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火爆楼市“打新”!500万元诚意金、1508万元入场费 深圳楼市怎么走?2019年中国房地产市场发展规模分析「图」

从1998年启动房改算起,全国居民的购房负担率(用年度居民购房支出除以年度收支结余,收支结余是居民可支配收入-消费性支出)从18.9%上升到2010年的80%。2015年,该比例达到84.5%;2016年至2019年上半年,该比例分别为95.4%、95.5%、93.9%、110.8%。但为了让市民更好地安居乐业,深圳近年在住房供给的渠道上加大力度,推出“二次房改”。

500万元诚意金、1508万元入场费,因高价而备受关注的深圳爆款楼盘“深业中城”,今天早上正式开盘。

但今天只有前500号摇号中签客户能进场选房,且选房时间不能超过2分钟。

这意味着,深业中城将迎来500号人争夺192户房源的激烈场面。

一大早就来到开盘现场,发现早上九点半不到,就有客户赶到现场“占位”,手握证件材料在等候着。

但实际上,动辄“上千万”并不是深圳人买房的常态。除了有让“土豪”追逐的千万级爆款楼房外,深圳市政府还在持续推进“租购并举”等住房供应与保障福利。

500人争夺192户房源

深业中城开盘仪式在深圳华侨城洲际酒店一楼宴会厅举行。根据安排,早上10:30分开始签到,12:30分结束签到,13:00正式开始按摇号顺序选房。

根据深业中城此前发布的消息,该楼盘本次共获得2794人进行诚意登记,以192套房源计算,本次的中签率为6.9%。

9:30不到,已有几名购房者早早等候在宴会厅门外。

家住宝安的一女士摇到的是20多号。她直言:“主要还是看中学位,深业中城一带的学校排名比较靠前,如深圳市高级中学。而且,有学位房在的话,房价应该不会降,小区周边的二手楼房价格也基本10万起步,也不会差太多。”

一大早从龙华区赶来另一女士,拿到的则是200多号。 “这次只有192套房,能选房的也只是前500号。前几天去看过两个户型,整体比较满意,但我的号是200多号,能不能轮到选房还不好说。我主要也是看中周边的学位配套,之前没想到这些,但现在小孩已上幼儿园了,就急着弄个学位房。”

客户签到后,先进入会场就坐,等仪式发布会结束后,再进行选房。本次选房仅限于摇号顺序1-500号(含500号)客户进入选房现场,具体是5批客户为一组同时进入销控等候区,然后按照摇号顺序选房,每批客户选房时间不得超过两分钟。

客户签到后提交相关证件资料,随后进入会场参加宴会,13:00开始就按顺序选房。

随着签到时间到来,选房客户陆续到来。很快,一条十几米的走廊通道便排满了人。

实际上,不仅深圳,从全国情况来看,买房依然是居民可支配消费的主要去向。

从1998年启动房改算起,全国居民的购房负担率(用年度居民购房支出除以年度收支结余,收支结余是居民可支配收入-消费性支出)从18.9%上升到2010年的80%。2015年,该比例达到84.5%;2016年至2019年上半年,该比例分别为95.4%、95.5%、93.9%、110.8%。

但为了让市民更好地安居乐业,深圳近年在住房供给的渠道上加大力度,推出“二次房改”。

2018年8月,深圳市政府出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,提出系统构建面向2035年的住房供应与保障体系,将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

福田区一直在探索构建出一套公共住宅、商品住宅“双轮驱动”的住房保障体系,形成了滚动开发的建设模式。目前,福田区已开工筹建的公共住房2.9万套,并推动了华富村、南华村、香蜜二村等棚改项目,仅华富村东、西区棚改项目将配建不少于13万平方米、2400套保障房。确保高质量完成“十三五”期间3.6万套公共住房建设任务,与广大市民群众一起共建美好住区、共享幸福福田。

2016年至今,罗湖区筹集人才住房和保障性住房已超过2.6万套,供应住房近7500套。同时,通过“住房+货币补贴”双重保障,目前发放市场筹集房源货币补贴约7700万元。

另外,从2019年10月开始,罗湖区首次面向先进制造业职工配租公共租赁住房200套,助力先进制造业职工安居乐业。力争到2023年建成人才住房和保障性住房4992套,总面积33.17万平方米。

2019年1-8月全国房地产开发投资8.46万亿元,同比增长10.5%,增速较前7月持平;

2013-2019年8月中国房地产开发投资额及增长

2013-2019年8月中国房地产开发投资额及增长

资料来源:国家统计局,华经产业研究院整理

商品房方面,据统计,2019年1-8月全国商品房销售面积10.18亿平米,同比下降0.6%,降幅较1-7月收窄0.7个百分点;

2013-2019年8月中国商品房销售面积及增长

2013-2019年8月中国商品房销售面积及增长

资料来源:国家统计局,华经产业研究院整理

住宅投资方面,19年1-8月住宅投资6.22万亿元,同比增长14.9%,增速较1-7月收窄0.2pct。

2013-2019年8月房地产开发住宅投资额及增长

2013-2019年8月房地产开发住宅投资额及增长

资料来源:国家统计局,华经产业研究院整理

中国未来房地产市场的三大需求

(1)城镇人口增加需求

城镇常住人口增长受益于全国总人口数的增加和城镇化率的提升,可进一步细分为城镇人口自然增长、农村人口进城产生的农转非,以及因行政区划变动产生的就地城镇化人口组成。无论是内生的城镇人口自然增长、还是外源性的农村进城常住人口,均产生新的自住刚需。

(2)城市更新改造需求

旧城改造更新涉及大量老旧住宅拆迁,通过实物和货币两种方式进行安置,其中货币化安置部分居民持币进入二手和商品房市场解决自住刚需。随着经济发展,城市更新改造需求增加。一是城市逐步进入存量改造时代,城市空间增量扩展受限,老旧城区拆迁增加;二是老城区旧宅难以满足居民住房消费升级,居民需要品质住宅。

(3)居住条件改善

首先,经济增长提升居民可支配收入,居民住房消费能力增强;其次,住房是居民重要的消费领域,也是消费升级的重要组成部分,住房消费在品质、区位和品牌上持续升级;再次,离婚率上升叠加结婚率下降,家庭规模小型化,对成套住房的需求增加。

此外,未来住房市场总需求中有一部分需求不会在商品房实际销售中体现,产生需求漏损。例如,农转非自带房入城、城镇流入人口返乡置业等现象使住房需求通过其他渠道解决。 

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