一、2018年全国房地产销售情况分析
1、2018年全国新房成交情况分析
2018年全年，40城新建商品住宅成交面积同比增长8.8%，其中一线城市同比下降4.6%，二线城市同比增长3.4%，三四线城市累计同比增长27.3%，成交面积的增长主要来自三四线城市。
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其中一线城市同比下降4.6%，二线城市同比增长3.4%，三四线城市同比增长27.3%，成交面积的增长主要来自三四线城市。2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。
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注：4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；
18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、西宁、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、西宁、长春、成都、重庆、西安。
18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中7个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。
从全国看，据国家统计局数据显示，2018年1-11月全国商品房销售面积达到14.86亿平方米，同比增长1.4%，销售额12.95万亿元，同比增长12.1%，而2017年全年商品房销售金额为13.37亿元。
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从企业排名情况看，万科、中国恒大和碧桂园仍然稳稳占据前三位。其中，2018年万科累计销售金额6069.5亿元，同比增长14.54%；累计销售面积4037.7万平方米，同比增长12.31%；累计销售均价15032元/平方米，同比增长2%。
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全国 15城可售库存套数同比上升26.80%，环比上升0.19%；其中一线4城同比上升33.49%，环比上升 0.05%；二线 8 城同比上升 28.00%，环比上升 0.38%；三线 3 城同比下降 1.53%，环比下降 0.15%。
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2、2018年中国二手房成交情况分析
2018年，全国 15 城二手房成交套数 1.10 万套，同比下降 10.14%，环比上升 32.50%，累计同比下降 12.44%；其中，一线 2 城成交套数 0.12 万套，同比下降 50.85%，环比下降 33.96%，累计 同比下降 31.55%；二线 9 城成交套数 0.94 万套，同比上升 4.91%，环比上升 50.33%，累 计同比下降 2.97%；三线 4 城成交套数 0.05 万套，同比下降 50.26%，环比上升 46.39%， 累计同比下降 53.28%。
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二、2018年全国房地产土地供应与成交情况
数据显示，2018年全国300个城市共推出土地30317宗，同比增加12%；推出土地面积128440万平方米，同比增加20%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）增长最多，宗数为10268宗，同比增加17%，推出土地面积50478万平方米，同比增加26%；商办类用地4626宗，同比增加4%，推出土地面积13175万平方米，同比增加8%。
与供应相比，成交的增长却相对较低。2018年全国300个城市共成交土地25502宗，同比增加8%；成交面积105492万平方米，同比增加14%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）8046宗，同比增加4%，成交面积38931万平方米，同比增加10%；商办类用地3701宗，同比减少1%，成交土地面积10234万平方米，同比增加2%。
2018年全国300个城市土地供应与成交情况分析
时间 | 推出土地面积：万平方米 | 成交面积：万平方米 | 出让金：亿元 | 楼面均价：元/平方米 |
2018年 | 128440 | 105492 | 41773 | 2159 |
