一、长租公寓发展环境介绍
长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活人口为主。随着资本的涌入，企业的看好和追逐，国民对生活品质的追求等等因素的发酵，长租公寓登上了历史的舞台。新的创意，新的品质，新的社交方式等等开始进入寻常百姓家，开启了住宿业的变革。
一方面，一线城市如北上广深四大重点经济发达城市，都纷纷出台限购政策，引发“买改租”之风。据相关数据统计，限购政策出台之后，年轻人租房比例增长了2%。另一方面，一线城市高昂的房价，也为租赁市场添砖加瓦。可以看出一线城市的房价远超过二三线城市，望而生畏的价格将会催生更多的租赁需求。
各地限购令政策分析
城市 | 限购政策 |
上海 | 放宽租房标准，提高个人住房转让门槛，提高二套房贷款首付比例至60%，满足条件者限购一套住房等 |
北京 | 严格执行满足条件者限购一套住房和差别化信贷、税收等政策，适度提高二套非普通住房首付比例 |
广州 | 已拥有一套住房的户籍家庭限购一套；非户籍家庭限购一套需满足缴纳个税或社保的条件 |
深圳 | 深户二套首付提至四成；非深户限购一套，不再设三年社保限制 |
资料来源：公开资料整理
与此同时，就中国目前情况而言，随着一线城市房价的不断走高，居民能够买房的年龄进一步延后至31-35 岁。23-30 岁的年轻人还处于事业起步阶段，大多数处于没有家庭负担或者有一部分刚刚成立家庭的阶段。对于那些没有家庭负担的年轻人，他们都更偏向于将赚来的钱用于直接消费而非储蓄，处于消费比较随意的状态， 甚至是花明天的钱享受今天的生活。他们对职业的规划没有成型，未来也充满了各种可能，这类庞大的群体并没有买房的需求，因此他们是租赁市场的主力军，对租赁市场也起到了推波助澜的作用。根据调查，在一线城市中，20-30 岁的租房族占比高达77%，且租房阶段延长。
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此外，由于我国城镇化进程的不断加快，为了满足日益增加的城镇人口的住房需求，加快发展住房租赁市场势必刻不容缓。习近平总书记在中央经济工作会议提出我国下一阶段住房制度发展的方向将是“购租并举，解决新市民的住房需求”。
二、我国住房租赁市场发展
根据发达国家的经验，越是大城市，房价越高，住房自有率就越低。比如在经济发达的德国、法国、日本、美国和英国，住房自有率分别为47%，54%，61%，68%和69%；在某些发达的城市，住房自有率则更低，比如纽约的住房自有率为34%，日内瓦和柏林的住房自有率更是低至14%。我国的住房自有率却高达90%左右。
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差异如此之大的原因，一方面是因为，在国外发达城市，很多刚毕业的学生不仅背负着学生贷款债务，而且也没有向父母索要房屋首付款的传统，自然无力负担购买房屋。而对于国人来说，似乎并无这两方面的阻力。然而，在大城市中，由于不断推高的房价，以及因为工作压力及社交时间的压缩而导致的晚婚晚育的趋势，致使自有住房需求不断受到挤压，因为结婚和生育这二者恰恰是推动自有住房需求的主要因素。根据赶集网统计，90后蓝领中，已婚的仅为12.5%，且四成调查者倾向于在30岁以后生育孩子。因此，即使目前房屋自有率仍居高不下，反而让我们从侧面看到了租赁服务广阔的市场前景正有待挖掘。
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另一方面，由于我国目前的租赁经营业务发展仍然相对滞后，房屋持有人更希望通过出售而非持有型经营获利，开发商也青睐于出售房屋从而获得一次性回款，导致租赁服务市场欠发达。而随着我国房企角色的转变以及国家政策的支持，中国的租赁市场必将得到进一步的完善，进而缩小与发达国家的差距，同时也带动住房自有率的回落。因此，大力发展租赁住房具有合理性和必要性。
2017年全年全国国有建设用地供应总量60万公顷，比上年增长16.4%。其中，工矿仓储用地12万公顷，增长1.6%；房地产用地11.5万公顷，增长7.2%；基础设施等用地36.5万公顷，增长26.1%。
资料来源：华经产业研究院整理
居民的消费观念也正逐步从购买住房向租赁住房并举转变。2010年，我国城市居民通过市场租房居住的比例占23%，而到了2014年，通过租赁市场解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金已经突破一万亿。对于房地产企业，这是一个巨大的市场，也是广大房地产开发企业转型升级的重要的现实机遇。租赁需求不断升级。通常而言，年轻人一般在步入社会3年后开始有稳定的租房需求。
根据数据统计显示，在租房人群中，77%的人年龄处于30岁以下，换言之，85后占据主导地位。85后过去一直在较为优越的环境中成长，他们更加强调生活质量、个性化、社交化。而传统的租赁市场所提供的居住条件较差，且无法有效回应和满足他们的新型需求。这为长租公寓提供了可以切入的市场空白点，近年来出现的多个品牌公寓，比如魔方公寓、广州YOU+等，都在不同程度上响应了年轻人对于思想和文化以及个性的新型需求。未来以人为本的服务型出租公寓将会受到越来越多的关注。
