2015-2018年中国房地产开发累计投资完成额
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2015-2018年全国房地产剔除土地购置费后开发累计投资完成额
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2015-2018年中国住宅开发累计投资完成额
数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理
由于房地产在过去是许多家庭的重要投资渠道，我们应该知道持有房地产是否能够抵御通货膨胀，甚至在未来增值。尤其是在我们“先老后富”的时候，当相关的保护措施不健全时，把我们的大部分财产用于房地产是明智的吗？接下来，根据“100万”的房地产市场价格，10年后该房地产的价值是多少？主要有三个方面:
1.对土地的财政依赖已经减少，但土地价格将继续上涨。2017年，全国土地销售收入将占地方平均财政收入的24%。未来，随着制造业的回归，特别是人工智能的日益增长，财税体制将会统一。据估计，在未来10年内，土地销售收入将降至地方财政的15-20%。当然，这是平均值。例如，只有8-12%的二线城市和20-30%的三线和四线城市可能参与其中。此外，国家有一条红线，所以没有多少建设用地可供建设和发展。除去配套用地和工业用地，居住用地更少。由于土地稀缺，未来10年土地价格将继续上涨，增长率将降至平均5-8%。同时，我认为房产税不会对地价产生太大影响。
2.城市人口持续增长，城市被分割。如以上数据分析所示，城市化将继续。在未来10年，2亿人口将不可避免地流向主要城市群体。虽然人口数据可以量化，但流入不同城市群体后对房价的影响无法量化，这也是一个动态和持续的过程。根据过去5年1%的年均城市化流入率，未来10年有可能下降到0.8%左右，比以前略弱。如果影响因子计算为10点，则暂时计算为8点。不同等级的城市分数将会有很大的差异。
3.货币增长率将会放缓，但贬值的压力仍然很大。到2016年，M2的增长率将保持在11%以上，但在2017年和2018年将降至略高于8%。货币和经济增长是一致的，都呈现出“升”的趋势。根据目前趋势，未来货币发行率将保持稳定和适度。据估计，在未来10年内，货币增长率将在5-6%左右，这一数字可能会重复出现，但不足以影响这一趋势。
根据以上三个因素，可以推断房价在未来十年内不太可能继续保持其急剧的趋势。如果将人口因素作为一个附加分数，辅以10%的速度分数，再加上地价5-8%和货币5-6%的年均增长率，预计未来10年房价的年均增长率将在6-8%左右。当然，不同等级的城市是完全不同的。有些城市的增长率可能只有3-4%，有些城市的增长率可能超过10%。如果我们计算平均值，现在的“100万”房产数量将在180万到240万之间。