一季度 | 27002 | 23968 | 9854 | 2237 |
二季度 | 30006 | 24684 | 9503 | 2150 |
三季度 | 32135 | 26454 | 11015 | 2225 |
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整体来看，2018年全国土地出让金较2017年有微涨，杭州、上海等七城年度收金过千亿。
2018年全国300个城市土地出让金总额为41773亿元，同比增加2%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为33969亿元，同比增加2%；商办类用地出让金总额为5048亿元，同比减少3%。
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2018年，经营性用地在所有出让金总额中占比略为下降，为93.4%，较2017年同期减少约1.3个百分点，住宅类用地占比有所回落。全国40个大中城市出让金以同比增加为主，一线城市供应面积缩水，成交面积及出让金下滑，仅上海入围同比涨幅前十；二线城市中共19个城市收金同比走高，中西部城市为主力。
2018年房企拿地渐趋理性，成交楼面均价下滑。2018年，全国300个城市成交楼面均价为2159元/平方米，同比下滑11%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3806元/平方米，同比下滑7%；商办类用地成交楼面均价为2291元/平方米，同比下滑5%。
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三、房地产调控政策
自 2005 年第一轮真正意义上的房地产调控以来，随着宏观经济形势不断变化，房地产政策作为重要的宏观调控工具也经历了 4 轮完整的“收紧-放松”的周期。
（1）第一轮收紧（2005 年-2008 年金融危机前）：“外贸+内需”双引擎引领经济增长，外汇储备过度增长导致货币被动扩张，股市、房市均出现快速上涨
受益于“外贸+内需”双引擎增长模式，2005-2007 年初，经济总体呈现低通胀、高增长的良好态势，直到 2007 年下半年通胀才开始抬头。在经济高速景气的同时，由于国际收支顺差失衡明显，外汇储备过度增长推动货币被动扩张，各类资产价格开始出现快速上涨势头。股市、房市均出现快速上涨势头。
为对冲外汇储备过度扩张的影响、回收流动性，央行采取了发行央票并连续提高存准率等措施。2007 年通胀开始抬头后，央行又连续 6 次加息。此外，汇率政策方面，央行允许本币适度升值，同时对宏观经济过热和顺差失衡起到调控作用。2005 年“7·21”汇改后人民币兑美元中间价由 2005 年 7 月 21 日的 8.2765 一路升值到 2008 年 9 月初国际金融危机爆发前夕的 6.8320。财政政策也朝紧缩方向调整，2007 年财政收支罕见出现盈余。
2005-2007 年，为应对房价快速上涨的局面，国务院先后发布“老国八条”、“新国八条”、
“国六条”等一系列政策，按揭贷款首付比例和利率、房屋交易环节税费首次成为房地产调控工具。
（2）第一轮放松（2008 年底-2009 年上半年）：刺激房地产对冲金融危机影响
2008 年国际金融危机爆发后，为对冲金融危机对中国经济带来的负面影响，中央及时调整了宏观调控思路，除了实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策之外，对房地产行业的政策取向也由限制转为刺激，先后采取了降低首套房、二套房首付比例、降低房贷利率、减免交易环节税负等手段刺激需求，调低房地产开发项目的最低资本金比例、支持房地产开发企业合理的融资需求等措施稳定供给，同时加快建设保障性安居工程、加快棚户区改造以拉动投资。
（3）第二轮收紧（2009 年下半年-2011 年底）：抑制经济过热，“保增长”与“防通胀”的矛盾开始凸显 ，房地产政策分四波不断收紧
2009 年“四万亿”等超常规政策带来的经济 V 形复苏很快走向过热。2009 年底到 2010年初决策层推出包括提准在内的一系列调控政策，试图使经济降温。抑制经济过热的政策使得 2010 年二季度经济增速大幅下滑，同时受 2009 年货币信贷大量投放的影响，通胀压力已经开始显现，“保增长”和“防通胀”之间的矛盾开始凸显。2010 年三季度决策层一度放缓了抑制经济过热的步伐，但到 2010 年四季度通胀开始出现失控的苗头，稳定物价成为首要任务，决策层连续加息提准并采取稳定物价 16 项措施。2011 年央行 3 次加息、5 次提准，经过一年多努力，一直到 2011 年 11 月，CPI 同比增速才控制到 5%以内，但防通胀政策措施的滞后效应也使得 2011 年下半年 GDP 增速连续大幅下滑，到 2011 年四季度 GDP 增速已下滑至 8.8%。
