继5月17日银保监会下发23号文，对信托公司开展房地产业务提出严格要求后，上周，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，被指导的公司包括中融信托、中航信托、五矿信托等10家公司。
注意到，在23号文下发后，房地产信托成立数量曾经历了两周的下滑，随后又恢复上升势头，这或许是监管机构祭出约谈招数原因之一。此外，上半年监管机构针对房地产信托的处罚明显增加，对合规性提出更高要求。种种迹象显示，房地产信托或在下半年降温。
房地产信托持续增加
最新周报显示，上周(7月1日-7日)，除房地产领域外其他各投向领域信托募集规模都有较大幅度下滑。
据统计，上周金融类集合信托募集资金23.23亿元，环比减少67.52%；房地产类信托的募集规模42.29亿元，环比增长21.80%；基础产业类集合信托募集资金18.10亿元，环比减少24.16%；工商企业类集合信托募集资金3.41亿元，环比减少65.10%。
用益信托分析称，在严监管之下，房地产类信托的募集依旧占据重要的位置，短期内规模大减的可能性不大。但值得注意的是，由于“23号文”的出台，头部房企的议价能力增强，房地产类信托的收益预期将有所下行。
注意到，5月17日，银保监会下发了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(23号文)，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。对信托公司开展房地产业务提出严格要求，严格限制信托公司前端融资模式。
受此文件影响，房地产信托募集规模曾短暂下降。用益每周集合信托数据显示，5月底开始，房地产信托募集规模连续两周环比大幅下降。5月最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%；6月首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。
但从6月第二周开始，房地产类信托募集规模又开始上升，6月10日-16日，房地产类信托的募集规模49.72亿元，环比增加71.03%；6月17日-23日房地产类信托的募集规模53.49亿元，环比增加7.59%。而在6月最后一周募集规模下滑35%左右后，7月第一周又迎来了超过20%的增长。
在此背景下，监管部门约谈部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，是意在引导23号文落到实处。
房地产信托监管趋严
了解到，此次被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等10家。
银保监会相关负责人表示，此次约谈要求上述信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。
注意到，在7月第一周成立的房地产类信托中，五矿信托排名第一，规模为12.32亿元；金谷信托成立规模10亿元排名第二；中信建投信托、兴业信托位列三、四位，规模分别达到6.7亿元和4.04亿元。这其中，五矿信托、兴业信托正在银保监会约谈名单中。
信托业协会数据显示，截至一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比为14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。房地产业务已是信托业投向一个重要部分。
但今年个别信托公司的风险暴露引起了监管方的注意，比如安信信托还踩雷多个地产项目，中泰信托、中江信托的部分房地产项目也出现逾期，使得今年以来房地产信托监管趋严。
与此同时，今年以来各地银保监局不断对房地产信托开出罚单。3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托被天津银保监局处罚，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。
信托行业资深研究员袁吉伟称，去年开始，监管部门加强了对金融机构的合规要求，银行、保险机构罚单显著上升。近期信托业处罚增多，与严监管形势一致。目前来看，房地产信托业务可能存在更多合规风险。信托公司需要提升合规意识，坚持依法合规经营。
业内人士表示，在监管趋严、政策降温的背景下，探索真实股权投资成为信托公司房地产业务转型方向。
