一、物业服务发展历程分析
1981年3月深圳市第一家物业公司成立，以房管所向物业公司转型为主题。
1998年住房制度改革，年底全国物业管理企业多达12000余家，从业人员近200万。
2001年之后，企业成立数量下滑，现存企业对市场份额展开激烈竞争，行业开始进入深化发展的阶段
2003-2015年，借力消费升级，居民服务类消费占比提升，市场空间进一步拓张；法律制度逐步健全，市场化不断成熟，物业理念不断深入，企业品牌的经营，高科技技术的应用，行业面临更深入和更深远的变化。
2015年之后，跨边界拓张，整合社区资源，创建社区生态圈；以物联网和云计算技术打造的集物业服务、社区商务和公共服务于一体的智慧型社区运营平台；整合线上商家资源和线下社区资源，将物业管理和社区商务进行深度融合。
中国物业服务业发展历程分析
资料来源：公开资料整理
二、中国物业行业发展现状分析
2017年中国物业行业市场份额进一步向top10企业集中。2014年top10企业的市场份额为6.18%，截止2017年达到11.06%。
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2017年，百强地产企业市场份额达到47.7%，top10地产企业市场份额达24%；而对比物业服务企业，百强市场份额为32.4%，top10企业市场份额为11.1%。
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从绝对份额上来看，物业服务业市场份额水平与地产行业2013年较为相似；从相对份额来看，2017年物业服务业百强市场份额水平为top10企业份额的2.93倍，而2013年地产企业百强市场份额水平为top10企业份额的2.47倍。
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以前100家公司测算，2015-2018年每年相较上一年仍处在前100榜单上的不足7成。考虑重复排名以后，这一比率仍然不足70%。虽然头部公司较为稳定，但百强名单整体的切换频繁反映出了行业竞争的激烈。
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2018年房地产存货处于历史最低水平，房地产开工和销售的增速差，2013年有个别脉冲，几乎为零；2017年以来开工面积增长快于销售面积增长，差值不断扩大，房地产行业转入存货重建过程。2012-2017年地产营收top20，2014年前A+Htop20地产公司营收较稳定，2015年起营收波动幅度加剧。恒大、碧桂园、保利、金地等公司利用融杠杆抢滩布局，物业公司是地产下游，背靠地产企业，地产行业的时移势迁致使物业行业近年来格局剧变，尤其是2016年top100留存率仅为25%。
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2017年合同储备项目高速增长，百强储备项目个数均值达23个，储蓄面积均值达420万平，同比增长84.56%，是2011年7.2倍，为行业后续增长发力提供坚实基础：在经历了2015年较慢增长（增长率13.62%）后，合同储备项目随房地产项目开发增长逐步发力。
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2017年，百强企业、top10、top11-30、top31-50和top51-100的营业收入均值分别为7.42亿元、43.20亿元、13.25亿元、4.75亿元和2.77亿元，同比增速分别为18.2%、37.6%、27.67%、18.99%和12.42%，行业集中度进一步提升；百强企业净利润均值内部分化现象加剧，2017年，top10、top11-30企业净利润均值分别为37509.94万元和10162.32万元，分别是百强企业净利润均值的6.54倍和1.77倍，净利增速分别为40.72%和38.47%。top51-100企业净利润均值为1789.33万元，增速12.27%相对平缓。
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2017年物业服务百强企业的市场占有率达到32.42%，仍处于集中度不断提升的过程中。但区域市场占有率较高的龙头企业具备率先提价的能力。
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国物业管理行业竞争格局分析及投资战略咨询报告》
三、中国物业行业发展与全球对比
从上市公司的数量来看，中国香港与新加坡市场房地产开发类公司分别为112家、37家，占总地产类上市公司数量比例分别为46%、71%。美国、加拿大、德国和英国以房地产经类上市公司为主，分别为23/16/19/36家，占比44%、52%、56%、54%。日本多样化房地产共有47家上市公司，占比53%。
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从上市公司市值来看，美国、加拿大和日本市场多元化地产公司与地产服务类公司市值分别为888/489/1356亿美元，占比分别为62%、76%与86%。德国、英国以经营类地产公司主，分别以664/1021亿美元市值占比91%、86%，而中国香港市场仍以开发类公司为主，3809亿美元的总市值占比55%。
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四、中国物业行业发展趋势分析
随着中国经济的飞速发展，物业管理行业正处于一个飞速发展的关键时期。主要发展趋势为物业管理更加专业化，规模小的物业管理公司逐渐消失，物业管理整体呈现集团化、品牌化发展趋势。另外，随着科技的进步，物业管理愈发智能化，更加贴近现代人类不断进步的生活步伐。
1、专业化
在中国物业管理发展过程中，一些物业公司已经较早地意识到服务产品专业化程度越高越吸引顾客这一问题，成立了一些相对专业的服务公司，如电梯公司、清洁公司及外墙清洗公司等，这些公司的运作实践已证明了专业化物业管理无论在集约化、资源有效整合应用，还是适应市场需求的能力方面都有传统物业公司不可比拟的优越性，因此也就显示出较大的生命力。
专业化是物业管理对于现今房地产市场发展的必然趋势，这种趋势既可以克服一体化管理中人员数量庞大、尸位素餐、管理成本高的弊病，还可以充分合理地利用现有物业资源，使其发展更为健康成熟，同时还可以使服务内容更加周到完备，增加自身行业竞争力。
2、集团化和品牌化
从产业集中度看，2013年年末，10.5万家物业服务企业中，大、中型企业仅有3000家左右。行业企业数量多，但产业集中度不高，产业结构必将优化升级，企业兼并重组、服务相对集中必将不可避免。从企业资产看，2013年年末，物业管理行业资产总计为1.367万亿元，仅占房地产开发经营企业的2.88%。行业轻资产特征明显，企业竞争力主要取决于企业品牌、人力资源、管理制度、资源获取等企业无形资产的打造和竞争。
集团化和品牌化是当今物业管理行业市场发展的必然要求，行业竞争越激烈，对该行业规模化的要求就越高。通过竞争，一些竞争力差的企业会被淘汰，同时也会是使一些企业发展壮大，存活下来的物业管理企业通过成立集团，壮大实力，形成优秀的物业管理集团。物业管理集团形成有口碑的品牌，优秀的品牌则会为企业创造更好的社会效益和经济效益，同时形成良性循环，使行业内竞争更激烈，产业优化更迅速。
3、智能化
在现代化程度较高的经济发达国家，在相对集中的住宅小区通常采用微型计算机、自动控制、通信网络、智能卡运用等技术，建立由住宅小区物业管理中心与安防系统、信息通信服务管理及家庭智能化系统组成的“三合一”物业服务与管理集成系统，使小区的每个家庭都拥有一个安全、舒适、温馨和便利的环境，每一住户业主都能享受到有品位的、便捷的物业服务，这已经十分普遍。
智能化是顺应现代科技的飞速发展的一大趋势，物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理和服务的一种现代化管理手段。物业管理公司采取智能化管理，可以降低物业管理产生的高额成本，减少人力上的浪费，提高服务质量，增加服务方式和便捷程度，提高顾客的体验感受，同时适应现代社会的需要。