在 2009 年房价快速上涨的背景下，2009 年 12 月 14 日温家宝总理提出“国四条”，标志着房地产调控政策正式转向收紧。此后，决策层分四波逐步收紧调控政策：（1）第一波是“国四条”推出后不久，2010 年 1 月 7 日“国十一条”将二套房首付比例提高到 40%；随后 2010 年 4 月 17 日 “国十条”将 90 平米以上二套房首付比例提高到 50%，并开始要求地方政府限制购房套数。（2）第二波是 2010 年 9 月底推出的“二次调控”，进一步贯彻落实“国十条”。首套房最低首付比例调整为 30%，二套房调整为 50%，三套及以上暂停发放贷款。对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（3）第三波是2011 年 1 月 26 日推出的“新国八条”，要求直辖市、省会城市、计划单列市限购，同时将二套房首付比例进一步提升至 60%。2011 年 1 月 28 日，上海、重庆宣布进行房产税改革试点。（4）第四波是 2011 年 7 月 12 日国务院召开常务会议要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。但在落实层面，部分房价上涨较快的三线城市出台了限价措施而非限购措施，如烟台、常德等地。
（4）第二轮放松（2011 年底-2012 年）：稳增长背景下央行表态支持首套房贷款需求，地方政府纷纷微调地产政策但不能触及限购
2011 年下半年到 2012 年，随着美债和欧债危机导致国际经济形势动荡，出口增速逐步回落，叠加前期为控制通胀而采取的较为紧缩的货币政策的滞后效应，经济增速快速下滑。宏观政策对经济增长的支持力度逐步加大，中央多次要求扩大内需，央行连续降准。虽然中央多次强调坚持房地产调控政策不放松，但对首套房合理需求表示支持，2012 年 3月，央行就‚货币政策及金融改革答记者问时表示要全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求。
2011 年底部分地方政府开始微调房地产政策。如南京等地方政府纷纷微调政策，主要做法包括上调普通住宅标准、放松公积金贷款上限、上调限价等。对于多数微调政策，中央政府并没有制止，此后的 2012 年先后有 30 多个城市微调楼市政策鼓励合理需求。但触及限购等根本性调控措施的政策被叫停，如 2011 年 10 月 11 日，佛山试图放松限购，但被紧急叫停；2012 年芜湖、上海、珠海、河南等地的放松调控政策也被叫停。
（5）第三轮收紧（2013 年）：新任政府调低经济增速预期，“地王”频出背景下出台“国五条”重新收紧房地产调控
2013 年上半年，习近平总书记作出了我国正处在‚三期叠加阶段的重要判断，标志着决策层调低了经济增速预期，由“高速”向“中高速”过渡。
虽然经济增速不断下行，但从 2012 年 6 月开始，房价结束连续下跌态势，持续反弹；土地市场持续升温，广州、北京等热点城市不断涌现“地王”。在此背景下，2013 年 2 月 26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（“国五条”），要求已实施限购且房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施，进一步提高二套房贷款首付比例和贷款利率。
但除北京、广州、沈阳外的多数城市并没有在‚国五条出台后立即按要求进一步收紧限购、提高二套房首付比例。多数城市选择加强新房预售价格监管，或者收紧公积金贷款等政策。直到年底房价控制目标完成压力较大的时候各地才纷纷进一步实质性收紧调控政策。
（6）第三轮放松（2014-2015 年）：“新常态”下经济增速不断下行，稳增长、去库存双重压力下放松地产政策
2014-2015 年，经济增速快速下台阶。从 2013 年四季度的 7.7%一路下行至 2015 年四季度的 6.8%，是经济增速“L 形”走势“竖”的那一部分。14-15 两年政府工作报告中 GDP 增长任务目标中枢都没有达到，这在 1998 年亚洲金融危机以来仅此两次。这两年的稳增长政策力度也是 2013 年新一届政府上任以来最大的两年。
2014 年 3 月，李克强总理在政府工作报告中明确表示“针对不同城市情况分类调控”。2014年 3 月 6 日住建部副部长齐骥就住建部部长姜伟新提出的“双向调控”做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
