一、长租公寓市场结构分布
我国住房租赁市场的主流模式主要分为个人出租、中介租赁和长租公寓，其中个人出租与中介租赁模式下房东相对于租房者而言处于相对强势地位，房东话语权过大将会导致租赁关系的不稳定，房东存在任意改变租约或者提前结束租约的可能。而长租公寓实行统一的管理和装修，租赁关系较为稳定，随着传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，以及租房者对居住的品质要求愈加提高，长租公寓的出现对新兴消费人群具有吸引力。
我国主要住房租赁方式特点
资料来源：公开资料整理
中国长租公寓行业发展经历了四个阶段，2015年国务院出台《关于加快发展生活性服务性行业，促进消费集中升级的指导意见》，将长租公寓定性为生活性服务行业，按照生活性服务行业给予政策支持，长租公寓进入发展期，酒店运营商、地产巨头纷纷入场，国家队也开始布局，在大而散公寓服务中开始形成品牌化的格局。
目前租赁市场中由机构运营的长租公寓可分为集合式长租公寓、分散式长租公寓及其他，而市场中又以分散式长租公寓为主，占比达75%。其中集中式长租公寓主要是指租赁企业通过包租整栋的商业住宅来进行统一的出租，该类公寓在实际应用中的优势在于装修成本普遍偏低、装修风格具有一致性、经营管理较为方便；而分散式长租公寓的房源主要来自于个人，租赁人可以通过将房屋分割成为几个隔间再分租给不同的人群，从经营模式的角度上来看，分散式长租公寓的优势在于房源的范围比较广泛，且租客们可以根据自己的喜好来选择不同装修风格的长租公寓。
中国长租公寓市场结构分布
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国长租公寓市场前景预测及投资规划研究报告》
二、房屋租赁市场需求
近几年我国房屋租赁面积及租赁人口数量逐年增长，2018年我国房屋租赁面积达到76.2亿平方米，房屋租赁人口达2.45亿人。随着我国人均经济水平一直在不断地增长，人们对于居住环境的要求也越来越严苛，而作为租赁市场上能够为人们提供高品质住房环境的长租公寓，也逐渐在相关政策的推动下展开了规模化的经营管理。
2013-2018年中国房屋租赁市场供需情况
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
中国租房市场与城市化进程和人口流动两大因素高度相关，从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主，近几年我国流动人口规模基本保持在2.2亿人以上，2018年中国流动人口规模为2.41亿人，随着流动人口向资源优势城市群汇聚，长租行业被迅速激活，预计未来几年，中国长租行业的市场规模仍将保持持续增长的势头。
2010-2018年中国流动人口规模情况
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长租公寓是租赁市场中的新生力量，从方兴未艾到蔚为壮观，长租公寓对城市住房租赁人群产生了莫大影响，租住在长租公寓渐渐成为一种深受年轻人喜爱的生活方式。从租房模式喜好占比情况来看，近六成的城市青年更偏好通过长租平台来进行租房。
城市青年租房模式喜好占比情况
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三、长租公寓市场用户结构分布
从年龄分布结构来看，目前城市租住人群主要集中在20-30岁之间，占城市租住人群的84%，其次是31-40岁之间的人群占比12%，40岁以上及20岁以下的人群则分别占比3%和1%。其中在20-30岁的人群中，主要以25-30岁之间的人群为主，但从近年来的情况看，我国租住人群分割线提前到了20岁，当代年轻人成为租房一族的时间越来越早。
2018年城市租住人群年龄结构占比
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20-30岁城市租住人群细分年龄占比
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从长租公寓月租价格接受程度来看，网民对月租在2500以下的月租接受度较高，其中24.3%的人能接受月租在1500以下，29.5%的人能接月租在1500-2000之间，26.7%的人能接受月租在2000-2500元之间。
2018年中国网民可接受长租公寓月租价格分布
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从全国品牌公寓目标客户群划分情况来看，目前品牌长租公寓仍普遍面向普通白领青年，尽管近年来开始出现面向蓝领青年的公寓产品，但普通白领租户占比仍占据最大市场，超90%，此外，中高端白领和蓝领均占比4%。
全国品牌长租公寓目标客户群占比
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四、长租公寓运营模式发展建议
随着房地产利好政策的陆续出台，长租公寓市场迎来飞速发展，凭借标准化定价和管理体系，长租公寓在一定程度上满足了人们对住房租赁的高品质需求，得到越来越多租房者的欢迎，但同时伴随着资本的逐利而行，终究带来了一系列的问题，租金贷、房屋高空置率、甲醛超标等“黑天鹅”事件频发，长租公寓一度陷入尴尬局面。长租公寓的经营更像是一个走在钢丝绳上的舞者，需要在扩张与管理上取得平衡。
1、长租公寓公司进行合资，以中低端年轻人为主
长租公寓的公司兴起越来越多，但阻碍却也有很多，长租公寓的企业可以达成联盟，形成一家合资公司，让合资公司解决一些平台性、基础性的问题，采用特殊的企业管理模式，成果共享，最后按每个公司的规模和盈利来定份额，减少成本开销。合资可以具有大量的资金，满足长期的资金匹配的需求，拥有有经验优势的中介，带来大量的租客。
2、利用新兴网络平台进行推广，打造特色文化
新兴的企业需要打造属于自己品牌的特色，建立差异化的竞争优势，加大宣传力度，可以采取一些便宜的宣传途径，像制造话题，微信微博的宣传，一些很火的小视频平台上发布创意的视频来进行推销，吸引大众的注意力。建立诚信可靠地团队，将每一单服务都做到尽善尽美，增强企业的信誉度，在众多品牌中打造属于自己的一席之地，拥有稳定的客源，获取长期的租赁关系。
3、灵活运用金融工具进行资本运作
长租公寓公司应多关注金融市场的发展，以及成熟的金融工具，运营商应灵活的运营金融工具的资本运作能力，银行应将逐步展开金融支持合作，例如租金收益权ABS，它是以基础资产产生的现金流作为还款来源，以优先次级的分层结构、按年归集支付、房产及土地抵押。第三人差额补足等措施提供综合增信保障的固定收益产品，它通常采用专项计划或信托受益权的单SPV架构。
4、学习应用REITS模式
向西方学习借鉴经验，长租公寓采取REITS模式。长期公寓业主或经营者选择适当的房产作为资产池，并使用租赁福利权作为还款资金来源。根据预期收入水平和合理回报率确定REITS的规模，辅助财产抵押或超出租金收入等范围，在银行间市场上市交易的份额。您还可以选择合适的房产，并通过股权转让将房产资产转让给特殊项目公司。设立REITS以筹集资金，在股票市场上市和交易，并为长期租赁公寓开辟融资渠道。
