一、房地产市场发展现状分析
2019年1-11月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。开发投资增速正从高位缓降，依然具有韧劲。
2019年2-11月我国房地产行业开发投资额
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2019年1-11月，从各地房地产开发投资累计值来看，广东、江苏、浙江分别以1.4万亿元、1.1万亿元、9958亿元稳居前三。
2019年1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积87.5亿平方米，同比增长8.7%，房屋竣工面积63846万平方米，下降4.5%，降幅收窄1.0个百分点。其中，住宅竣工面积45274万平方米，下降4.0%。
2019年2-11月我国房地产施工面积走势图
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2019年2-11月我国房地产竣工面积走势图
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
当前，房地产市场在“房住不炒”的战略定位指导下，坚持因城施策，一城一策，落实城市主体责任，房地产市场调控取得了明显成效。
2018-2019年我国房地产行业相关政策分析
资料来源：华经产业研究院整理
二、房地产销售企业发展现状
2019年1-11月份，商品房销售面积14.9亿平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月份加快0.1个百分点；商品房销售额14.0万亿元，增长7.3%，增速持平。
2019年2-11月我国商品房销售面积走势图
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2019年11月，TOP100房企单月权益销售金额较10月有所提升，环比增长10.9%。从累计业绩表现来看，百强房企1-11月的累计权益销售金额同比增长6.5%，增速较上月也略有提升。
2019年1-11月中国房地产销售企业销售额TOP10
资料来源：公开资料整理
三、房地产销售价格分析
在房价方面，各项房价指数同环比增速较上月持平或有所放缓。11月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比、同比增速分别为0.3%和7.3%，分别较上月缩窄0.2个百分点和0.7个百分点；二手住宅价格指数环比、同比分别为0.1%和3.8%，分别与上月持平和较上月缩窄0.4个百分点。调控政策以房价为锚，在市场成交稳中有降和土地溢价率走低的影响下，预计2020年房价增速有望收窄，同比仍为正增，结构性分化与上述成交分化类似。
2014-2019年11月百城新建住宅均价及环比变化
资料来源：公开资料整理
2019年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较去年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄。
2019年各类城市各层次楼盘套总价均值及中位数总体呈现上升趋势，但在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下，房地产调控效果显现，多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成交方面，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。与此同时，在限售、限贷等政策影响下，市场投资需求明显减少，大户型产品成交下降。
2019年30个城市楼盘套总价前10%、前40%分界线、中位数和均值
资料来源：公开资料整理
展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，重点一二线城市以租赁住房和政策性住房为主的刚需类产品供给将会继续提升，而对于大多数普通二三线城市来说，改善型住房需求仍将是市场成交主力，且人口年龄结构的变化也会加速此类需求释放，未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。
相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国房地产行业市场深度分析及发展前景预测报告》
四、土地交易市场分析
自2019年3月后，土地市场逐步回暖。2019年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积2.17亿平方米，同比下降14.2%，降幅比1-10月份收窄2.1个百分点；土地成交价款近1.2万亿元，下降13.0%，降幅收窄2.2个百分点。
2019年2-11月我国房地产企业土地购置面积及成交价
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2019年1-11月，万科以1570亿元位居榜首，碧桂园则以1238亿元拿地金额紧随其后。总体来看，前20家房企拿地金额近1.3万亿元。2019年1-11月，TOP10房企拿地总面积20791万平方米，占TOP100房企拿地面积的38.1%。
2019年1-11月我国房地产企业拿地金额TOP10（亿元）
资料来源：公开资料整理
从城市排行榜来看，一线与二线核心城市为房企投资拿地的重心，中西部核心城市受关注。2019年1-11月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交13950亿元，同比增长16%，增速较1-10月下降4.7个百分点。
其中，杭州土地市场累计成交总价高居榜首，累计成交总价2481亿元，同比上升4%；中西部核心城市土地市场火热，土地成交总价与规划建筑面积榜单中均出现昆明与武汉两个城市，其中规划建筑面积榜单前两位分别为昆明、武汉。
2019年1-11月全国土地成交总价城市排行榜TOP10
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五、房地产租赁市场分析
2019年上半年，全国热点城市租赁市场走势依旧保持平稳，2019年三季度供应总量不及二季度，但总体较为平稳。而租房需求方面，也整体呈现略微下降趋势。从全年月租金价格走势上看，6-8月毕业季带动大量高校毕业生进入住房租赁市场，在一定程度上影响了租金走势。其中7月份的月租金价格在全年最高，达到42.3元/㎡·月，而后呈现下降趋势，截至11月当月最低点达到40元/㎡·月。
2019年1-11月全国重点城市平均租金走势图
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近年来，受制于强大的工作压力以及过高的居住成本，“逃离北上广”逐渐成为年轻群体当中的热议话题。或是出于对互联网创业浪潮的憧憬，或是出于对慢节奏、品质生活的向往，新一线城市逐渐成为年轻群体的在北上广之外的第二居住选择。
数据来看，新一线城市比一线城市“面积更大”、“房间更多”，而一线城市则相对“更贵”。
2019年不同城市级别租赁房源面积占比情况
资料来源：公开资料整理
租赁住房是流动人口解决居住需求的首选，发展住房租赁能够解决城市化进程中大量流动人口的居住需求。数据显示，中国流动人口数量已经连续三年下降，2017年达2.44亿，预计2018年中国流动人口数量约为2.42亿。在新生代流动人口中，“80后”所占比重为35.5%；其次是“90后”，占24.3%，二者合计约占新生代流动人口的6成。“00后”和“10后”的占比分别为19.3%和20.9%。随着城市化进程的推进，流动人口呈现出年轻化、长期定居、家庭化流动的生存特征，将衍生更多的租赁需求。
2011-2018年中国流动人口数量统计图
资料来源：公开资料整理
六、2020年房地产市场发展预测分析
2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，中央聚焦房地产金融风险，行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。
展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在此背景下，预计2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，投资中低速增长”的特点。
未来几年中国处在楼市调控的机遇期和关键期。
第一，房地产已成为经济健康发展的掣肘。稳增长方面，房地产对经济增长的净贡献已由正转负；惠民生方面，房地产对整体的住户部门的生计产生了双重影响；调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用；防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源；促改革方面，住房改革是供给侧结构性改革的重点。
第二，未来两年是楼市调控的关键期。楼市调控是国家的一个重大战略操作，是塑造高质量发展的新动力、新机制、新引擎和新路径。调控能否成功不仅关系重大而且在此一举。楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。此外，完成楼市调控操作并发挥作用需要一定时间。
