一、房地产开发投资情况
2018年1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速较1-8月回落0.2个百分点；其中住宅投资62806亿元，增长14%，增速较上月回落0.1个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，总体稳定；全国办公楼开发投资3837.78亿元，同比下降10.4%，增速较1-7月回落0.5个百分点；全国商业营业用房开发投资9329.57亿元，同比下降8.5%，增速较1-7月回升0.4个百分点。剔除土地购置费用后1-8月房地产开发投资完成额为53895亿元，同比降低3.65%，继续保持负增长。
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
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分区域来看，东部、中部、西部和东北地区1-9月房地产开发投资增速分别11.0%、8.4%、7.5%和16.5%。东部地区增速回落0.2个百分点；中部地区回落13个百分点；西部地区增速提高0.9个百分点，持续上升，东北地区增速回落0.8个百分点。9月份，房地产开发景气指数为101.99，比8月份上升0.01点，继续创年内新高。
二、全国房地产施工情况分析
2018年1-9月份，全国房地产开发企业房屋施工面积767218万平方米，同比增长3.9%；全国房地产新开工施工面积为152582.72万平方米，同比增长16.4%；全国房地产竣工面积51132.1万平方米，同比下降11.4%。
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1、2018年1-9月份，全国商品住宅施工面积为530250.86万平方米，同比增长4.9%；全国商品住宅新开工施工面积为112410.87万平方米，同比增长19.4%；全国商品住宅竣工面积为36165.67，同比下降12.3%。
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2、2018年1-9月份，全国办公楼施工面积为34166.99万平方米，同比下降0.6%；全国办公楼新开工施工面积为4331.55万平方米，同比下降3.3%；全国办公楼竣工面积为1938.73万平方米，同比下降13.6%。
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3、2018年1-9月份，全国商业营业用房施工面积为97813.92万平方米，同比下降3.3%；全国商业营业用房新开工施工面积为14412.28万平方米，同比下降6%；全国商业营业用房竣工面积为6393.38万平方米，同比下降12.7%。
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三、全国房地产销售情况分析
2018年1-9月份，全国商品房销售面积为119312.77万平方米，同比增长2.9%；其中现房销售面积为21763.39万平方米，同比下降20.8%，期房销售面积为97549.39万平方米，同比增长10.2%。全国商品房销售金额为104132.23亿元，同比增长13.3%；其中现房销售金额为15397.81亿元，同比下降15.7%，期房销售金额为88734.42亿元，同比增长20.5%。
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2018年1-9月份，全国商品住宅销售面积为103478.79万平方米，同比增长3.3%；其中现房销售面积为16613.1万平方米，同比下降24.1%，期房销售面积为86865.69万平方米，同比增长11%。2018年1-9月份，全国商品住宅销售金额为88364.2亿元，同比增长15.6%；其中现房销售面积为11071.99亿元，同比下降18.4%，期房销售面积为77292.21亿元，同比增长22.9%。
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2018年1-9月份，全国办公楼销售面积为2948.99万平方米，同比下降9.3%；其中现房销售面积为794.62万平方米，同比下降20.4%，期房销售面积为2154.37万平方米，同比下降4.3%。2018年1-9月份，全国办公楼销售金额为4224.45亿元，同比下降5%；其中现房销售金额为1034.28亿元，同比下降18.2%，期房销售金额为3190.17亿元，同比增长0.2%。
