2017年中国住房租赁行业发展现状分析及市场供需预测

  (一)购房与租房的需求对比

  2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人,是通过购买新房解决居住问题人数的4倍。

  (二)住房租赁供给来源比例

  租赁房屋供给来源40%来自于商品房租赁;18.8%来自于老式公寓;8.2%来自于农民自建房,7.9%来自于回迁房;2%来自于小产权房。

  (三)保障性租赁住房建设规模

  2007年,国家开始对现有的住房制度进行调整和改革,将住房制度的重心转化为关注低收入人群的住房保障需求。2009年3月,温家宝总理在两会中首次提出:要积极发展公租房,这也是国家首次将公租房的概念引入到国家战略的高度上。“十二五”规划中提出了重构我国现有住房体系的设想,明确了我国多层次住房供应体系,并且设立了3600万套保障房假设和20%保障覆盖率的目标,同时要求“十二五”期间增加公租房1000万套,廉租房400万套,租赁补贴150万户,并逐步形成了现在并轨制的保障性租赁住房体系,约82%的城市已开始实行。

  (四)重点城市发展情况

  1、北京

  2017年5月-6月北京的住房租赁交易量持续增加,其中6月环比5月增长6.3%,同比2016年同期也增长了26.8%,租赁市场整体交易规模不断扩大。6月份月租金均价环比5月份上涨1.3%,达到了4410元/套。整体来看,北京住房租赁市场短期内规模在不断扩大,租金价格则是稳中有小幅上升。

  短期内租赁交易规模扩大是必然的,一来北京流动人口依旧庞大,租赁需求的基本盘本身很大,二则暑期毕业季到来,大学生租房需求正集中释放。虽然租房需求集中释放,租赁交易量呈现出了旺季特征,但是2017年北京租金涨幅却相对平稳,并未因为租赁市场旺季的到来而出现大幅上涨,近些年来北京租金价格的相对平稳,与北京产业结构调整,人口疏解,轨道交通快速发展,使得越来越多的租房人群向近郊、远郊,甚至环京区域的租金价值洼地转移关系密切。总的说来,人口的流动和租赁区域的远郊化在结构上平抑了租金上涨。

  此外,2017年第二季度以来北京楼市的降温也对租赁市场有一定的影响。随着整个楼市尤其是二手房市场的缩量降价,部分二手房源都由售转租,从而使得租赁房源增加,缓解了租金上涨压力。同时,买卖价格的回调也降低了业主的房租收入预期,使其失去了进一步上调租金的底气与动力,所以北京的租金价格走势平稳。

  2、上海

  2017年7月7日,《上海市住房发展“十三五”规划》(以下简称《规划》)出炉。《规划》中提及“‘十三五’期间上海城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加”。

  “十三五”期间上海将新增供应各类住房约170万套,比“十二五”增加60%左右。其中,商品住房约45万套,以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。

  为了实现上述目标,上海住房用地供应总量将明显增加,预计供应5500公顷,将比“十二五”期间增加近20%。其中商品住房用地2000公顷,约45万套;租赁住房用地1700公顷,约70万套;保障性住房用地1800公顷,约55万套。上海将通过加大土地储备力度、盘活存量土地以及提高土地利用效率等措施,来增加住房用地的供应。

  《规划》还明确提出要大力发展住房租赁市场,鼓励住房租赁消费。对此,“十三五”时期,将在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房,预计新增供应租赁住房70万套;还将以市场为主,盘活存量住房资源,新增代理经租房源30万套(间)。同时,还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。

  上海将按照“留、改、拆并举,以保留保护为主”的原则,用城市更新理念推进旧区改造,中心城区完成二级旧里为主的房屋改造240万平方米,实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造,并积极推进“城中村”改造和农村低收入户危旧房改造。

  3、广州

  广州租赁房源相对充足,由于市场原因,不少业主转售为租,进一步增加了市场的供应量。2017年6月份,房天下租房平台求租量约860套,环比增加16%,但同比2016年减少了近一成;而放租量方面增长显著,二季度租房平台放租量接近2.7万套,环比增加39%,比2017年同期翻了一番。2017年6月份以来二手房的租赁市场供需两旺,广州市放租和求租量均环比增加了3-4成。随着毕业季到来,不少准毕业生加入租房大军;2017年3月以来的楼市调控增加了售卖二手房的门槛,不少业主转售为租,使租赁市场房源有所增加。

  4、深圳

  对于发展租赁市场,深圳其实已走在前列。如何激活存量,合理调整住房结构,也成为控房价之外深圳房地产调控的重要议题。《深圳住房保障发展规划(2016-2020)》展示了一份基于2013年的深圳住房调查:全市1035万套的住房总量中,商品房约128万套,政策性保障性住房约34万套,单位及个人自建住房约55万套,原村民集体经济组织自建、合建房约650万套,工业区配套宿舍及其他168万套。在深圳住房结构中商品房占比仅为12.4%。毫无疑问,深圳仍面临一定的住房供应缺口。

本文采编:CY

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