暴雷的租房贷
2020年6月14日，深圳市住建局约谈蛋壳公寓相关负责人。2020年6月18日晚上，蛋壳公寓发布公告称公司CEO高靖正接受调查。随后蛋壳公寓宣布崔岩担任代理首席执行官，并宣称“目前，蛋壳公寓保持正常的业务和经营活动。公司相信高靖的缺席不会对公司的日常经营产生任何重大不利的影响。公司会继续评估有关情况并在必要的时候做出进一步安排。”尽管此事尚未有进一步的进展，但蛋壳公寓估价依然大跌。据分析，此次蛋壳公寓CEO被调查，有可能是其牵涉违法贷款业务。
有关租房贷的相关问题，其实早就在长租公寓的租客群体中广受诟病。公寓运营方虽然不自己发放贷款，但是在租客毫不知情的情况下，在长长的条款中夹杂着代理推荐的贷款条例和服务，变相进行贷款业务或服务。根据目前网络上租客集中的反馈，涉及租房贷的长租公寓先是利用低价吸引租客，随后在租房合同中加入贷款条约，接着利用租客身份证贷款，提前收到一年租金，租客在毫不知情的情况下办理了所谓租房贷，后面才知道自己签了12个月的贷款合同。而运营方则一口气收取了一年房租，剩下的只有租客与贷款公司的纠缠。
部分长租公寓“租房贷”模式
资料来源：华经产业研究院整理
疫情来临，长租公寓问题尽显
所谓长租公寓，就是将业主的房屋租赁过来，通过装修改造之后以单间公寓的形式租给那些有需要的人。随着新冠肺炎疫情的爆发，无论是个人还是企业都面临缺乏现金的问题。这一点在租房市场尤为明显，疫情爆发以来，长租公寓的线下出租业务被迫中断。租客手头拮据且无法返回租住地，长租公寓运营方面临租客大量退租导致营收下降，而房东同样仰赖房屋资产带来的房租收入，整个产业资金链面临断裂的危险。2020年1季度各主要城市房屋租赁市场面临前所未有的寒冬，主要省会城市成交量环比下降均在50%以上。
2020年1季度主要城市房屋租赁市场成交量环比变化
资料来源：华经产业研究院整理
长期以来，长租公寓被人们普遍认为是一种薄利多销的经营模式，也就是高价从房东手中拿房，压低价格出租给租客。然而这种“二房东”式的经营模式在资本入场之后却成为了跑马圈地式的疯狂扩张，2019年自如名下拥有104万套公寓住宅。大量的企业开始大量收房然后转租，市场上租金的价格一涨再涨。然而疫情来临之后无论是房东还是租客都意识到：在二者之间真的需要一个“二房东吗？”
2019年TOP10长租公寓企业拥有公寓数量
资料来源：华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国长租公寓行业发展趋势预测及投资战略咨询报告》
三、发展模式导致资金链紧张
疫情之下，也并不是所有的长租公寓都面临资金链断裂的命运。目前租客退租问题严重的主要是房源较为分散的分散式长租公寓，而以收购租赁方式将房屋整体装修后进行租赁的整体式长租公寓在疫情面前较之前者稳定许多。这二者表现不同的原因在于其资金运作模式的不同。集中式长租公寓的投资方以地产商或者酒店为主，其初期投入主要以自有资金与资产为主。而分散性长租公寓资金运作模式复杂，其中资金来源于租客，而流向房东，运营方本身起到的无非是中介的作用。为了抢占市场，运营商不惜高进低出，利用交给房东的租金是月付而租客的房租是年付的时间差，将这部分资金作为进一步扩张的资本，互联网企业烧的是投资者的钱，而长租公寓烧的是租客的钱。运营商的资金链条异常脆弱，一旦面临系统性风险就难免暴雷。
和大部分互联网企业一样，长租公寓的运营商同样也需要大规模融资。随着市场竞争日趋激烈，行业内部的投融资事件呈下降趋势，但是融资金额却越来越大从2016年到2019年，长租公寓行业内部的融资额翻了近三倍，至2019年已达123亿元。
2016-2019年长租公寓行业投融资情况
资料来源：华经产业研究院整理
但如此大量的融资背后是行业内企业巨额的亏损。由于高进低处导致目前长租公寓行业的利润率依然有限，长租公寓前期还必须投入装修、改造费用，而后期则必须还要投入推广运营等一系列费用，因此项目回报率低就难以避免。根据蛋壳公寓的招股说明书显示，随着蛋壳公寓的扩张，亏损额反而越来越大，2019年亏损额已达到收入的48.24%，急需转变发展模式。
2017-2019年蛋壳公寓营收情况
资料来源：蛋壳公寓招股说明书，华经产业研究院整理
后疫情背景下的转型之路
尽管长租公寓市场面临盈利困境与疫情打击市场的双重压力，但并不代表长租公寓的行业本身商业逻辑上的错误。必须指出，我国流动人口的绝对值与所占人口比例依然较大，随着我国二孩政策的全面放开与租购同权政策的推行，房屋租赁需求依然旺盛，房屋租赁市场的刚需依然给长租公寓提供了庞大的市场空间。长租公寓行业不仅应该让现金流能维持下去，更重要的是将盈利作为企业的目的。
2010-2019年我国流动人口数量变化
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
同时国家目前正加快制度建设，将长租公寓行业尽快纳入政策轨道。2019年12月住房与城乡建设部等印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中指出对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。各城市也开始对住房租赁中介机构进行落地排查，对违法违规的企业机构进行曝光，加强住房租赁市场监管力度，市场将渐趋规范。
华经产业研究院通过对中国长租公寓行业海量数据的搜集、整理、加工，全面剖析长租公寓行业总体市场容量、竞争格局、市场供需现状及长租公寓行业重点企业的产销运营分析，并根据长租公寓行业发展轨迹及影响因素，对长租公寓行业未来的发展趋势进行预测。帮助企业了解长租公寓行业当前发展动向，把握市场机会，做出正确投资决策。更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2020-2025年中国长租公寓行业发展趋势预测及投资规划研究报告》。