此后，部分二三线城市开始陆续放松限购。2014 年 4 月，南宁市率先定向放松限购：从2014 年 4 月 25 日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。2014 年 6 月呼和浩特成为第一个全面放开限购的城市。
2014 年 7 月 11 日新任住建部长陈政高提出要“千方百计地消化库存”，标志着“去库存”正式成为房地产政策的主线。随后各地纷纷放松限购政策，到年底，除北京、上海、广州、深圳、三亚之外的绝大多数城市均对限购限贷政策进行了松动。
2014 年 9 月，中央层面最终也出台政策“放松‚限贷”。 二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。首套房利率下限下调为基准利率的 0.7 倍。
2015 年随着主要经济指标进一步下滑，稳增长工作提前展开，2015 年 3 月底央行、住建部、银监会等联合发文将二套房最低首付比例降至 40%，财政部、国税总局联合发文降低交易环节税负。
棚改货币化安置成为重要的去库存手段，2015 年 6 月 30 日，国务院发文首次明确提出“积极推进棚改货币化安置”。同时，央行为国开行提供 PSL 作为推行货币化安置的重要资金来源。
随着经济增速不断下行，各部委进一步从降低首付比例和提高公积金贷款额度等方面对房地产进行刺激。2015 年 9 月 30 日，央行、银监会发文，在不实施‚限购措施的城市，将首套房最低首付比例降至 25%。
2015 年底的中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务‚三去一降一补：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。会议将‚化解房地产库存提升到供给侧改革五大任务的高度。随后，非限购城市首套房最低首付比例进一步降低到 20%，交易环节税负进一步降低。
（7）第四轮收紧（2016-2018 年上半年）：经济企稳，供给侧改革和金融防风险成为宏观政策主线，“房住不炒”“因城施策”进行调控
随着经济增速逐步稳定在 6.7%-6.9%之间，供给侧改革成为 2016 年宏观调控政策的主线。2015 年底的中央经济工作会议指出： 2016 年是推进结构性改革的攻坚之年，“去产能”是供给侧改革五大任务之首，重点是煤炭和钢铁。2016 年底中央经济工作会议强调要把防控金融风险放到更加重要的位置，金融防风险成为 2017 年宏观调控工作的主线，2017年两会后，一行三会密集出台监管政策。2017 年 7 月全国金融工作会议设立国务院金融稳定发展委员会，2017 年 10 月十九大报告明确提出要坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战，防风险位列三大攻坚战之首。2018 年 4 月，资管新规正式落地，成为大资管领域跨行业的纲领性文件，随后各细分领域的细则及配套政策陆续推出。
随着核心一二线城市房价出现快速上涨的现象，中央对房地产政策的基调也开始发生变化。2016 年 7 月 26 日，习近平主持召开中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”，2016 年 10月 28 日政治局会议再次提出注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险，2016 年 12 月中央经济工作会议首次提出‚房子是用来住的，不是用来炒的，提出加快研究建立长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
部分房价上涨较快城市在 2016 年上半年就已经开始收紧调控政策。2016 年 3 月，上海、深圳升级限购限贷政策，其中上海对外地户籍人员在上海购房所要求的连续缴纳社保年限由 2 年提高到 5 年，深圳由 1 年提高到 3 年。
到 2016 年 9 月，核心一二线城市大面积出台限购限贷等调控政策，标志着调控政策正式进入新一轮紧缩周期。
2017 年 3 月，北京、广州、天津、郑州、成都、杭州、厦门、福州、南昌、廊坊、佛山、嘉兴等城市进一步升级限购限贷，长沙、青岛、石家庄、保定、沧州、崇礼、赣州、镇江等城市重启限购限贷，此后调控政策继续向三四线城市扩散。
在这一轮调控中，2017 年 3 月厦门率先出台‚限售政策，此后为多地效仿。2017 年 10 月 18 日十九大报告再次强调房子是用来住的，不是用来炒的，提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2018 年上半年，又有大连、沈阳、长春、哈尔滨、云南、海南、河北等省市出台或升级调控政策。
