一、养老公寓行业概况
老年公寓是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
目前国内主要养老模式分为三种，即居家养老、社区养老、和机构养老。由于受传统文化影响，中国养老模式以居家养老为主，社区养老和机构养老在欧美发达国家比较普遍。
三种主要的养老模式对比
资料来源：公开资料整理
养老公寓四种常用销售模式，会员模式资产最轻最易复制。目前养老公寓付费模式有四种常见付费模式，第一种是常见的按住宅销售，以老年人住宅配套作为噱头，资产较重；第二种是出租模式，单纯出租床位，资产较轻但运维成本较高；三是租售结合模式，先租后卖，资产较重；第四种是会员模式，此类模式能一次性收取较高的会员费，且每年有一定的年费收入，属于支付端得到保障，成本端可控的较轻资产模式。
养老公寓主要销售模式
资料来源：公开资料整理
二、中国养老公寓行业发展现状分析
截至2018年底，全国60周岁及以上人口24949万人，占总人口的17.9%;65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%。未来20年，中国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番。
2012-2018年中国65周岁以上人口数及占比
资料来源：公开资料整理
目前中国老龄化程度持续加重，老年抚养比逐年上升，养老压力日益加重，作为主要养老资金来源的家庭首当其冲。此外，家庭抚养还会受到家庭结构小型化、高龄老人数量增加、新进入的60岁老龄人特征变化带来的影响。
2012-2018年中国老年人抚养比统计
资料来源：公开资料整理
除了经济上的供养，维持老年人的生活还需要日常生活照料和精神慰藉。受养老服务需求高涨的驱动，近几年家政服务中养老看护快速发展，营收逐年上升。据统计，2018年养老看护营收为875亿元，增幅较上一年增长15.3%。
2015-2018年养老看护营收增长情况
资料来源：公开资料整理
中国目前千人养老床位29.9张，低于十三五规划提出的每千名老年人口拥有的养老床位数35-40张，这意味着现阶段距离规划目标至少存在100万张以上的床位差距。存量市场的供给难以保证现有需求，而老龄化与消费观念的改变，又带来了需求增量。供需矛盾的日益突出，推动了养老地产的改革与发展。
2013-2018年中国养老机构床位数及每千名老人拥有的床位数
资料来源：公开资料整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国养老公寓行业市场深度分析及发展前景预测报告》
三、中国养老公寓行业竞争格局分析
养老地产成为养老产业重要组成部分之一。目前，中国的养老地产的主要形式有养老院、老年公寓和养老社区等，参与建设运营的主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。其中，房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，但凭着自身经验及资金实力，已成为养老地产行业的重要参与者。截至2018年底，全国已有超过80家房企进入老年公寓领域，近20家险企进入或拟进入老年公寓。
主要企业养老地产项目布局情况
资料来源：公开资料整理
四、中国养老公寓行业发展趋势分析
养老观念变化也对养老公寓市场容量具有很大影响，在过去，“养儿防老”观念根深蒂固，入住养老公寓的意愿不高。但随着改革开放深入、生活水平的提高和观念意识的转变，养老公寓越来越多地受到一些老人及其子女的青睐。
据统计，超过一半的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在养老公寓。因此，随着观念的变化，对养老公寓的需求将呈现加速增长态势。
老人入住养老公寓的意愿调查（单位：%）
资料来源：公开资料整理
预计到2030年，全国老年人口规模达到4.42亿，按照老年人口的3%计算，入住老年公寓人数将达到1326万人，按每人30平方米（建筑面积）计算，养老公寓的市场需求将达到3.98亿平方米。
2018-2030年养老公寓市场容量测算
资料来源：公开资料整理