三、中国长租公寓需求分析
除宏观政策环境利好长租公寓发展外，未来需求释放对长租公寓市场亦形成支撑。 从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主，进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求。总体而言，租赁市场的容量逾万亿，2017年，我国房屋租赁行业市场规模约为24560亿元，2016年我国房屋租赁行业市场规模约21945亿元，同比2015年的19706亿元增长了11.36%。
资料来源：华经产业研究院整理
2011-2017年中国房屋租赁行业细分市场规模（亿元）
年份 | 住宅租赁规模 | 写字楼租赁规模 | 工厂租赁规模 | 其他租赁规模 |
2011年 | 6600 | 4010 | 1012 | 811 |
2012年 | 7900 | 4274 | 1078 | 864 |
2013年 | 9100 | 4629 | 1152 | 921 |
2014年 | 10500 | 4850 | 1268 | 1025 |
2015年 | 12100 | 5147 | 1358 | 1101 |
2016年 | 13800 | 5475 | 1472 | 1198 |
2017年 | 15900 | 5705 | 1635 | 1320 |
资料来源：华经产业研究院整理
伴随我国城镇化水平的提高， 人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。据世联行统计， 2016 年部分热点城市平均首次臵业年龄已超 35 岁，新进人口的租房周期也升至 10 年以上，租房需求周期被拉长。除此之外， 晚婚导致首次臵业的年龄上升刺激租房需求。 未来，伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”， 流动人口数量上或有下降，但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外，《2017 年高校毕业生就业及租房趋势报告》 数据显示， 90 后租房人群占比接近 40%，成为租房主力。 长租公寓市场将呈现一定的区域性特点， 需求主要集中于人口流入地， 未来长租公寓的需求将进一步释放。
2017年12月集中式长租公寓品牌风云榜TOP10
排名 | 品牌名称 | 企业名称 | 品牌指数 |
1 | YOU+ | 广州优家投资管理有限责任公司 | 294.75 |
2 | 泊寓 | 珠海市万沙科技有限公司 | 283.94 |
3 | 新派 | 青年乐（北京）企业管理有限公司 | 275.5 |
4 | 冠寓 | 冠寓商业管理有限公司 | 237.64 |
5 | V+SPACE | 薇稼（上海）企业发展有限公司 | 231.36 |
6 | 窝趣 | 铂涛集团 | 230.89 |
7 | 自如 | 自如寓（北京）酒店管理有限公司 | 225.18 |
8 | 魔方 | 魔方（中国）生活服务集团 | 196.48 |
9 | warm+ | 深圳市我们投资发展有限公司 | 191.75 |
10 | 城家 | 丞家（上海）公寓管理有限公司 | 190.45 |
资料来源：公开资料整理
近年来，伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场。2012 年为长租公寓行业快速发展的元年， 大量专业租赁公司进入该领域，如 YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等，房企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。 根据克尔瑞研究中心数据显示，全国 top30 的房企已有近三分之一涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。伴随建设银行广东省分行于 2017 年 12 月 20 日宣布即将推出存房贷业务，银行也正加快进入该领域的步伐， 多供给主体的格局正在形成。
在政策红利和旺盛市场需求的影响下，各类企业纷纷进军以长租公寓为代表的住房租凭市场，长租公寓品牌相继涌现。然而在市场高速发展的同时，一些问题也逐渐暴露了，如部分区域租金过高、运营不善、租金贷等问题。
面对当下长租公寓引起的热议，专家普遍认为，中国租赁市场总体而言是平稳健康的。长租公寓规模不大，占比较小，一般不会对住房租赁市场造成冲击，但需要政府有关部门的政策引导与监管，避免因资本盲目扩张导致租金过度上涨，防患于未然。
相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国长租公寓行业市场发展现状调研及投资趋势前景分析报告》
相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国长租公寓行业市场发展现状调研及投资趋势前景分析报告》
本文采编：CY237
