一、商业地产的主要类型分析
商业地产是指用作商业用途的地产。一般来说，狭义的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、购物中心、步行街以及社区商业等。广义的商业地产除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。
按照土地用途，商业地产可以分为4大类：零售类地产（如购物中心）、办公类地产（写字楼）、居住休憩类地产（酒店和公寓）、综合体（以上功能的混合）。
商业地产的主要类型分析
资料来源：公开资料整理
二、商业地产行业运行现状分析
2018年我国商业地产开发投资额为20173.42亿元，2019年前三个季度，我国商业地产开发投资额为为9796亿元，同比下滑8%。
2013-2019年三季度中国商业地产投资额统计图
资料来源：国家统计局
由于商业地产具有地产、商业与投资多重属性，随着商业用地成本不断走高，商业地产开发商对投资回收期限越来越关注，调控政策对商业地产开发影响较为突出，带动商业地产开发投资规模波动较大。2016年9月末开始，多个城市陆续发布新的房地产调控政策，重新启动限购限贷，强调坚持住房居住属性，2017年以来，全国有近110个城市（县级以上）与部门发布有关房地产的调控政策超过270次。土地竞拍方面，部分地方政府出台“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过限价后竞自持面积、优先安排特色小镇指标、产业用地捆绑住宅用地等土地出让条件，并大力推行“租购并举”，推出纯租赁住房土地，探索弹性出让土地政策，一定程度上加大了商业地产的土地供给。另一方面，从融资角度看，中央严控房地产金融业务，加强房地产金融监管，抑制投资投机性需求，地产开发企业融资限制不断加码，融资压力不断上升。
2018年，我国商业地产施工面积为138471.45万平方米， 2019年前三个季度，我国商业地产施工面积为96144万平方米，同比下降1.7%；竣工面积为5533万平方米，同比下降13.5%。2019年前三个季度，我国商业地产新开工面积为13942万平方米，同比下降3.3%。
2013-2019年三季度中国商业地产新开工面积
资料来源：国家统计局
三、商业地产细分市场发展分析
1、购物中心
购物中心是零售业态的一种形式，建筑体量较大，是租赁店和多种经营结构的交易场所。租赁店或商户包括百货、超市、专卖店、餐饮娱乐、服务等。购物中心是在上世纪90年代随着零售业的发展由外资引入而来，数据显示，2018年全国开业购物中心总数量超530个，商业总体量超4600万平方米，对比2017年，数量增加了近30个。
2016-2018年我国开业购物中心总面积
资料来源：公开资料整理
购物中心的需求来自多个方面，首先从城市规划的角度，新区和开发区的设立需要引流，因此当地规划有诉求。其次，购物中心与零售商主要呈现业主与租户的关系，也反映了零售商扩张和布局的需求。最后，购物中心是零售地产的业态，客流量和消费额意味着当地的消费水平和消费需求。因此，当地的人口、消费水平和经济实力是购物中心需求的支撑。
2、写字楼
写字楼是专业的商业办公用楼，是集中收集和处理信息、制定决策、文书处理和其他形式的经济活动管理场所。由于写字楼是商业办公活动场所，因此一个好的写字楼，除了地理位置好之外，相关的物业和服务设施也处于优越水平。一个城市越发达，意味着城市的效率越高，除了基建设施外，商圈的集聚和高效率也必不可少，而这也离不开建筑体的质量和设施。而当前发展中的智慧建筑和智慧城市离不开写字楼这个重要载体。
2018年1-12月，全国写字楼开发投资额为5996.33亿元，同比下降11.3%，写字楼销售面积为4363万㎡，同比下降8.3%。2019年前三季度，中国写字楼投资额达到4447亿元，同比增长0.8%。
2013-2019年三季度我国写字楼投资额统计图
资料来源：国家统计局
写字楼的新增供给主要来自于新增土地，而需求主要来自于企业的发展，特别是第三产业下的企业。一方面随着城市的扩张和新区或者开发区的建设，使得新增用地供给增加，但是在各个城市的规划下，对于城市扩张放缓且严格控制增量的部分城市，整个市场逐渐转变为存量市场。当前中国城镇化进程尚未结束，随着产业结构的调整，第三产业的发展，以及企业的扩张下员工数量的增长，带来大量写字楼和办公空间的需求。
相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国商业地产市场运行态势及行业发展前景预测报告》
四、商业地产市场竞争格局分析
相较于住宅地产，我国商业地产起步较晚，多数本土商业地产开发商都是从住宅地产开发商转换过来；另外在行业发展初期，众多资本涌入商业地产行业这个蓝海市场，很多实业企业也对商业地产进行了投资布局，这造成目前商业地产行业参与者数量众多，行业格局呈现强者愈强的局面，龙头企业在行业竞争中拥有突出优势。
2019年中国房企商业物业价值TOP100中，万达集团位列第一，2018年万达集团商业营收达264.45亿元，品牌商场达294个，品牌酒店达75家。此外，华润置地、大悦城、绿地商业、新鸿基地产、龙湖集团纷纷进入前十名。
2019年中国房企商业物业价值TOP20
资料来源：公开资料整理
商业地产需求主要受城市化进程、人口结构及人口流动、人均可支配收入等因素的影响，未来随着城市化进程的进一步加快，商业地产需求将会得到快速释放。
