“因为本人要去外地发展，所以低价出卖。”12月25日，在58同城上查询鹤岗的二手房，搜索颇受外地人欢迎的光宇小区，点进最新一条信息，就能看到这条卖房理由。
今年以来，人们惊讶的发现只需要3万-5万元就能在鹤岗买房安家，这个黑龙江的小城市成为了“网红”。但是在实现很多人的“安居梦”的同时，鹤岗的人口流出趋势，却不太可能因为外地买房客的涌入而扭转。
鹤岗产业结构相对单一，过度依赖煤炭业。2011年，鹤岗被国家发改委列为第三批资源枯竭型城市。随着人口的不断流出，鹤岗已成为典型的收缩+资源枯竭型城市。
类似鹤岗这样的收缩型城市，未来的出路又在何方？
人口跌穿百万大关
房子在4楼，63平，6.8万元。这还是比较贵的房源，最便宜的一房一厅售价3.8万元。
今年5月份，一位网友花费5.8万元购买一套77平米的房子，并成功在鹤岗安家，由此带动大批跟风者。今年前11个月，超过2000套鹤岗的房子被外地人购买，比去年同期增长超过30%。
“鹤岗是个例，这么便宜的房价，对于一个人口近百万的城市来说不正常，因为五六万元连建造的成本都不够。”
有人选择去鹤岗买房子并常住，但这些人还是比较特殊的，比如船员，做直播、做淘宝的人员，他们不需要在特定的位置工作。
为何鹤岗会出现“白菜价”房产？这一方面和鹤岗回迁房建设过度有关，另一方面也与这个城市的人口流出有关。统计公报显示，2001年鹤岗全市人口111.25万人，到2015年为105.6万人，到2018年就跌穿百万大关，为99.5万人。近年来，鹤岗的人口一直是流出的。
这背后是鹤岗过高的人口老龄化、城镇化率。
2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报显示，2017年鹤岗人口城镇化率高达82.6%。
“城镇化率达到80%以上，反而成为鹤岗的劣势。为什么很多小城市房价能涨，恰恰是因为这些小城市的城镇化率还比较低，仍然有大量的农村人口需要进城，有大量人口还没有进入城市。鹤岗已经过早地透支了城镇化红利，现在到了一个边际效应递减的阶段。”孙不熟说。
此外，鹤岗35岁以上非生育高峰期人口占总人口比重近7成，这导致鹤岗的人口自然增长率为负数。查询中国城市统计年鉴，2017年鹤岗全市出生5041人，死亡15253人，自然增长率为-10.11‰。低房价背后的低工资
为何鹤岗出现人口尤其是年轻人口的流出？
鹤岗主要产业煤炭已经逐步枯竭。2017年鹤岗统计公报显示，鹤岗最重要的工业产品为原煤和洗煤业，2017年的产量为1146万吨原煤和664.8万吨洗煤，但分别出现-9.3%和-7%的增长。
与此同时，鹤岗其他产业也没能发展壮大。
数据显示，2017年，鹤岗城镇非私营单位就业人数为106962人，其中仅采矿业就有35229人，这个行业的年平均工资为51970元，并不算低。整体来看，2017年，鹤岗城镇非私营单位的平均工资为51787元。但是2017年鹤岗人口为100.9万人，城镇非私营单位就业人数不过占总体人口的10%左右。
鹤岗私营单位就业人员平均工资情况要低得多，2017年平均工资为32993元，平均到一个月不足2800元。查询鹤岗私营单位的11个行业就业人员平均工资情况，发现最高的只有36514元一年，为金融业。农、林、牧、渔业，制造业，信息传输、软件和信息技术服务业，房地产业等，年平均工资均不足3万元，月平均工资不足2500元。
如果一个城市出现人口萎缩，首先是青年人的流出。尤其当经济发展到后工业化阶段，服务业吸纳越来越多就业人口的时候，大城市由于服务业的品质、数量的多样性，更能推动服务业发展。加上大城市往往会积聚更多创新的人才，比如研发机构、大学等，又会进一步强化它在知识创新相关产业的发展。
房价有没有可能成为一个小城市的竞争优势？比如鹤岗，能否通过低房价吸引更多的人口流入？要大力发展新经济、新业态。结合实际，深入挖掘优势资源，用新业态新模式推动自身优势潜能转化为经济优势，为转型发展增添新动力。抓好旅游康养产业迅速升级。推动生态优势向产业优势转化。
2018年中国房地产业城镇非私营单位就业人员数量为466.0072万人，相比2017年增长了21.23万人；2018年中国房地产业城镇非私营单位就业人员工资总额为3507.8376亿元，相比2017年增长了448.58亿元。
2013-2018年中国房地产业城镇非私营单位就业人员数量
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
中国未来房地产市场的三大需求及其六个支撑因素
1、支撑未来十年房地产市场空间的六大因素
（1）城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城
改革开放以来，中国城镇化率以年均1.06个百分点的增速增长。中国城镇化仍处于快速发展阶段，未来十年将继续快速提升。预计未来11年中国城镇化率预计年均提升1个百分点，至2030年达到70.6%，年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。
（2）人口迁移：城市间人口迁移增加
区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。中国39个一二线城市2018年常住人口城镇化率和人均GDP相关系数高达0.88，31个省、自治区和直辖市的两个指标则相关系数达0.57。2000-2015年城-城流动人口占比从20.8%持续增加至37.9%。未来，人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群聚集。
（3）住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级
（4）住房质量：居住条件改善
2014-2018年，中国累计典型城市商品房销售中90-144平方米的改善户型套数占比明显提升，表明住房质量改善需求下，居民更偏好功能完备的较大面积住宅。
（5）经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加
中国经济基数低、增速快，未来增长空间大。未来经济增长将带动居民住房消费持续增加。1978-2018年，中国GDP从不足4000亿增长至90万亿元，40年内增长约245倍。经济发展取得举世瞩目成绩的同时仍存在巨大潜力，虽然GDP总量位居世界第二，但人均GDP仅为9771美元，不足美国的1/6，日本的1/4；2018年，中国实际经济增速6.6%，增速换挡后仍处于世界前列。
（6）家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化
未来中国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化。一是婚姻观念改变、婚姻成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降叠加离婚率上升，单身和单亲核心家庭增加。
2019年1-11月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。开发投资增速正从高位缓降，依然具有韧劲。
2019年2-11月我国房地产行业开发投资额
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