（8）第四轮放松（2018 年下半年至今）：贸易战背景下经济下行压力加大，部分城市开始放松地产政策
连续两年的“去杠杆”和“金融防风险”工作使得部分企业融资难度加大。前期政策宽松时期那些大量融资、负债扩张较为激进的公司，在严监管的背景下已无法复制过去的扩张模式，债务到期时现金流压力较大，发生违约的可能性大幅提高。2018 年信用违约频发，是自 2014 年首次出现债券违约以来违约规模最大的一年。
2018 年 7 月 31 日，政治局会议表示防范化解金融风险取得初步成效，要把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来。同时提出当前经济运行“稳中有变”，要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。“稳就业”成为“六稳”之首，标志着决策层已经开始意识到金融防风险对实体经济带来一定的抑制作用，宏观调控政策的主线逐渐由供给侧改革和金融防风险为主过渡到“防风险”与“稳增长”并重。2018 年 6 月
25 日央行宣布降准，但宽货币到宽信用的传导并不顺畅。随着中美贸易战不断升级，2018 年三季度 GDP 增速 6.5%，跌破了近三年来 6.7%-6.9%的稳定区间。2018 年 10 月 31 日，政治局会议提出“经济下行压力有所加大”。
2018 年底的中央经济工作会议提出“宏观政策要强化逆周期调节”，这在 2013 年之后是首次。货币政策基调维持‚稳健，但去掉‚中性两字，强调要松紧适度，保持流动性合理充裕，财政政策方面要求实施更大规模的减税降费，并较大幅度增加地方政府专项债规模。2019 年 1 月 4 日，央行再度降准。
房地产政策方面，中央经济工作会议继续强调“因城施策”。2018 年年底，广州、菏泽、珠海等地先后放松房地产调控政策，但长沙仍然在收紧公积金政策。
四、2019年房地产市场展望
预计2019年商品房销售面积增速依旧趋势性下行，同比增速约-5%左右。从各线城市来看：
一线、二线城市政策环境缓和之下，市场成交活跃度可能有所提升。若过紧的需求限制政策发生适度松动，将有利于刚需及置换型改善性需求释放。2019年一线、二线城市商品房销售面积同比可能小幅增长，增幅约0%-5%。
大部分三线、四线城市需求侧并没有受到抑制，“四限”政策放松对其成交的提振作用有限。而棚改货币化安置比例降低对三线、四线城市影响较大，失去强政策托底的三线、四线地产成交可能重回基本面下行的通道。预计2019年三线、四线城市商品房成交面积同比下降，或降至-10%左右。
预计政策以结构化放松为主，对一线、二线城市和三线、四线城市、供给端和需求端等差异化考虑。具体可能调整的方向有：
一线、二线城市行政管制适度松动。以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当放松过紧的限购、限贷、限价、限售措施。其中，放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行，如放松落户政策、实行购房补贴；放松限贷可能在部分地区下调房贷利率，降低首付比例，放宽按揭贷款额度增速的监管；限价导致一二手房价格倒挂，刺激了投资性需求利用套利空间入市的动力，可能放松或取消。三线、四线城市棚改安置区别对待。
货币环境改善，个人按揭和房企融资或有松绑。基准利率保持稳定的前提下，房贷利率即将见顶。房贷平均利率已连续上涨近两年，上行持续时间长，但近一个季度走势趋于平缓。加之流动性环境趋于改善，未来一段时间基准利率上行的可能性较小，房贷利率在2018四季度-2019一季度有见顶回调之势。其他城市和银行可能跟进小幅下调，加速放款。银行自身存在下调房贷利率的动因，若监管默许，其他地区和银行可能跟进小幅下调利率，加快房贷发放速度。
预计房企融资环境可能得到一定缓解。2018年12月，发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，其中包括支持AAA级优质房企发行企业债，但同时“负面清单”也明确禁止将债券资金用于房地产投资，可能具有一定的信号意义。从准入标准相对较低的公司债发行情况来看，近期房企发债审批速度加快，或为平稳应对偿债高峰期。对于主要提供刚需改需的房企，2019年资金紧张的局面可能得到一定的缓解。
相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国房地产行业市场行情动态分析及发展前景趋势预测报告》