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2018年1-9月份，全国商业营业用房销售面积为8109.93万平方米，同比下降1.1%；其中现房销售面积为2596.22万平方米，同比下降7.2%，期房销售面积为5513.71万平方米，同比增长2.1%。2018年1-9月份，全国商业营业用房销售金额为8881.32亿元，同比增长3%；其中现房销售金额为2408.99亿元，同比下降5.9亿元，期房销售金额为6472.32亿元，同比增长6.8%。
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2018年9月末，商品房待售面积53191万平方米，比上月末减少682万平方米，库存持续下降。其中，住宅待售面积减少437万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积减少172万平方米。
四、房地产行业价格走势及影响因素分析
从一线城市新建商品住宅价格看，9月份上海、深圳分别下降了0.1%和0.2%，北京与8月份持平，只有广州上涨了0.4%。有些观点认为，由于一手房受行政性限价因素影响，难以反映最真实的市场行情，但从更能反映市场情绪的二手住宅价格看，北京和上海也出现了下降，降幅均为0.2%，深圳与8月份持平，广州上涨了0.2%。从31个二线城市住宅价格看，其新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比8月份分别回落了0.2和0.5个百分点。三线城市住宅价格回落则更为明显，从35个三线城市看，其新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比8月份分别回落1.1和0.6个百分点。
住房价格回调的因素有：
第一，限购政策仍是当前一线和热点二线城市得以控制住房价的重要手段之一。包括北京、上海、南京等20余个一线和热点二线城市对购买资格、购买区域作出限制性条款，还有一些“环一线城市”受挤出效应影响，也不得不出台了限制性购房条件，减缓了这些区域阶段性住房需求释放速度。
第二，限贷直接降低了个人住房支付能力，成为这一轮市场降温的重要措施。限贷不仅体现为贷款资格、贷款成数，也体现为贷款成本。例如，以30年期1.2倍基准利率和8.5折优惠贷款利率相比，直接导致个人住房支付能力下降了25%。6月份发布的金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率为5.6%，比5年期以上中长期贷款利率高出0.7个百分点，个人住房按揭贷款成本上升直接为房地产市场降温。
第三，限售提高了房地产炒作空间。自2016年以来，各地先后有50多个城市加入了限售城市行列，限售年限短则2年，长则5年。在住房持有成本增加的情况下，一些房地产特别是二手房炒作资金离场。随着房地产市场调控效果显现，市场价格预期也不断改变。
五、我国房地产开发企业融资中存在的问题
2018年1-9月累计到位资金12.19万亿元，同比增长7.8%，较8月增速提升0.9百分点；单月增速14.4%，较8月增速提升4.2百分点。9月数据略有改善，主要得益于国内贷款、定金及预收款的增长，9月国内贷款累计到位资金、定金及预收款累计到位资金分别为1.80万亿、4.03万亿元，累计同比增速分别为-5.1%、16.3%，较8月累计增速分别提升1.6百分点、1.2百分点；单月增速分别为7.6%、25.8%，较8月单月增速分别提升11.6百分点、10.6百分点。
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1、房地产开发企业融资中存在的问题：
1）融资渠道单一，风险系数较大
我国当前的房地产开发企业融资渠道较为狭窄，风险系数较大。大型房地产开发企业可以通过发行债券、信托和海外融资方式进行融资，获取充足的开发资金。但是这种通过外界资金筹集和政府政策资金支持方式，极大程度上制约了房地产抵押贷款和信用贷款业务发展。当前我国房地产开发企业融资更多的是依赖于商业银行贷款支持，主要是由于政府对于债券融资、股票融资和信托融资方式限制较大，限制了其他融资方式的发展，导致房地产开发企业缺乏充足的资金支持，金融市场自主性不足，加剧了企业财务风险，严重制约了房地产开发企业健康持续发展。
2）融资策略预测性缺失，融资成本较高
相较于国外房地产市场发展历程来看，我国的房地产开发市场行程时间较短，所以对于国际房地产市场尚未形成明确的认知，自身发展方向不确定，在制定融资策略时预测性缺失。大型房地产开发企业可以凭借自身良好品牌形象和规模优势，通过海外融资和发行债券方式融资，即便前50强房企融资成本也高达7%-12%，而中小房地产开发企业自身银行贷款难度较大，更多的是通过信贷方式来解决资金不足的问题，资金成本更高，为15%-20%。
3）抗风险能力较差
