一、物业服务行业概述
物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
二、物业服务行业现状
国内城镇化进程的不断加深，物业管理全覆盖程度逐渐提高，特别是近几年的房屋竣工与交付使用面积累创新高，全国物业企业管理的物业总面积稳步提升。从2012年至2018年上半年，全国物业管理总面积从145.2亿㎡起，增加了100亿㎡左右，达到246.65亿㎡，增幅将近70%。2018年物业管理行业人员达904.7万人。从营业收入来看，2018年全国物业管理行业营收达6007.2亿元，占全国服务业增加值的1.4%。
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物业服务介入多种业态。根据物业百强报告,目前物业呈现出多业态均衡发展的趋势,住 宅物业、商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业百花齐放。
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分业态来看,办公物业服务费最高,达788元m/月,其次是商业物业服务费,为702元m月,住宅物业服务费最低,为230元/m月。
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物业服务收缴率不断提升，且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市。2014年百强物业服务企业的物业收缴率为93.02%，此后不断提升，2017年提升至94. 14%，侧面反映出业主对缴纳物业服务费的意愿不断提升。从不同城市对比来看，百强企业在一线城市的平均物业费达7.12元/㎡/月，而二线和三四线分别为3.67和3.58元/㎡/月 。
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2017年，百强企业经营成本均值为56507.08万元，同比增长14.26%。从成本构成来看，人员费用占比达55.84%，同比增加2.41 个百分点。
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互联网为物业服务企业利用社区流量提供巨大便利。物业服务企业通过互联网对接庞大的终端资源。互联网工具为物业服务企业搭建物业服务平台、提供多类型服务提供基础。南都物业、彩生活、雅生活、碧桂园服务等物业服务企业纷纷推出了自己的互联网平台工具，供业主使用，业务涉及商品零售配送、家政修理、旅游、养老、教育、医疗等各方面。头部物业服务企业大多开发了供业主使用的APP，下载量也十分可观。
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三、物业服务行业发展机遇
新型城镇化进程中，中国房地产市场的持续繁荣，为物业管理行业的蓬勃发展奠定了“量变”的基石，而社区经济作为新的增长点，为物业服务企业带来“质变”的契机，物业服务行业将迎来新一轮成长机遇期，万亿市场有待百强企业开拓。
物业服务覆盖率提升有巨大空间。2017年我国城镇物业管理盖率约为50%，而提升物业服务覆盖率已得到众多政府政策的支持。国务院发布的《服务业发展“十二五”规划》提出“进一步明确物业管理行业的责任边界，健全符合行业特征和市场规律的价格机制，规范物业管理行业市场秩序。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理楼式”。从各地政府出台的规划来看，提高物业覆盖率甚至实现“全覆盖”是重要目标。
中国较快的城镇化进程和人均可支配收入的提升是拉动国内房地产市场的主要推手，也是物业服务得以持续发展的重要源泉。鉴于国内土地供应相对充足、居民住宅新建增速仍旧较高，有理由相信物业服务市场的前景可期，百强企业业绩有望跨上新的台阶。
未来十年，随着中国房地产市场的持续发展，物业管理市场或将会有超过100亿平方米的管理面积空间等待百强企业开拓，不过行业集中度会进一步扩大。基于未来巨大的市场容量，不同企业规模出现明显分化，其各自发展路径也将会不同。企业要根据自己的具体情况，在规模化扩张做大与深耕细分市场做专业之间合理选择，才能赢得更多的发展空间。
四、物业服务行业发展趋势
一是中高端物业服务需求增加，物业服务趋于多元化。随着物业管理行业竞争的不断加剧，用户对于中高端物业服务有着不断的追求，面对市场前景良好的中高端物业行业，在未来发展过程中，需侧重于物业管理服务的开发和创新，提供多元化的物业服务。中高端物业服务除了提供基本物业服务外，还需侧重对物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了物业服务所提供的核心附加价值。
二是物业服务模式将会持续创新。“互联网+物业”将成为发挥资本、互联网、物业管理各自优势，整合线上线下资源的产业融合新业态。互联网特别是移动互联网的出现，促成了“网上支付消费”和“社区 O2O 消费”两个巨大的服务消费市场。物业服务企业处在社会和社区的节点上，贴近社区的资源和用户，将成为社区资源的掌握者。同时物业服务企业也需要向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，提高服务模式需与市场需求的匹配程度，改变传统物业服务运作模式。
三是行业整合趋势明显。通过并购、联盟等方式是物业服务行业扩大管理规模，增加服务客户数量最有效的途径，这有利于发挥规模效应，推动行业快速、健康发展。同时资本市场改革和完善为行业的整合提供了新的融资渠道。尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局，资本已经成为促进行业提整合、创新发展的重要驱动力。
本文采编：CY340
