一、物业管理行业概述
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同的约定，对房屋、配套设施及相关场地进行的维护、养护和管理工作。一般情况下，国内物业管理企业的选用是由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且总人数50%以上的业主同意，业主委员会应代表业主大会与物业服务企业签订协议。国内物业管理行业基本的商业模式为基础服务与增值服务并行的模式，基础服务主要是以物业管理服务、工程服务形式提供。
从收费模式来分，物业管理行业的收费模式主要是酬金制和包干制两种。其中酬金制是指预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。目前“包干制”是市场上较为普遍的一种物业管理模式，例如碧桂园服务、新城悦、永升生活服务等。
物业管理企业主流收费模式对比
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相关报告：华经产业研究院发布的《2019-2025年中国物业管理市场运行态势及行业发展前景预测报告》
二、物业管理市场现状
我国现代意义上的物流管理最早出现于20世纪80年代初期的深圳，从东部沿海到内陆，从业态单一到多样化，我国物业管理主要经历了三个主要发展阶段：起步初创阶段、规范化发展阶段和市场运作阶段。近年来，随着城镇化进程加快、国民生产总值及人均可支配收入的不断增加，全国物业服务需求旺盛，物业管理面积不断扩大，2018年中国物业管理面积从2012年的144亿平方米增加到211亿平方米，2018年增速约8.2%。
2012-2018年中国物业管理面积情况
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近年来，随着传统服务业向集约式现代服务业转变，物业管理业务也开始从房地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化的方向发展。2017年我国物业管理行业市场营收规模达6007亿元，随着中国城市化水平的不断提升，物业服务的专业化程度加强，物业服务产业链的不断延长及增值服务收入占比的持续提升，预计2022年我国物业管理行业营收规模将达到10122亿元。
2017-2022年中国物业管理行业营收规模及预测
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由于我国物业管理仍处于转型升级阶段，当前物业管理也太仍以住宅业态为主，从2018年我国物业服务百强企业各业态收入占比情况来看，其中住宅业务占比最大达59.72%，由于非住宅业态其物业费均价明显高于住宅业态，故其在收入中占比有所提升，其中商业物业2018年业态收入占比12.56%，办公物业2018年业态收入占比14.41%。
2018年中国物业服务百强企业各业态收入占比
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三、中国物业管理市场格局
我国物业管理行业是一个高度分散的行业，各地物业服务水平参差不齐，尽管物业管理企业近年来数量仍有增加，但物业管理服务市场随着政策、市场竞争及信息技术的变化，物业管理行业的集中度仍逐年提升，2012-2018年中国百强物业管理公司市场集中度从13.5%提升到38.9%，市场份额不断向优质龙头企业集中。
2012-2018年中国百强物业管理公司市场集中度
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尽管我国物业管理行业经过三十多年的发展，但仍处于初级发展阶段，整体呈现“大市场、小龙头”竞争格局，2019年中国物业服务百强企业Top10分别为万科物业、绿城物业、碧桂园服务控股、保利物业、长城物业集团、恒大金碧物业、雅居乐雅生活服务、深圳市金地物业、龙湖物业服务集团、金科物业服务有限公司。
2019年中国物业服务百强企业Top10
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四、物业管理发展趋势
1、向产业链下游延伸趋势加快
目前，伴随着我国房地产市场从“增量”建设向“存量”经营市场的转变，房地产企业纷纷开始关注与地产业务关联性较高的社区服务领域。物业管理行业在房地产行业发展的带动下，也正在经历属于行业自身的重大变革，在传统经营模式的保障下，一方面传统的住宅物业销售模式的升级以及房地产行业稳定的增量开发，为物业管理行业带来较高的基础增速；另一方面，物业管理企业自身寻求多业务拓展和平台资源的嫁接，增加盈利模式和业绩附着点，不断向产业链上下游延伸。在互联网、移动互联网、大数据、云计算等高新技术与物业管理行业的深度融合过程中，物业管理行业积极通过打磨个性化、差异化和定制化服务，优化服务供给，拓宽业务收入来源，行业整体向产业链上下游延伸的趋势加快。
2、互联网+物业”带来的思维变革
“互联网+”是创新2.0下的互联网发展的新业态，是知识社会创新2.0推动下的互联网形态演进及其催生的经济社会发展新形态“。互联网+”是互联网思维的进一步实践成果，推动经济形态不断地发生演变，从而带动社会经济实体的生命力，为改革、创新、发展提供广阔的网络平台。近年来“，互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。例如，以“互联网＋”思维创新社区服务运营，以彩之云平台为依托的各类E化产品成为彩生活生态圈内最耀眼的明星。2017年，彩生活生态圈E化产品接近30个，在原有常见的社区家政、维修等服务外，创新增加了教育、财富管理等项目，影响面积9亿平方米，彩生活也成为“全球最大的社区服务运营商”。
3、智慧物业的平台化服务
智慧物业是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为物业辖区业主或使用人提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化物业服务的一种新的管理形态的物业。根据智慧化物业的特点集成物业服务的相关系统。例如：停车场管理、闭路监控管理、门禁系统、智能消费、电梯管理、保安巡逻、远程抄表和自动喷淋等相关物业的智能化管理，实现社区各独立应用子系统的融合，进行集中运营管理。基于智慧物业平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。相关智能APP的开发与普及已经成为物业行业的一个发展方向。
