一、购物中心行业发展历程
国际购物中心协会对购物中心的定义是：“购物中心是由开发商策划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街、宽广的停车场，能满足消费者的购买需求和日常活动的商业场所。”
我们将基本元素分解为人、需求、时间三要素，时代的变化和地理的区别引起了人消费需求的不同，从而改变了购物中心的形态。总的来说，我国购物中心行业发展至今，经历了以下三个阶段：
中国购物中心行业发展历程
资料来源：公开资料整理
二、购物中心行业发展现状
近年来，随着经济的发展以及居民消费水平的提高，全国社会消费品零售总额呈快速增长态势，2019年中国社会消费品零售总额达411649亿元，同比增长8.05%，2020年1-11月，零售总额为351415亿元，较2019年同期下滑14.63%。社会消费品零售总额的增长为购物中心的发展奠定基础。
2013-2020年11月中国社会消费品零售总额及增速
资料来源：国家统计局，华经产业研究院整理
据不完全统计，2019年全国开业购物中心数量达到529个，较2018年减少4个；体量为4772万平方米，同比增长3.74%。
2016-2019年全国开业购物中心数量及体量
注：统计对象为全国范围内，商业建筑面积≥3万平方米的集中型零售物业。
资料来源：公开资料整理
分区域看，华东地区开业量榜首地位无可撼动，以2009万平方米总体量排名首位，浙江、江苏是华东区开业量最大的两个省份。其次为西南地区和华南地区，购物中心的商业建筑面积分别为736万平方米、718万平方米。
2019年全国各区域开业购物中心商业建筑面积分布情况
资料来源：公开资料整理
数据显示，2019年中国开业购物中心以二线城市为主，占比高达40%，一线和三线城市分别占比15%和19%。预计购物中心有持续下沉的趋势，尤其是三线城市，开业量将有大幅增长。
2019年中国开业购物中心城市线级占比情况
资料来源：公开资料整理
从各级城市空置率来看，2019年，一线城市空置率达到6.1%，二线城市和三线城市分别为9.9%、10.6%，四五线城市均为15%。受疫情影响，预计2020年全国购物中心空置率将大幅度增长。
2019年中国各级城市购物中心空置率
资料来源：公开资料整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2021-2026年中国购物中心运营市场供需现状及投资战略研究报告》
三、购物中心行业竞争格局
以恒隆与华润旗下代表性购物中心为例，2017-2019年四家代表性购物中心租金收入整体呈上升走势。2019年上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、深圳万象城和杭州万象城购物中心租金收入分别为16.96亿元、8.53亿元、10.66亿元和6.31亿元。
2017-2019年恒隆与华润旗下代表性购物中心租金收入
资料来源：公开资料整理
四、购物中心行业发展趋势
在新消费需求和新业态需求的背景下，购物中心建设需理性地分析定位，前瞻性地对目标群体量身打造业态组合，并谨慎梳理规划结构，控制建设规模。开发呈现出几个趋势：
1、根据中心地理论，购物中心按层级分布于城市节点中，购物中心在此层级的范围下服务于特定目标消费需求。由于城市的日益拥挤，城市中心区租金和购物可达性在整个中心地理论中的主导地位逐渐削弱，这给了下一层级区域级和社区级购物中心发展机会，很多新兴的区域级购物中心因为超前的定位和理念，辐射范围延伸至区域之外。
2、商品信息的透明使得消费选择更直观，能量中心（包含低价专卖店、家居装修店、折扣店、仓储式会员店）这一购物中心类别有了更多的优势，结合一定的休闲娱乐功能，将比普通的购物中心更有竞争优势。针对特定需求，如装修、家具、婚庆等提供一站式的服务。
3、成熟品牌的市场下沉，消费者对于购物中心品牌的认可逐步加强，在区域开发中引入成熟购物中心品牌对于整体地块的价值提升起到了决定性的作用。针对于不同客户群体的细分化品牌也在城市中稳步发展。
4、旅游城市中以文旅为主题打造的购物中心将迎来发展，国内外环境的变化使得更多人的旅游目的地转到国内，主题化的商业环境体验和高比例的娱乐和餐饮配置是此类购物中心的内核，辅以丰富的旅游活动和体验，产生跨区域的商业辐射范围。
无论着眼于哪类特定购物中心，消费者在购物需求之外都更多地关注精神需求，餐饮及体验类业态的比例逐步提高，购物中心建设更多地体现休闲氛围和场所感。各国在商业中心的探索都值得细致研究。日本的购物中心与轨道交通的紧密结合，新加坡将自然引入购物中心的尝试，美国自身特色下的购物中心资产及风险管理方法等。在国内，也有了很多尝试和成功的案例。
华经产业研究院通过对中国购物中心行业海量数据的搜集、整理、加工，全面剖析行业总体市场容量、竞争格局、市场供需现状及行业重点企业的产销运营分析，并根据行业发展轨迹及影响因素，对行业未来的发展趋势进行预测。帮助企业了解行业当前发展动向，把握市场机会，做出正确投资决策。更多详细内容，请关注华经产业研究院出版的《2021-2026年中国购物中心行业发展监测及投资战略规划研究报告》。
