一、物流地产行业概述
物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需的专业现代化物流设施。物流地产主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。物流地产收入主要来自五个方面：出租业务（基础）、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。
物流地产主要收入来源
资料来源：公开资料整理
现代化物流地产商较传统地产开发商具备明显的存量优势。其一，盈利模式不仅仅依赖出售不动产以获得一次性收益，更注重通过持续的管理服务获得经营及其他增值收益，管理效率决定其规模与收益。其二，投资回报率较商办类持有物业更高。物流地产具备相对较强的客户黏着性、扩张动能以及网络延展力，通过有效整合基础资源匹配机构客户需求，获取与制造商、零售商、物流商的高度业务绑定。尤其是以核心客户需求为驱动的高端定制仓储设施，较易跟随大客户的业务布局进行扩张，形成区域网络化的供应链布局。此外，物流地产较第三方物流的辅助运输模式，则具备规划建设专业化、资源整合（土地、客户）规模化、管理服务协同化的优势。
随着我国步入服务消费社会，零售消费品及高端制造业的旺盛需求，高端设施的缺口变得十分巨大。而传统的旧仓库在各个方面和高标准的仓储设施有明显差距，建设标准和安保管理等很不规范，不能实现简单的替代改造，只能选择新建新的高标准仓储设施。
现代仓库与非现代仓库对比
资料来源：公开资料整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国物流地产行业发展前景预测及投资战略研究报告》
二、物流地产发展现状
近年来伴随着人均GDP和居民收入的不断提升，我国居民的消费需求也日趋强劲，尤其以高端制造、食品、药品、快速消费品等行业物流需求的明显增加，2018年中国社会物流总额达到283.1万亿元，同比增长12.0%。随着物流总量的不断增长，现代物流设施低成本、高效率的成本优势变得越来越明显，从而带动了近年来物流地产的投资机遇。为满足快速上升的物流需求以及降低自身物流成本的迫切需要，国内以京东为代表的电商企业开始打造自身物流体系、建设现代仓储设施。
2011-2018年中国社会物流总额统计情况
资料来源：国家发改委，华经产业研究院整理
现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。伴随我国经济腾飞，国内物流业快速发展，物流仓储设施建设持续推进，2018年我国拥有物流园数量达1638家，比2015年增加了428家，2015-2018年间复合增速达10.6%。
2006-2018年全国物流园区数量
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随着国民经济发展，消费升级下我国现有的传统物流仓储已经无法满足制造业、电商零售、运输业等发展需求，传统仓库亟待向多功能、一体化、智能化的现代综合物流园区进化。目前我国物流地产存量约9.55亿平米，已处于领先地位，但与其他国家对比来看，优质物流设施占存量物流设施比重仍较低，仅约5%。伴随近年来电商以及高端制造业的发展，国内对优质物流设施的需求不断提升，预计未来5年左右中国的物流设施需求或将保持超20%的年增长率。
主要国家物流地产存量及优质物流地产占比
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三、物流地产相关政策分析
物流地产跨部门、跨行业、跨地区的交叉属性使其成为制造业、零售业、运输业等产业发展的重要枢纽，我国近年来多次出台土地、税收等优惠政策推动现代物流园区的建设发展。，2017年国务院发布了《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》指出：“推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。”为促进物流产业及物流枢纽城市群的加速发展，2018年12月，发改委与交通部共同发布《国家物流枢纽布局和建设规划》，指出国家物流枢纽的重要性，并且明确对物流用地支持。
物流地产近年相关政策
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四、中国物流地产市场格局分布
目前物流地产行业主要玩家可以分为物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构五类企业，且行业内形成了“一超多强”的市场格局。其中以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业占到了绝对的优势，2018年普斯洛市场份额达到了35.4%，稳居第一宝座，安博、嘉民市场份额较之前几年有所下降，但仍占据主要地位；此外，近年来以易商、万纬、宇培为首的国内物流地产企业迅速崛起，成功挤进物流领域前五名，打破了物流地产企业以外资为主的行业格局，2018年易尚、万纬、宇培物流地产市场占有率分别为5.8%、5.7%和5.5%。
2018年中国主要物流地产商市占率对比
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从物流地产区域布局情况来看，其中以华东地区、京津冀地区和成渝地区物流地产布局企业居多，此外，由于国外商业消费更发达，外资很早就前瞻性提前布局物流仓储，早期拿地在成本与规模上有优势，外资占领国内物流地产领域半壁江山，其中普斯洛就在华东地区、京津冀地区、长江中游地区、成渝地区和泛珠三角地区均有布局。
主要物流地产企业区域布局情况
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五、物流地产行业价值分析
1.满足客户多样化物流需求
随着客户需求愈来愈个性化和特性化，物流地产的不可替代性逐渐显现。物流地产的选址和建设对其物流活动效率有直接影响。随着网购频率增加，物流效率面临新的挑战，物流地产可以提供更便捷的物流，带来更好的购买体验。物流地产以“客户为中心”，从物流设施选址，到配套设备质量，物流地产都能做到从客户利益出发，最终实现较高质量的物流服务。另外，物流地产首选以公路、铁路、港口以及机场等这些交通枢纽位置作为项目选址，这也为配送过程争取到更有效的时间，针对客户不同需求，物流地产还会开发出定制化服务。全球化物流地产运作模式不仅为顾客带来诸多方便，也提高了物流地产企业自身的专业化能力和现代化管理水平。
2.满足物流商自身开源节流的需求
物流地产整体或部分转让或出租的行为，极大程度节约了物流地产企业的前期资金投入，由此节省的资金可再投资到企业其他领域或其他项目中去，这不仅提高了自有资金使用率，还促进了企业的发展。另外，外包根据客户需求配置的物流设施又降低了企业经营风险，同时，根据客户需求灵活安排库存，有效地避免了由于库存波动造成的成本增加。换言之，物流地产通过转让或出租物流设施，不仅实现了自身的开源节流，还为客户提供了高效率服务，更是实现了其自身经营业绩的提升和规模的扩大。
3.满足现代物流市场发展的需求
经济的发展使得市场上对物流地产的需求持续增加。大规模的物流地产投资，扩张了相关物流设施以及物流服务能力，形成了大量固定资产投资，反而降低了物流地产服务的平均成本，这种规模经济效应使得物流地产挺进了传统物流仓储市场前沿。在信息化技术不断发展的今天，物流网络的形成也不容忽视，物流地产规模的扩大和网络节点间的配合，可以为客户创造更多的价值，例如云仓。另外，物流地产的发展还会引起工、商业的资源整合，资源聚集产生协同效应，可以实现价值最大化。由此，物流地产企业会进一步形成战略化发展目标，凭借较为丰厚的资金实力及丰富的经验，在克服经营中出现的困难方面，具备了其他类型企业不具备的优势。
