一、购物中心行业发展概况
购物中心主要是将多个零售店铺综合在一起，在一个大型的建筑物内或者某一个特定的区域内，为消费者提供较为完善的综合性服务，属于商业综合体的一种。购物中心按辐射范围和选址可分为为城市型、区域型、社区型和奥特莱斯型。按品牌次级可分为精品型、时尚型和生活型。购物中心的规模以及形式与周边环境有一定关联，所以会将购物中心分为不同的类别。
购物中心定位分类
资料来源：公开资料整理
购物中心相比于传统的百货门店，在客群定位，功能布局、空间打造、消费体验上都更多地从消费需求、消费变化、消费习惯出发，更好地体现了消费者中心地位，表现出了鲜明的需求导向、流量导向，更好地顺应了消费品质化、家庭化、生活方式化发展方向，顺应了消费中心从功能性、实物型消费向服务型、体验式、社交化、泛娱乐化消费转移的趋势。
传统百货和购物中心对比情况
资料来源：联商网，华经产业研究院整理
二、购物中心行业发展环境
1、经济环境
2012至2021年，全国居民人均可支配收入从16510元增长至35128元，期间年均复合增速为8.75%。随着居民人均可支配收入的快速增长，为购物中心市场的发展奠定了稳定的经济基础。
2012-2021年中国居民人均可支配收入变化情况
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
2、社会环境
根据国家统计局发布的数据显示，截至2021年末，我国常住人口城镇化率接近65%，相比 2020年末提高了0.83个百分点。随着我国城镇化率的不断提升，城市购物中心数量也随之增长。
2011-2021年中国城镇化率变化趋势图
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2022-2027年中国购物中心行业市场运行态势及投资战略研究报告》
三、购物中心行业现状
据联商网数据，2021年全国新开业的商业项目数量510个(含存量改造物业；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区，商业建筑面积≥2万方)，同比增长36.36%。
2016-2021年全国新开业的商业项目数量
资料来源：联商网，华经产业研究院整理
在20世纪50年代，西方国家就已经展开了商业组织。有很多居民为了避免城市的拥堵以及环境污染，迁居到了郊外。当时有很多生活较为富裕的居民，对于物质的需求很高，所以购物中心也因此而诞生。我国购物中心规模迅速扩张，据联商网统计，全国购物中心数量从2011年的800家增长至2021年的5936家，期间年均复合增速为22.2%。
2011-2021年全国购物中心数量及增速
资料来源：联商网，华经产业研究院整理
据中国连锁经营协会数据，2021年，在70家企业中，旗下在营购物中心数量超过100个的占6%，2020年为3%；旗下在营购物中心数量10-29个的占49%，2020年为53%。
2020-2021年我国在营购物中心数量分布
资料来源：中国连锁经营协会，华经产业研究院
从空置率上看，2021年全国20个一二线城市购物中心平均空置率为9%，较2020年降低2%。由于各方条件之不同，不同城市、商圈及类型的mall之间，空置率数据呈现出不同特征。
2019-2021年一二线城市购物中心平均空置率
注：统计范围包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、青岛、郑州、武汉、长沙、重庆、成都、西安、合肥、福州、厦门、贵阳、昆明20个城市，商业面积5万m2及以上的已开业购物中心。
资料来源：赢商网，华经产业研究院整理
据统计，2021全年新开的全国首店高达547家，较2020年增加360家，同比增长192.5%。零售、餐饮仍是最大热门，包揽了八成全国首店；餐饮和文体娱全面复苏，首店占比持续上涨。
2019-2021年全国首店总数变化情况
注：1、本文的首店主要指开在购物中心内的首店品牌，个别特色品牌除外，以开业时间统计；2、全国首店：指品牌在中国内地开设的第一家门店或新概念门店。
资料来源：赢商网，华经产业研究院整理
四、购物中心行业竞争格局
购物中心青睐盈利能力强、自带流量的品牌。对于购物中心而言，其盈利来源多与入驻店铺的收入有关，同时流量也是其正常运营及提升议价能力的核心，所以一般情况下店铺的盈利能力及自带流量的多少是购物中心筛选入驻品牌的关键指标。
购物中心商业模式
资料来源：公开资料整理
据联商网数据，在2021年新开商业项目的企业供应量中，企业贡献量前列的均为全国性连锁开发企业，这其中，万达集团、新城控股、宝龙商业、华润万象生活、万科集团、印力集团、龙湖集团、世纪金源、保利商业、爱琴海集团的购物中心开业数量位居前十位。
2021年商业地产企业新开购物中心TOP10
资料来源：联商网，华经产业研究院整理
五、购物中心市场营销存在的问题
（一）市场定位不够准确
有些购物中心在开业后出现经营困难的情况，出现这一现象，主要原因是项目前期没有做好充分的市场调研，对项目规模体量、目标群体、档次、业态的定位缺乏清晰的认知，从而造成项目整体定位不够准确。
（二）产品组合宽度不够
1. 业态组合存在缺失
购物中心要想实现科学的业态组合，首先应该不断地优化以及提升自身的业态、品类丰富度。当前购物中心因体量限制、业态规划不合理等因素，造成业态或品类缺失，譬如有些购物中心缺少超市业态，造成了无法满足消费者的日常生活需求，间接影响了其他业态的客流带动。
2. 产品组合中消费体验业态不够丰富
在过去，购物中心以零售为主，餐饮业以及娱乐业并不是很多，随着人们生活方式的改变，对体验业态需求越来越多，但有些购物中心为追求租金收益，对租金贡献较低的体验业态不招或少招，造成体验类业态不够丰富。
3. 产品品牌存在同质性
购物中心在追求业态、品类丰富度的同时，不可避免地会与其他竞争对手产生同质化，有些甚至同质化程度达70%，为避免恶性竞争，购物中心应该在相同业态或品类招商方面，尽量实施品牌差异化，减小竞争压力。
（三）价格定位与消费群体不匹配
购物中心商品的定价主要由商户自行决定，但是部分购物中心前期招商没有紧密围绕目标群体展开品牌招商，造成部分品牌的商品价格与目标群体购买力不匹配，进而影响商户经营业绩。
（四）促销活动效果欠佳
目前购物中心在进行促销活动时，一般都会以当地的特色为主。例如节日到来以及店铺周年庆等，会采取打折、抽奖等方式来进行促销。购物中心展开打折促销活动，有时会出现被冷落的现象，顾客对于购物不具备较高的热情。主要原因是购物中心或店铺并没有及时进行宣传。宣传不到位，造成促销效果欠佳。
华经产业研究院对中国购物中心行业发展现状、市场供需情况等进行了详细分析，对行业上下游产业链、企业竞争格局等进行了深入剖析，最大限度地降低企业投资风险与经营成本，提高企业竞争力；并运用多种数据分析技术，对行业发展趋势进行预测，以便企业能及时抢占市场先机；更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2022-2027年中国购物中心市场竞争格局及未来投资前景预测报告》。