为了规避房地产泡沫化，降低房地产信贷风险，国家出台了一系列的调控政策。2017年以来，央行货币政策逐渐调整为稳健中性，对开发贷款和土地贷款规模进行严格控制，同时进一步强化对电子银行监管力度。控制土地供应，减少土地供应和审批方式来增加房地产开发企业拿地难度。同时，对于投机型购房者进行严厉打击，如限购政策，在一定程度上给房地产开发企业资金链带来了沉重负担。而房企资金运营能力、开发实力、项目资金周转情况等，将直接影响到企业的抗风险能力。如果房企上述几种能力不足，不具备大规模项目的开发能力和资金运营能力，可能出现资金断裂风险，影响到房企的生存和发展。
2、新市场形势下房地产开发企业融资措施：
1）拓宽融资渠道，创新融资模式
为了提升企业融资能力，应该拓宽企业的融资渠道，创新融资模式，如房地产私募基金、资产证券化、供应链融资等。通过房地产私募基金，可以凭借资金优势与房地产开发企业建立合作关系，采用股权投资方式参与到地产项目开发中，提供项目开发和建设资金支持;开展资产证券化业务，只要存量物业有一定的现金流基础，在资产证券化的融资方面都会有很多的操作空间，ABS、ABN、ＲEITS等产品在主流融资产品中仍将占据相当大的分量，尤其是在产品合规性方面，资产证券化产品将从实质上解决很多产品设计和通道等方面的问题;在目前的监管环境下，一些民间的担保类公司、地方AMC公司在众多融资渠道中可能因其灵活性而存在一定的探索与合作的空间。另外，基于“服务于实体经济”的视角，供应链金融、保理这些融资渠道亦有可能是不错的选择;此外，并购融资、产业融资、符合保险投资条件的项目融资也有可能存在一定的探索空间。
2）加强企业融资制度建设，构建完善的融资体系
拓宽企业融资渠道的同时，还要建立完善的融资体系，推动企业融资制度建设。深入金融市场，尽可能降低潜在的融资风险，营造良好的融资环境，对于房地产开发企业监控持续发展具有重要促进作用。在此基础上，企业后续融资工作可以有章可循，严格遵循国家政策和制度开展各项工作，逐渐朝着规范化和标准化发展。房地产开发企业采用多元化融资模式，完善房地产融资法律条款和政策制度，尽可能降低其中的金融风险隐患，推动房地产开发企健康持续发展。
3）优化现有融资模式，增加资金持有率
当前房地产开发企业盲目投资现象十分严重，导致资金的严重浪费，给企业带来沉重的资金压力。所以，房地产开发企业应该立足于实际情况，综合考量资金融资能力，对现有融资模式进一步优化和完善，提升自有资金持有率，吸收更多外部资本投入，拓宽融资渠道，提升房地产开发企业市场竞争优势。
六、房地产行业发展趋势
房地产作为我国经济的中流砥柱，在我国经济发展中起着非常重要的作用，并且房地产经济的发展能够有效提高人们的生活水平，改善人们的生活质量。
1、房地产行业发展更加成熟
现如今我国房地产还处于高度发展时期，虽然在房地产行业中还有许多环节需要完善，还处于问题摸索时期，但是从我国房地产近几十年的发展来看，我国房地产未来也会呈逐步发展的趋势，很多问题会受到逐步完善，房地产企业内部管理改革会逐渐加深，企业结构会更加合理。
2、房价会趋于稳定
虽然房地产经济发展会提高人们的生活水平，但是近几年房价莫测也让很多购房需求者止步不前，而且如今我国房价偏贵，特别是中大型城市的房价更是让工薪阶层人们望尘莫及，这不仅影响了人们的生活水平，而且也降低社会消费能力，严重影响我国经济的发展。
3、进一步加强宏观调控，完善房地产法律体系
想要保证房地产经济能够稳定、健康发展，国家加强宏观调控、完善法律体系是必然保证，在我国房地产经济未来发展中，国家会根据当下国情进行宏观调控，建立一套能够符合我国未来发展的房地产法律体系。让房地产经济更加法制化、秩序化、规范化，保证我国房地产经济能够稳定、持续发展。国家的宏观调控及出台的政策对房地产未来发展起着指导性作用。
4、更加注重对环境的保护
在房地产的开发上，一定要注意绿色发展和可持续发展。曾经我国的许多开发与建设都建立在对环境的破坏上，但是随着人们的环保意识越来越强，就要注意这方面的问题。一定不能因为利益，而对环境造成巨大的破坏。因此，这就需要地产商对于房产进行全新的设计和开发。尤其是科技的利用。在当前的阶段，许多建筑用的材料，都能够通过高科技进行制造，来得到一种绿色的，低能耗的材料。这些材料虽然单个造价会略高，但是却非常的符合可持续发展，绿色发展的战略。因此，人们要对这种材料进行足够的认识，才能鼓励房地产商将这些材料用在房产的建设中，让新型的房产，成为社会的主流。而且，未来的地产发展趋势，也应该是以公众为主，因为人们已经不缺少住房，需要的是精神上的建设。房地产商可以大力建设一些基础公共设施，来帮助人们便利的生活。所以，绿色材料就更有必要进行应用和发展了。
5、更加注重科技的发展
科技是第一生产力，这是当前社会人们所达成的共识，因此为了让房地产经济更好的发展，就需要做到科技的有效植入。例如一些新型控制中枢的开发。在人们的想法中，未来的房产应当是科技化，智能化的，所以，智能控制中枢是很重要的，它需要能够跟着人们的需求，进行温度的变化，湿度的管理。这种房子才是未来人们所需要的。同时，科技的发展，也应该体现在房地产的管理中，科技化的设计工具，科技化的管理系统，都能够很好的辅助房地产公司的发展。
本文采编：CY306
