收缩也将进一步推动社会融资总量的回落。
2013-2017年M2增速走势              
2016-2017年表外融资规模逐步收缩     
  2、美联储加息节奏加快,外汇占款持续下行
  2017年下半年的流动性压力更多来自外部市场:美联储退出量化宽松的节奏逐步加快,分别于3月和6月两次宣布加息25个基点,年内再度加息概率较大。由于美联储缩表预期加强和人民币大幅贬值,国内外汇占款持续下行;截至4月央行外汇占款余额为21.6万亿元,同比下降9.3%,已回到2011年初的水平,未来或进一步引发国内货币供应量的收缩。
  自今年3月美联储加息之后,叠加国内表外融资监管影响,中国金融市场的各期限资金成本全面上升:截至5月末,十年期国债收益率为3.61%,同比上升21%;银行间隔夜拆借利率为2.64%,同比上升31%。虽然央行短期不断通过MLF等货币工具操作维稳市场预期,但并不能反转市场资金面收紧的中期趋势。
2008-2017年人民币贬值幅度和外汇占款下行趋势     
2013-2017年长端利率和短端利率全线上行      
  3、信贷趋紧房贷收缩,倒逼资产结构调整
  在表外和同业融资规模收缩的背景下,由于资金成本的全面上行,全市场一年期理财产品预期收益率为4.56%,国有银行一年期同业存单的到期收益率上升至4.74%,而商业房贷对标的5年期以上贷款基准利率仅为4.9%,各来源资金成本加权平均后,银行负债利率迅速上升,房贷业务的息差收益大幅下降。
  另一方面,违约风险更低的10年期国开债利率已上升至4.33%,基本持平九折房贷利率,而我们注意到上一次国开债利率如此逼近按揭利率发生在地产行业大幅调整的2013年底至2014年初。预计未来负债端的压力将倒逼银行调整资产端的结构,主动收缩住房按揭业务,最终引发需求购买力的大幅下降。
2013-2017年存款基准利率和同业存单到期收益率     
2012-2017年贷款基准利率和国开债到期收益率     
  4、住房贷款增速趋缓,房企销售回款遇阻
  2017年3月,央行营业管理部主任预计个人房贷在新增贷款的占比将下降到30%以内,而去年占比高达45%;2017年5月新增居民中长期贷款占比为39%,同比大幅下降18%,但较30%的目标仍有继续下降的空间。在商业银行的被动去杠杆和主动去杠杆的双重压力下,按揭房贷规模进一步收缩将是大势所趋。
  从房企的角度来看,按揭贷款增速下行也将加剧企业销售回款的压力,截至2017年5月,房地产开发资金来源中按揭贷款占比16.2%,增速已由2016年末的49%大幅下降至14.5%,预计未来下行趋势仍将延续,从而加剧房企的现金流压力。
2014-2017年新增中长期居民贷款增速和占比下降        
2014-2017年个人按揭贷款资金到位增速     
  5、限购限贷限售多管齐下,周期性回落不可避免
  在住房信贷全面收缩的背景下,行业周期性回落不可避免。从历史经验来看,房地产销售额也与货币供应量增速高度相关,目前M1和M2已呈现全面回落的态势,今年5月M2增速更是历史上首次跌破10%。上半年楼市降温受到调控政策影响较多,热门楼市的新房定价受到窗口指导;而在下半年流动性持续收缩的背景下,购房需求有望继续下降,最终将形成价格走势的全面反转。
2006-2017年全国房地产销售额与货币供应量M1、M2增速    
  6、房企财务风险加剧,投资增速见顶回落
  在市场融资成本不断上升的背景下,房企的财务压力也将逐渐凸显。从2017年1季度A股龙头房企的净负债率看,行业整体杠杆率仍然处于较高的水平,尤其是以“快周转、扩规模”为主的二线房企的财务压力巨大。
  另一方面,随着行业的销售回款下降,经营现金流入量的减少将难以支持开工量的持续上升,5月房地产投资增速为8.8%,而滞后销售个6月的新开工增速已连续2个月同比增速放缓,显示房企开工率已逐渐下降,投资拐点出现后未来房企或从补库存周期进入去库存周期。因此我们判断全年投资拐点或已在4月出现,预计未来投资与销售增速的剪刀差缺口将继续收窄,下半年投资承压。
主流A股房企2017年Q1净负债率水平    
2008-2017年商品房新开工增速与销售增速

 

本文采编:CY317

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