一、2019年上半年房地产市场概况
2019年上半年，针对房地产行业，从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同，中央在重要会议及时强调“房住不炒”，各地政府根据形势变化及时跟进政策，因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。
2018-2019年上半年中央房地产政策分析
资料来源：公开资料整理
二、房地产市场投资及销售情况
2019年上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资45167亿元，增长15.8%，增速回落0.5个百分点。
2013-2019年上半年全国房地产开发投资额
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2019年上半年，房地产开发企业房屋施工面积772292万平方米，同比增长8.8%，增速与1-5月份持平。其中，住宅施工面积538284万平方米，增长10.3%。房屋新开工面积105509万平方米，增长10.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅新开工面积77998万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积32426万平方米，下降12.7%，降幅扩大0.3个百分点。其中，住宅竣工面积22929万平方米，下降11.7%。
2013-2019年上半年全国房屋施工面积
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2013-2019年上半年全国房屋新开工面积
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国房地产行业市场深度分析及发展前景预测报告》
2019年上半年，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降10.0%，商业营业用房销售面积下降12.3%。商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。
2013-2019年上半年全国商品房销售面积
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2013-2019年上半年全国商品房销售额
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
房地产价格方面，相关数据显示，2019年6月，百城新建住宅价格14891元/平方米，环比上涨0.37%，涨幅较5月小幅扩大0.13个百分点，但仍运行在低位区间，同比涨幅进一步收窄至3.87%，整体价格较为稳定。累计涨幅来看，2019年上半年百城均价累计上涨1.45%，较2018年同期收窄1.19个百分点。
从各级城市来看，2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅处在低位，二、三四线城市价格累计涨幅明显收窄。具体来看，一线城市市场价格绝对值在高位维稳，累计上涨0.29%，涨幅处在低位区间；二线城市上半年累计上涨2.30%，较2018年同期收窄1.92个百分点；三四线代表城市上半年累计上涨2.28%，涨幅较2018年同期收窄2.47个百分点，收窄幅度在各线城市中最为明显，其中超七成城市累计涨幅有所回落。
上半年十大城市二手房均价整体平稳，4月以来环比涨幅略有扩大。2019年上半年十大城市二手房价格累计微跌0.01%，同期十大城市新房价格累计上涨0.87%，较2018年同期收窄0.11个百分点。单月来看，2019年二手房市场回暖迹象显现，1-3月十大城市二手房均价环比由跌幅持续收窄逐步转为上涨，4月以来环比涨幅逐月小幅扩大。与新房价格相比，2019年6月十大城市二手房均价环比涨幅与新房涨幅基本持平。
三、土地交易市场情况
2019年上半年，全国300城市土地出让金总额为22490亿元，同比增长16%。一二线城市土地市场供需两旺，一线城市收金上涨近四成，二线城市均价增长近两成;三四线城市供求两端环比走低，溢价率下降7个百分点。杭州上半年收金总额突破1400亿，高居榜首，武汉、北京、天津、上海和重庆5城均突破600亿，位列榜单第2-6席。三四线城市共18城入榜，佛山、常州和绍兴入围前榜单前20。
2019年上半年全国各个城市土地收入TOP10（亿元）
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分城市类型来看，2019年上半年，一线城市土地供需同比走高，出让金较去年上涨近4成，溢价率同比上涨一个百分点二线城市土地供应量较去年上扬，成交量同比微增，成交均价及出让金总额同比走高;三四线城市供应量较去年缩水，成交方面量跌价涨，溢价率同比下滑七个百分点。
2019年上半年我国各线城市土地成交情况
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四、房地产企业销售情况
房地产销售企业方面，2019年上半年，共有147家房地产企业销售额超过50亿元，较2018年增加9家，合计实现销售额58537亿元，平均销售额398.2亿元，同比增长10.3%。具体来看，20家品牌房企累计销售额达到26588亿元，较2018年同期提高12.1%；累计销售面积19098万平方米，同比增长5.9%。
2019年上半年我国房地产企业销售额TOP10（亿元）
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2019年上半年，20家品牌房企累计拿地14914万平方米，同比下降19.5%；累计拿地金额7979亿元，同比下降1.1%。其中新城、融创等企业拿地规模提升，另有部分企业拿地规模下降。从拿地结构来看，20家品牌房企上半年在二线城市拿地金额占比为60.6%，较2018年全年提高了9.1个百分点，为近七年来的最高值；一线和三四线城市拿地金额占比分别降至13.4%和26.0%。
2019年上半年我国房地产企业拿地金额TOP10（亿元）
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五、2019年下半年房地产市场展望
需求端，全国商品房销售面积经历短期反弹后如期回落，预计下半年规模调整将进一步深化。2019年开局全国房地产市场销售小幅调整，金三银四期间受整体环境优化影响，销售规模略有反弹，但4月以来中央层面再次强调“房住不炒”总基调及“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，政策收紧预期增强，叠加前期积压的需求集中释放后，需求释放积极性进一步减弱。2019年1-5月全国商品房销售面积约5.6亿平方米，同比下降1.6%，其中5月同比下降5.5%。短期来看，一线城市供应显著，改善市场规模回升动力强劲，但考虑到2019年棚改总量减半将大幅削减普通二线及三四线城市的有效需求，其商品房销售去化明显承压，加之房贷平均利率继续下调可能性不大，下半年全国市场规模的进一步调整或不可避免。
供应端，投资、新开工增速高位回落迹象开始显现，下半年保持中低位运行可期。2019年上半年，得益于融资环境改善及销售回款支撑，房企资金压力明显缓解，短期投资情绪积极，1-5月全国房地产开发投资额、新开工面积同比增速均在10%以上。但近期受行业环境收紧引发的连锁效应影响，5月单月全国投资、新开工增速均跌至个位数，其中新开工增速在高基数作用下降至4.0%。下半年，全国销售有进一步调整空间，加之行业金融监管加强，房企资金压力或逐步显现，开工积极性将受到影响，且考虑到2018年同期新开工规模跳增至历史新高，预计新开工增速在基数影响下将维持在低位区间；投资方面，目前行业竣工不及预期，预计下半年施工深化进程将提速，进而拉动建筑工程投资加速，但鉴于作为土地购置费先行指标的土地成交价款2019年以来持续显著下降，叠加新开工降速影响，预计下半年开发投资额整体增速将保持中低速增长态势。
